[부동산 진단] 부동산 PF 제도 개선방안 분석

5% 안팎의 저자본으로 고금리의 브릿지론 등 PF대출에 의존해 개발하는 現 분양형 디벨로퍼의 문제점을 명확히 직시하고 금리·경기변동 등 부동산 환경의 급변에 노출되더라도 시행·시공·신탁·금융사의 사업 위험을 낮출 장기 방안을 마련했다고 보인다.

사업 및 토지주의 현물출자 시 양도세 및 법인세를 납부 이연할 수 있도록 해 디벨로퍼의 사업 지분비율을 높이고, 단순 분양 수익뿐만 아니라 임대를 통한 장기 수익구조를 만들어 개발자의 영세성을 줄이고 시설 설계 및 운영 기법을 쌓을 수 있는 계기를 마련할 것으로 전망되고 있다.

특히 부동산시장의 공급 비탄력성을 고려할 때 ‘PF 통합정보시스템 구축’은 PF 관련 정보의 시장 모니터링을 강화할 수 있어 PF 관련 주체들의 정보확보와 시장예측, 대응력을 높이는 계기가 될 것으로 보인다.

다만 디벨로퍼의 자본 확충을 지원키 위한 도시규제 특례 마련(부동산개발사업관리법 규정)과 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 위한 은행법 시행령 개정 등 관련 입법이 필요하고 PF 관련 공정·명확한 사업성 평가 기준(PF리스크 모범규준)을 강화해 장기적으로 건설사의 책임준공·채무 인수 부담을 합리화하는 정책도 조속히 추진될 필요가 있을 것으로 전망된다.

이번 대책의 정책의 방향은 올바르나 추진 과제 등이 대부분 2025년 법 개정을 해야 하는 상황이라 부동산 PF 선진화 효과는 2025년보다 2026년 현실화 가능성이 커 보인다.

중장기적으론 자본과 설계·MD·분양 및 임대·운영 노하우까지 두루 갖춘 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 것으로 전망된다.