[부동산 진단] 올 1분기 서울 거주자 마용성 매수 비중 강남3구보다 강세
[부동산 진단] 올 1분기 서울 거주자 마용성 매수 비중 강남3구보다 강세
  • 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원
  • 승인 2024.06.18 13:54
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마용성 갭투자 거래 비중 강남3구보다 1.3p%↑
남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원.

우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원의 통계를 재가공해 소유권 이전등기를 기준으로 한 2023~2024년 서울 주요 자치구 거주지별 매입비중 추이를 분석했다.
2023년 1분기를 기점으로 서울 주요 자치구별 외지인(서울 외 거주자) 매입 비중은 4분기까지 전반적으로 감소세를 보였다. 지난해 역전세 이슈로 거래시장이 주춤 한데다 중동전쟁, 고금리 장기화 우려 등 외생 변수가 투자 심리에 영향을 준 것으로 분석된다. 
4분기를 기점으로 2024년 1분기 강남,서초,송파구(강남3구)와 마포,용산,성동구(마용성), 외지인 매입 비중은 전반적으로 회복 추세를 보였다.  
강남3구의 경우 2023년 4분기 대비 2.3%p로 가장 큰 폭으로 증가했고, 노도강 0.7p%로 뒤를 이었다. 
마용성의 경우 성동구 6.5%p 증가에도 불구하고 0.1%p 감소하였다. 강남3구는 2024년 1분기 24.6%로 서울 주요 자치구 중 가장 높은 외지인 매입 비중을 보였다. 
2023년 하반기 가격조정으로 인한 저점 인식이 자리잡은 데다 분양시장 침체, 인구 감소 우려 등 지방 부동산 심리가 위축되자 취득세, 종부세 중과 등을 피해 ‘똘똘한 한채’를 선택하고자 하는 지방 거주자들의 안전자산 선호심리가 영향을 준 것으로 분석된다. 
한편 2024년 1분기 기준 서울 거주자들의 매수 비중의 경우 마용성(75.5%)이 강남3구(68.5%)를 7%p 상회했다. 
타 자치구에 거주하는 서울인의 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%p 증가하며 서울 거주자가 마용성 매수 비중 상승을 견인한 것으로 보인다. 
전년 동기 대비 증감률을 살펴 보아도 강남3구의 경우 6.2%p 감소한 반면, 마용성은 9.7%p 증가하며 큰 상승폭을 기록했다. 
올해 시행된 저리 정책대출(신생아특례대출)을 통해 서울 외곽 지역이 손바뀜이 많았는데, 이를 통해 매도한 수요자가 강남3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 주택 갈아타기 매수에 나선 것으로 판단된다. 
한가지 주목할 점은 2024년 1분기 기준 서울 거주자들의 강남구 매수 비중이 감소 했다는 점이다. 
특히 강남구에 거주하는 서울인 매수 비중이 2023년 4분기 42.6%에서 2024년 1분기 22.9%로 19.7%p 감소했다. 
강남의 경우 자가 실거주 및 60세이상 고령 인구 비율이 높은 편이다. 강남구 아파트 노후도가 전반적으로 높아 다수 신축 아파트가 들어선 서초나 송파구로 일부 이탈한 것으로 판단된다. 
또한, 자녀 증여목적으로 매도를 통해 자산 다운사이징 움직임이 많았던 것으로 추정된다. 
2023년~2024년 1분기 서울 갭투자 거래 중 강남3구와 마용성 갭투자 거래가 차지하는 비중 추세를 살펴보면 전반적으로 강남3구 갭투자 거래비중이 강세를 보였으나, 2024년 1분기를 기점으로 마용성 갭투자 거래비중이 17%를 기록하며 강남3구 15.7%를 역전했다. 
갭투자 건수 역시 마포 30건, 성동 38건으로 강남 23건, 서초 20건을 각각 상회하며, 마용성의 갭투자 거래 비중 증가(전분기 대비 5.8%p 증가)를 견인했다. 
앞서 살펴보았듯이 2024년 1분기 서울 타 자치구 거주자가 마용성을 선호하였는데 이들 다수가 갭투자를 통해 마용성을 매수한 것으로 추정된다. 
마포와 성동구 갭투자 증가현상은 강남3구 규제에 대한 반사이익 효과가 어느정도 작용한 것으로 보인다. 규제 지역(강남3구 및 용산구) 또는 비규제지역(강남3구 및 용산구 외 지역) 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포 성동구에 갭투자 할 경우 취득세 및 종부세 중과를 적용 받지 않기 때문이다. 
또한, 한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 2023년 1~4분기 가격 누적 증감률이 마포구(-1.29%), 성동구(0.03%)로 강남구(0.65%), 서초구(0.84%), 송파구(3.79%) 보다 가격 회복이 덜하다는 점 역시 투자 수요를 유인한 것으로 판단된다. 
마용성 갭투자 강세 현상을 통해 한 가지 주목할만한 점은 갭투자의 형태가 변화했다는 것이다. 2024년 1분기 기준 마용성의 갭투자 비중(17%)과 평균 거래 건수(27)가 노원,도봉,강북구(노도강)의 비중(9.6%), 평균 거래 건수(17)를 상회한 점을 주목해 볼만 하다. 
과거에는 투자금(매매가격과 전세가격의 차이)을 최소화하고 단기 매매거래를 통해 수익률을 우선시 하는 투자자 중심의 전통적 갭투자가 성행했다. 대표적으로 노도강 지역이 이러한 갭투자 형태에 강세를 보였다. 
반면 현재 트렌드는 투자금액이 상대적으로 많이 필요해도 양호한 입지 가치로 미래가 유망하고, 가용 가능한 금액 범위내 똘똘한 한 채를 선점하고자 하는 실수요자(무주택자 또는 1주택자)중심의 갭투자 형태를 보인다는 점을 추정해볼 수 있다. 
마포와 성동구의 경우 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD)로 출퇴근이 용이 한데다 한강변 신축 밀집 등 실수요자들이 선호하는 요인을 갖추고 있다.
2023년~2024년간 강남3구 및 마용성 거주지별 매입비중과 갭투자 추세 분석을 통해 서울 거주자의 경우 강남3구보다 ‘마용성’을 선호하고, 실수요자 중심으로 갭투자 거래가 활발하다는 것을 추정할 수 있었다. 
서울 내 주요 인기지역인 마포와 성동구 갭투자 거래증가는 수도권 부동산 매수심리가 나아지고 있다는 신호이기도 하다. 
시장금리 하락, 전세가격 상승, 1기 신도시 선도지구 발표 등 굵직한 이벤트로 당분간 수도권 시장 매수심리를 자극할 것으로 보인다. 
다만, 아직 금리수준이 높고 스트레스 DSR 제도 등으로 변동금리 차주의 소득대비 상환능력을 보는 대출제도 역시 실시되었기 때문에 조급한 마음보다는 신축, 입지가 양호한 구축, 호재 실현을 앞둔 지역 위주로 선별하여 매수를 고민하는 것이 좋겠다. 


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