서울시내 일반주거지역의 종별세분화작업이 마무리되는 오는 2003년7월이후 강력한 건축제한이 취해질 전망이다.
서울시는 최근 그동안 지역특성과 관계없이 동일한 밀도와 용도규제를 적용함으로써 과도한 개발과 용도혼재가 일반화돼 많은 문제점이 발생하고 있다고 판단, 새로운 도시관리정책의 방향에 따라 양호한 도시환경을 보존하기 위해 일반주거지역에 대한 종별세분화 기준을 마련했다고 밝혔다.
세분화 기준에 따르면 시는 우선 지역의 입지특성과 주택의 유형, 개발밀도를 반영해 일반주거지역을 1∼3종으로 세분·지정할 방침이다.
이에 따라 제1종의 경우 주로 구릉지와 급경사지의 주택지, 그린벨트, 공원, 녹지 인접 주택지, 전용주거 및 자연녹지지역 등과 최고고도지구, 자연경관지구, 문화재보호구역 등과 같은 도시계획적인 높이규제와 관리가 요구되는 지역을 지정할 예정이다. 또한 2종의 경우 다세대·다가구 밀집지, 중저층 공동주택단지, 역세권 인접지, 역세권 지역중 교통환경이 불량하거나 도시기반 정비가 이뤄지지 않은 곳, 주거환경 유지가 우선시 되는 곳 등을 포함할 계획이다.
이와 함께 3종은 주로 간선도로변이나 역세권에 속하면서 교통환경이 양호하고 기반시설 정비가 완료된 고층·고밀화된 주택지, 사업지역 또는 준주거지역 등에 인접해 타 용도침투로부터 주거환경보호를 위해 완충이 필요한 곳, 도시계획사업 등 토지이용 변화가 예상되는 곳 등을 대상으로 할 방침이다.
시는 적정한 도시관리와 쾌적한 주거환경 확보를 위해 도로·환경 등 도시기반시설 용량을 고려하는 동시에 지역여건에 따라 이들 세분화 지역들을 저층, 중·저층, 고층지역 등으로 구분해 적정개발을 유도할 방침이다.
따라서 밀도규제의 경우 일반주거지역에서 기존 각각 300%이하와 60%이하가 적용됐던 용적률과 건폐율을, 세분·지정되면 제1종은 각각 150%와 60%이하로, 제2종은 200%와 60%이하로, 제3종은 250%와 50%이하로 차등 적용될 예정이다. 또한 종별 허용 건축물 높이 역시 제1종은 4층이하, 제2종은 7층 또는 12층이하로 제한된다.
이와 함께 종별 건축 허용용도 규제는 제1종의 경우 아파트 및 공장 등의 건축이 불가능해지며 제2종은 13층이상(7층이하의 저층지역은 8층이상)의 아파트 및 업무시설 등은 부분적 규제를 받게 된다.
한편 시는 이러한 세분화 기준을 해당 자치구에 하달, 내달부터 자치구별 세분화작업을 수행할 용역기관을 선정하고 늦어도 9월부터 용역에 본격 착수할 방침이다.
문성일 기자
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