“공동주택 시공품질하자 현황과 대책”
주최 : ㈔한국건축시공학회
주관 : ㈔한국건축시공학회 건축품질하자위원회, ㈔대한건축학회 건축시공위원회
후원 : 한국건설신문, 대한경제신문, 한국건설엔지니어링협회
㈔한국건축시공학회는 지난 22일 한국과학기술회관 지하 1층 중회의실에서 ‘제5회 건축시공품질포럼 - 공동주택 시공품질 하자 현황과 대책’ 토론회를 개최했다.
이날 한국건축시공학회 이한승 회장 인사말을 시작으로 ▷충남대학교 건축공학화 김규용 교수 ‘공동주택 시공품질의 현황과 대책’ 포럼경위 ▷한승복 팀장 ‘공동주택 하자분쟁 해결(국토안전관리원 하자사무국) ▷LH 공동주택시공품질 향상 대책 ▷김광기 수석연구원(롯데건설 기술연구원 품질관리팀) ‘공동주택 브랜드 전략과 품질관리 등 주제가 발표됐다.
이어서 토론에서는 좌장 이재현 교수 (호남대학교 건축학부), 김미진 건축사(국토교통부 하자심사분쟁조정위원회), 민동호나 변호사(법무법인 윤강), 김정욱 수석(희림종합건축사사무소 전략사업1본부) 등이 참여해 열띤 토론이 펼쳐졌다.
토 론 |
◼ 김미진 건축사
“수십년 전 준용되는 표준시방서상 기준 설계도면 그대로 반영” 지적
안녕하세요. 토론을 맡게 된 김미진 건축사, 기술사입니다.
저는 시공사에서 20년 정도 근무했고, 현재는 에이앤티엔지니어링에서 공동주택 하자분쟁 기술송무 업무를 맡고 있으며, 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 위원으로서 공동주택 하자와 관련한 다양한 하자민원에 대해 해결하는 업무에 참여하고 있습니다.
이번 포럼 주제인 ‘공동주택 시공품질하자 현황과 대책’이란 주제에 부합되는 내용을 고민하던 중, 공동주택 하자소송에서 주로 시공사의 부실시공으로 판단되고 있는 하자 항목 중 일부 항목들은 설계와 관련된 부분들이 있어, 이와 관련해 ‘시공품질하자에 대하여 설계단계에서 유의할 사항’에 대해 토론하고자 합니다.
토론 주제 선정의 배경에는 ‘공동주택 하자소송에서 설계도면에 오기로 명기된 부분으로 인해, 오시공되었다고 판단되는 부분이 빈번하여 문제가 되고 있으며’, 하자소송과 별개로 ‘설계단계부터 하자가 발생되지 않도록 품질을 개선할 수 있는 설계를 반영할 필요성이 있다’고 보여 주제로 정했습니다.
첫 번째 배경으로 언급한 ‘설계도면에 오기로 명기된 부분으로 인하여 공동주택 하자소송에서 하자로 판단되는 경우’에 대해 설명드리겠습니다.
공동주택 하자소송에서는 사용승인 시점을 기준으로 하여 사용검사이전, 이후 하자로 분류하고 있는데, 위 경우는 사용검사이전 하자로 분류되고 경우입니다.
시간 관계상 두 가지 정도의 사례로 설명하겠습니다.
설계단계에서 해당 목적물의 사업승인 시점 준용되는 건축공사표준시방서의 내용을 반영해야 하는데, 수십년 전에 준용되는 표준시방서상의 기준을 설계도면에 그대로 반영하는 경우입니다.
구체적인 부분은 시멘트액체방수인데, 1994년도 적용되던 액체방수1종・2종이란 표기를 사용했으나, 방수에 대해 성능을 우선시하여 2006년 개정된 건축공사표준시방서에서는 1종・2종의 표기가 삭제되고 두께도 삭제됐으며, 2013년 개정된 표준시방서부터 현재까지 두께 4㎜기준으로 사용돼 오고 있으나, 설계도면 작성시 예전에 사용되던 1종・2종을 그대로 표기하는 경우가 종종 있기 때문에 이와 같은 도면을 준공 당시 수정하지 못하고 FMS에 등록되는 경우 공동주택 하자소송에서 기준을 미준수해 시공한 것으로 판단되기 때문입니다.
