건축비·대지 40년 장기임대 정책필요
이날 세미나에는 서울시립대 건축학부 최찬환교수가 ‘현시세의 절반가격 주택공급방안’에 대해 주제 발표가 있었다.
이어 아주대 경영학과 독고윤 교수를 비롯해 서울시립대 건축학부 박철수 교수, KDI 국제정책대학원 오병호 교수, 한양대 도시공학과 이창무 교수, 경원대 도시계획과 이만형 교수 등 8명이 패널로 참석해 열띤 토론의 장을 이루었다.
이날 최찬환 교수는 “아파트 반값 공급정책은 주택시장의 수요공급위 불균형 해소와 함께 새로운 패러다임에 입각한 주택소유방식에서 가능함을 확인했다”며 “주택가격은 주택시장이라는 시장주의에 의해 결정되기 때문에 주택정책은 시장논리를 파악하고 종합적이며 체계적으로 수립되어야 한다”고 발표했다.
박상익 기자 4242park@
건물분양 토지 임대형 아파트건설 공급
현시세의 절반가격 주택공급 방안
서울시립대 건축학부 최찬환 교수
■수요지역에 주택공급 증가
주택가격 상승에 대한 문제의 해법은 공급량을 늘리는 것이다. 가령 투기에 위한 가수요가 있다하여도 이를 방지할 수 있는 여러 조치를 강구하면서 원천척으로는 공급량을 늘릴수 있는 정책이 마련되어야 한다. 주택건설이나 공급을 억제하거나 차단하는 정책 수단은 주택가격의 상승이라는 역효과뿐이라는 많은 선험적 교훈을 결코 잊어서는 안된다.
법적으로 허용하는 용적률에서 주거복지 정책의 일환으로 저렴한 주택을 공급하기 위해 용적률 인센티브를 부여하고 그 만큼의 건물 분양 토지 임대형 아파트를 건설 공급해 이를 서민 무주택자에게 제공하는 방법이다.
분양된 건설물에 대해서는 건설비용을 지불하고 토지는 일부 차지권과 지상권을 주되 토지 지분 소유를 하지 않는다. 토지 소유자와 건물분양권자는 토지의 구분 소유권과 지금과 같이 건물 소유권을 가지게 되며 토지가격과 건축물 가격을 합해서 주택가격이 되지만 건물 소유권 분양 토지의 지상권 설정은 토지의 소유권 변동 없이 별도의 지상권만 추가로 설정되므로 기존소유자는 지상권 임대에 따른 별도의 소득이 생길 수 있다.
인센티브 용적률에 의한 지상권자는 건물소유권과 지상권에 해당되는 만큼 주택가격을 지불하면 된다. 지상권 설정이 30년 장기간 이고 기간연장이 가능하므로 비싼 토지의 구분 소유권 없이도 안정된 주거생활을 할 수 있으며 일상생활에 하등의 차별이나 불편이 없다면 소유임차하는 중간형식의 토지는 임차하고 건물은 소유하는 방식이 합리적이다.
■수요가 낮은 지역의 수요증대
아파트 일변도의 주거 수요를 저층고밀의 주거 수요로 전환함으로써 아파트에 대한 주거 수요를 줄이는 것이다. 강남의 주택공급 증대와 함께 주택수요를 분산시킴으로서 강남 아파트 가격을 안정시킬 수 있는 방안이 될 수 있다.
향후 시행 예정인 도시 재정비 촉진을 위한 특별법은 강북의 기성 시가지의 개발을 촉진하고 공급량을 증대시키는 효과를 예상할 수 있다. 물론 강북의 특성을 고려해 개발의 규모 등은 조율되어야 할 것으로 판단된다. 그럼에도 불구하고 강남 주거 수요의 본질을 파악할 수 있어 수요분산에 따른 주택가격 안정화를 기대할 수 있을 것이다.
■건축비ㆍ대지 40년 장기 임대
현재 주택소유 방식에서는 주택가격을 해소하기 어렵기 때문에 기존 2가지 유형의 아파트에서 탈피해 새로운 소유개념의 아파트 유형이 도입되어야 한다.
기존의 유형은 토지와 건물의 소유권을 가지는 방식과 전세나 월세의 형태로 토지와 건물을 임차하는 것이다. 토지는 임차해 차지권을 가지고 건물은 구분 소유권을 가지는 절충 형식이다. 추가되는 1개 유형은 토지는 임차하고 건물은 소유하는 형태로 땅주인과 집주인이 다른 우리나라에서 흔히 볼 수 있었던 일반적인 유형이다.
이러한 절충식의 새로운 소유개념의 아파트는 기존 아파트 가격에서 절대적인 비중을 차지하고 있는 대지가격을 낮 출수 있는 유일한 대안이다.
대지를 소유에서 장기임대로 전환하게 되면 대지에 대한 금융비용이 줄어듦으로써 주택가격의 안정화를 도모할 수 있다.
대지에 대한 소유권 없이 주택에 대한 임대비용만으로 40년 장기 소유권을 부여함으로써 2년 단위의 전세나 월세로 야기되는 주거의 불안정을 해소하며 동시에 주택매입에 따른 부동산 비용을 절감 할 수 있다.
건축비(400만원/평)와 대지에 대한 임대 비용만으로 40년동안 주택을 장기 소유하는 방식이다. 대지는 공시지가를 기준으로 년 이율 5%로 임대하며 임대비는 향후 재건축시 비용으로 충당한다.
따라서 현재 아파트 매매 가격의 절반 이하의 초기비용으로 주택 소유가 가능하며 장기주택 소유에 따른 주거의 안정성을 확보할 수 있다.
더불어 동일한 주택매입가격(평당 공사비)에 차별화된 대지임대 비용으로 입주가 가능하다.
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