‘공사대금 변제 갈음, 대금지급 담보 여부 확인해야
1. 문제의 소재
공사도급계약에 따라 시공사(수급인)가 건설공사를 수행했으나, 발주자(도급인)가 공사대금을 지급할 여력이 없는 경우 공사대금에 갈음하여 공사의 목적물인 아파트나 상가 점포 등의 부동산 소유권을 양도하기로 합의하는 경우가 많이 있다. 그런데 이러한 합의에 따라 부동산의 소유권을 이전받기는 했으나 실제로는 그 대지에 근저당권과 지상권이 여전히 설정돼 있고 사용승인도 받지 못해 그 가치를 제대로 인정받기 어려운 경우가 발생하기도 한다. 이러한 경우 여전히 유효한 대물변제가 될 수 있는지 혹은 대물변제 합의를 번복해 다시 공사대금을 청구할 수 있는지 여부가 문제될 수 있는데, 이와 관련한 최근 판결을 소개한다.
2. 판례의 입장(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다276789 판결)
가. 사실관계
① A사(발주자)는 2016. 10. 26. B사(피고)에게 다세대주택 신축공사를 도급주었고, B사는 2017. 7. C사(원고)에게 위 공사 중 전기공사를 하도급 주었다. C사와 B사는 전기공사 대금을 1억원으로 하되, 위 다세대 주택의 3층 G호 소유권을 이전하는 방식으로 대물변제하기로 약정했다. A사도 C사에 직접 전기공사 대금의 대물변제로 위 호실의 소유권을 이전하겠다고 약속했다.
② A사는 다세대주택의 준공 전에 위 다세대주택의 대지에 관해 채권최고액 1억5,000만원의 근저당권과 지상권을 설정했고, 위 주택은 아직 사용승인을 받지 못했다. 이런 상황에서 C사는 전기공사대금 채권의 대물변제를 원인으로 위 호실에 대한 소유권이전등기를 넘겨받았다.
③ C사(원고)는 위 호실에 대한 소유권이전등기를 경료받기는 했으나, 건축법상 사용승인도 받지 않았고 그 대지에 근저당권설정등기도 경료돼 있기 때문에 이는 제대로 된 이행이라고 볼 수 없어 공사대금채권이 소멸되지 않았다고 주장하며 B사를 상대로 공사대금 청구 소송을 제기했다.
나. 1심 및 2심 법원의 판단
대물변제가 효력을 발생하려면 채무자가 본래 이행에 갈음하여 행하는 다른 급여가 현실적이어야 하고 등기나 등록을 요하는 경우 그 등기나 등록까지 경료해야 할 것인데(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다13371 판결 등 참조), 원고가 A사로부터 소유권이전등기를 경료받기는 했으나, 이 사건 부동산이 속한 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 것으로 보이는 점, 이 사건 부동산은 집합건물 중 일부로 그 완전한 소유권 행사를 위해서는 대지사용권이 전제돼야 함에도 그 대지인 전남 장흥군 C 및 H 필지에 각 제3자를 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 경료돼 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 제출한 증거들만으로는 A사의 대물변제가 완전하게 이행돼 하도급계약에 따른 원고의 공사대금채권이 소멸됐다고 인정하기 부족하여, 피고는 공사대금채무를 이행하라는 판결을 한 바 있다.
다. 대법원의 판단
그러나 대법원은 아래와 같은 이유로 원심판결이 부당하다며 파기 환송했다.
대물변제는 본래 채무의 이행에 갈음하여 다른 급여를 현실적으로 하는 때에 성립하는 계약이므로, 다른 급여가 부동산의 소유권이전인 경우 등기를 완료하면 대물변제가 성립돼 기존채무가 소멸한다(대법원 1987. 10. 26 선고 86다카1755 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다13371 판결 등 참조). 한편 대물변제도 유상계약이므로 목적물에 하자가 있을 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 조항이 준용된다(대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2943 판결 참조). 원고가 당초의 약정대로 하도급 공사대금에 대한 대물변제를 원인으로 이 사건 구분건물에 관해 소유권이전등기를 마친 이상 피고는 본래 채무에 갈음하여 이행하기로 한 다른 급여를 현실적으로 한 것으로 보아야 한다. 이 사건 구분건물이 아직 사용승인을 받지 않았고 대지지분에 제한물권이 설정돼 있기는 하나, 이러한 사정은 대물변제 목적물의 하자로서 담보책임을 물을 수 있는 사유가 될 뿐이다. 원고 측이 약정한 목적물에 관해 대물변제를 원인으로 소유권이전등기를 넘겨받았는데도, 대물변제가 이행됐다는 피고의 항변을 배척한 원심의 판단에는 대물변제의 성립에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다.
3. 결론
공사대금 지급 대신 특정 부동산의 소유권을 양도받기로 합의하는 경우, 당사자 사이에 그 의사가 공사대금의 “변제에 갈음하여” 부동산을 양도하기로 한 것인지 아니면 대금지급의 “담보를 위하여” 그 부동산을 담보로 제공하는 것인지 불분명한 경우가 있으며, 만일 공사대금의 담보를 위해 제공받기로 하는 것이라면 수급인은 여전히 공사대금을 청구할 수 있다고 해석될 여지도 있다. 하지만 위 대법원 판결에 따르면, 공사대금의 변제에 갈음하여 다른 부동산을 양도받기로 한 경우에는 수급인은 더 이상 공사대금을 청구할 수 없고 그 다른 부동산에 대한 소유권이전등기만 청구할 수 있다는 결론에 이르게 된다.
따라서 공사대금에 갈음하여 대물변제계약을 체결함에 있어서는 위와 같은 판결을 고려해 구체적인 조건, 기준, 내용 등을 세밀하게 정해 계약을 체결할 필요가 있다는 점을 유의해야 할 것이다.
한국건설신문