서울시, 용적률 체계 개편으로 민간개발 활성화 나선다
서울시, 용적률 체계 개편으로 민간개발 활성화 나선다
  • 황순호
  • 승인 2024.04.19 11:33
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

공개공지 설치시 상한용적률 120% 전지역 확대, 지능형 건축물도 적용

앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받으며, 지금까지 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편되고, 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다.
서울시가 이러한 내용들을 골자로 하는 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편방안'을 19일 발표했다.
현재 서울 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의 수단으로 운영돼 왔으나, 제도가 도입된지 24년이 지난 지금은 계속되는 규제 누적과 인구감소·디지털전환·기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적을 받고 있다.
이에 서울시는 지구단위계획을 미래도시 변화에 유연하게 대응 가능한 체계로 전환하고자 용적률 체계 개편을 추진, 민간개발을 활성화함으로써 서울시가 추진하고 있는 권역별 도심 대개조 또한 탄력을 받기를 기대했다.
이번 개편방안은 ▷상한용적률 대상 확대 ▷시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▷용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등을 골자로 하고 있다.

■ 상한용적률 대상 확대

지금까지 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대되며, 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 포함된다.
추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%로, 이를 통해 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 이번 기준 개정을 통해 최대 960%까지 확대 적용될 수 있게 되는 것이다.

■ 시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련

지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 시정(市政) 목적에 부합하거나 공공성 항목을 도입한 경우에는 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공한다.
지금까지 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정 후, 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.
그러나 앞으로는 기준용적률 하향이 사라지고 조례용적률과 동일하게 적용되며, 대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는 방식으로 변경된다.

서울시가 19일 발표한 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편방안'에서 허용용적률 인센티브 항목을 재편한 내용. 자료=서울시

■ 용적률 운영체계의 단순화 및 통합화

지금까지 지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용됐던 용적률 인센티브 항목을 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편한다.
기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야, 38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단, 로봇 친화형 건물‧UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 전환하는 것이다.
이와 더불어 동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계를 통합해 시민들의 혼선을 막는다.
지금까지 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정돼 왔으나, 이번 개편방안을 통해 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화, 시민들이 보다 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 했다.
2000년 이전 용도지역 변경 여부는 관할 구청이나 서울시 도시계획포털(urban.seoul.go.kr)에서 확인할 수 있다.

서울시는 이번 개편방안을 통해 사업자들이 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어 넣고 그간 개발이 지체됐던 구역에서의 사업성 또한 크게 개선될 것이라고 기대했다.
특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북, 강서지역에 위치하고 있는 만큼, 강남북 균형 발전에도 크게 기여할 것이라는 게 서울시의 설명이다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 "이번 개편방안은 다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것"이라며 "앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다"고 말했다.

 

한국건설신문 황순호 기자


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.