서울시, 역세권 장기전세주택 11.7만호 공급 '박차'

서울시가 현행 '역세권 장기전세주택 운영기준'을 전면 개정, 122개소 11만 7천 세대 규모의 역세권 주택공급에 본격적으로 시동을 걸고 나섰다.
이에 오세훈 서울시장이 17일 새 운영기준을 적용할 '신길역세권 구역(영등포구 신길동 39-3 일대)'을 방문, 역세권 주택 활성화 방안을 직접 발표했다.

역세권 장기전세주택은 민간사업자가 역세권에 주택을 지으면 시가 용적률을 올려주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 주변 시세 80% 이하로 공급하는 것을 골자로 하고 있다.
이에 지난 2008년부터 지난해 12월까지 총 5만 4천 세대를 공급했으며, 서울시는 이번에 공급 확대에 박차를 가하기 위해 대대적인 제도 손질을 예고했다.

이번에 오 시장이 방문한 신길역세권 구역은 지난 2021년 조합설립 인가 후 오는 4월 통합심의, 내년 6월 사업시행인가를 거쳐 오는 2029년 6월 999세대(장기전세 337세대) 착공을 목표로 사업을 추진하고 있다.
당초 지난 2018년 구역지정이 됐으나, 수도권 지하철 1호선(지상철)과 30m 간선도로에 인접한 지역 특성상 방음벽 추가 공사비 등으로 사업성이 떨어지는 등 사업 추진에 어려움을 겪던 곳이었다.

이에 서울시는 ▷기준용적률 최대 30% 상향 ▷역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지 확대 ▷규제철폐로 사업 진 기간 단축 등 기준 완화책을 제시했다.
이를 통해 대상지를 파격적으로 확장하고 용적률 인센티브를 늘려 사업성 악화로 위축된 사업에 물꼬를 트고 시민이 선호하는 지역에 양질의 공공주택을 빠르게 공급하겠다는 취지다.

먼저 '도시환경정비사업(재개발)' 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에는 기준용적률을 최대 30% 상향해 주는 인센티브를 제공하고 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 '소형주택(전용면적 60㎡ 이하)'을 20% 이상 공급하면 기준용적률 20%를 상향해 준다. 
'기준용적률 상향 인센티브'를 도입할 경우 추정비례율(사업성 확인 지표)은 약 12% 상승, 조합원 1인당 약 7천만원의 추가분담금이 감소되는 효과가 기대되며, 이를 통해 사업 추진에 곤란을 겪었던 일부 지역의 사업성도 크게 개선될 것으로 보인다.

기존 지하철역 승강장 경계 500m 이내로 한정됐던 역세권 주택사업 대상지도 '역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내'까지 확장한다.
지역별로는 ▷서남권 83개소 ▷동북권 73개소 ▷동남권 67개소 ▷서북권 14개소 ▷도심권 2개소 등 총 239개소가 신규 편입되며, 이에 약 9만 2천 세대의 추가 공급이 가능해질 전망이다.

또한 사전검토→계획검토 단계적 추진하던 절차를 '사전(계획)검토'로 통합, 사업기간을 5개월 이상 단축한다. 
정비계획 사전검토 동의율 산정 시, 국공유지를 제외해 민간사업자의 동의 확보 부담을 낮추고 부득이한 사유가 생기면 입안권자(구청장) 재량으로 사업기간을 추가 연장할 수 있도록 해 불필요한 구역 해제를 막는 등 규제도 완화한다.

이번에 개정되는 운영기준은 즉시 시행돼 사업 추진에 적용되며, 소형주택 공급과 사업성 보정값 적용에 따른 기준용적률 최대 30% 상향 인센티브는 착공 이전 모든 사업장에 적용 가능하다.
단, 시행일(2026년 3월 6일) 이전 사전검토를 신청한 경우에는 종전과 개정된 기준 중 유리한 기준을 선택해 적용할 수 있다.

한편, 서울시는 지난 2020년 1차 역세권 범위 한시 완화(250m→350m), 2022년 높이 제한(35층 이하) 등 그동안 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위해 운영기준을 완화하고 규제를 개선해 왔다. 
특히 인센티브를 통해 늘어난 용적률의 1/2 이상 장기전세주택으로 공급하고 있는 가운데, 2024년부터는 장기전세주택 물량의 50%를 신혼부부를 대상으로 공급하는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)으로 공급하고 있다.
이 중 주변 시세 80% 이하 전세보증금으로 거주할 수 있는 '미리내집(장기전세주택Ⅱ)'은 자녀 수에 따라 거주 기간을 연장하며, 최장 20년 거주 후 분양전환까지 받을 수 있다.

오 시장은 "역세권 장기전세주택은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합돼 청년·신혼부부 등 무주택 시민에게 양질의 공공주택을 공급하는 혁신적인 정책"이라며 "이번 운영기준 완화로 사업성을 확실히 담보해 줄 파격적인 인센티브를 부여, 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급하겠다"고 말했다.

한국건설신문 황순호 기자