또 다른 사례는 수지미장인데, 수지미장 두께는 ALC블럭의 미장용으로 사용될 경우 두께를 3㎜ 정도 시공하나, 견출용으로 사용될 경우 두께는 최대 1㎜ 정도로 시공하게 됩니다.
하지만, 설계도면에 수지미장과 관련해 3㎜ 또는 5㎜ 정도로 명기되는 사례가 있는데, 이와 같은 경우에도 시공과정에서 두께를 축소해 시공한 것으로 인정되는 것입니다.
끝으로 하자소송과 별개로 ‘설계단계부터 품질을 개선할 수 있는 설계를 반영해 시공하자를 방지하는 부분’에 관한 것입니다.
공동주택 하자소송에서의 사례를 들어 설명드리자면 조적벽・ALC블럭 등으로 간막이 벽을 설계에 반영할 경우 물을 사용하는 공간에는 하단부에 방수턱을 고려해야 하는데 설계도면과 동일하게 방수턱을 미반영하고 그대로 시공해 누수하자가 발생되는 경우입니다.
다음으로는 실내・외 공간에 적합한 마감자재를 설계에 반영해야 하는데 그렇지 아니한 경우 부식・깨짐・오염・함습・탈락 등의 하자가 발생되는 경우입니다.
정리하자면 시공품질하자는 시공사의 노력이 필요한 부분이 맞기는 하나, 설계도면을 기준으로 해 시공하기 때문에, 시공품질하자를 개선하기 위해서는 설계단계에서 설계자는 사업승인일 당시 적용되는 표준시방서의 내용 및 시공성을 반영한 내용을 면밀히 검토 후 반영해야 할 것으로 보이고, 품질 하자를 예측해 마감재를 선정하는 등의 노력도 동반돼야 할 것으로 보입니다.
◼ 민동환 변호사
“하자협상 위한 시공사의 재원확대 필요”
신축아파트 하자 소송의 원인 및 대책과 함께 하자분쟁을 방지하기 위한 개선 대책 (안)을 위주로 말해보겠습니다.
공동주택 신축아파트 소송 제기 과정, 특히 입주민 입장에서 공동주택 하자소송으로 결정한 이유는 다음과 같습니다.
입주민의 판단의 경우 입주민들은 하자소송이 시공사로부터 하자보수를 받는 대신 직접 하자에 필요한 돈을 받아 직접 보수하는 것이 더 유리하다는 판단에서 결정됩니다.
하자소송 제기 전 과정을 살펴보면 하자진단실시(사설업체) → 하자진단보고서 작성(하자 종류 및 하자보수금) → 건설사에게 하자진단보고서를 토대로 하자 합의요청 → 합의결렬 → 하자소송 결정 등입니다.
입주민이 요구하는 하자 합의요청 내용으로는 주요 하자보수+숙원사업진행(하자는 아니지만 아파트에 미진한 시설(ex. 운동기구・주차시스템 등))입니다.
하자합의 결렬이유로 대부분 시공사는 입주민들이 요구하는 ‘숙원사업’이 과다하다고 판단하고 입주민들은 과다하지 않다고 판단하기 때문입니다.
한편 입주민들과 시공사 간 판단의 간극이 발생하는 이유를 살펴보겠습니다.
사례로 공동주택 하자소송에 대한 최근 법원 판결을 살펴보면, 1세대당 인정된 하자보수금 평균은 241만9,554원(전유와 공용 포함)이고, 사용검사 전 하자의 비율(미시공+변경시공)이 59.16%(143만1,385원), 사용검사 후 하자(2년, 3년, 5년, 10년차 하자 98만8,170원)의 비율이 40.84%으로, 준공도서를 기준으로 미시공 및 변경시공으로 인정된 사용검사 전 하자의 비율이 높은 편입니다.
결론을 말씀드리면 입주민은 최근 법원 판결을 바탕으로 세대당 241만9,554원 수준으로 시공사에게 하자보수 및 숙원사업의 이행을 요청하고 있으나, 시공사는 협상단계에서 대부분 ‘사용검사 전 하자’의 존재를 부인하거나 축소하기 때문에 입주민들과 시공사간의 협상 간극이 발생했습니다.
1,000세대의 경우, 입주민은 24억원(240만 원×1,000세대) 수준의 합의를 요청 vs 시공사는 9억8,000만원(98만8,170원) 수준의 합의 의사 표시 → 협상결렬 및 소송으로 진행됩니다.
하자분쟁을 방지하기 위한 개선 대책(안)을 말씀드리겠습니다.
하자협상을 위한 시공사의 재원 확대가 필요합니다.
최근 정보화시대에 따라 입주민들은 ‘사용검사 전 하자’에 관하여까지 비용으로 전환해 하자협상을 요구하고 있음에도 시공사는 ‘사용검사 전 하자’에 대해 부인하거나 축소 해석함으로써 하자협상 타결의 어려움이 있습니다.
따라서 법원 판결 및 사용검사 전 하자에 대한 입주민들의 의사를 반영해 하자협상을 위한 시공사 내부처리 예산의 증대가 필요합니다.
이와 함께 사용검사 전 하자의 방지도 중요합니다.
‘사용검사 전 하자’ 대부분이 오랜기간 전부터 법원 판결로 공동주택에서 반복적으로 인정되고 있으나 개선되지 않고 있는데, 대책으로는 반복적으로 발생하는 사용검사 전 하자에 대한 보안책 마련이 시급합니다.
◼ 김정욱 수석
“현장 시공담당 감리와 별개로 검수담당 감리가 필요”
공동주택감리 제도를 살펴볼 필요가 있습니다.
공동주택, 공공 및 민간공사의 감리, 건설사업관리자 제도를 비교해보면 주택법, 건진법, 건축법, 건산법에 근거한 제도가 있는데 개선할 필요가 있습니다.
또 감리관련 용어의 정리 및 일원화 필요성이 있는데, 법령의 상이여부와 관계 없이 용어의 통일성이 필요합니다.
◇건축법 (제2조 정의) 15. “공사감리자”란 자기의 책임 (보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 이 법으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리・공사관리・안전관리 등에 대하여 지도・감독하는 자를 말한다. ◇건설기술진흥법 (제2조 정의) 5. “감리”란 건설공사가 관계 법령이나 기준, 설계도서 또는 그 밖의 관계 서류 등에 따라 적정하게 시행될 수 있도록 관리하거나 시공관리・품질관리・안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 건설사업관리 업무를 말한다. ◇건설산업기본법 (제2조 정의) 8. “건설사업관리”란 건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것을 말한다. |
감리제도를 통한 공동주택 시공품질향상을 위한 개선 대책(안)으로 3가지 부문으로 말씀드리겠습니다.
우선 우수한 감리자 선정이 필요합니다.
현재 공동주택 감리자 선정은 사업수행능력 점수와 가격점수를 종합해 적격심사를 하고 있으나, 사업수행능력 기준의 변별력이 부족해 현장에 적합한 감리자를 선정하는 데 한계가 있는 상황입니다.
최근 검단 ○○아파트 지하주차장 철근 누락 등의 사례를 보면 알수 있습니다.
감리업무 품질저하는 곧 시공품질하자로 이어질 수 있습니다. 따라서 대책으로 감리자 선정방식을 사업수행능력 위주로 변별력 강화를 할 필요성이 있습니다.
두 번째로 감리인력 고급화가 필요합니다.
현재 감리인건비가 낮으므로 건설업계 은퇴자 또는 초급감리 의무투입으로 감리업무의 실효성이 미흡합니다.
대책으로는 ▷감리인건비 현실화 및 처우개선으로 고급인력 장기적 유입 ▷감리업무가 사회적으로 고급직군이라는 인식 확대 ▷설계・시공・유지관리에 참여하고 있는 고급 건설인의 감리업 유인입니다.
마지막으로 현장품질관리 업무의 효율화입니다.
현재 현장 배치인력 부족으로 공장 제품검수 부실화되고 있습니다.
건설인력 부족으로 건설방향이 습식공사에서 건식공사로 전환됨에 따라 철근・레미콘・각종 설비・자재 등 공장 제품검수량이 급증하고 있는 실태입니다.
공장제품 검수부실은 제품 품질저하, 시공품질하자로 이어집니다.
대책으로는 감리 배치인원 증가로 현장 시공담당 감리와 별개로 검수담당 감리가 필요합니다.
정리 = 한국건설신문 김덕수 기자