'위축지역' 별도 지정해 이들에 맞춘 해소방안 마련해야
부동산 경기 둔화로 인한 미분양 증가 문제가 연일 경제면을 장식하고 있다.
최근 3월 통계에서 소폭 감소세로 돌아서기는 했지만, 가격 상승의 정점을 이뤘던 지난 2021년 3분기께 1만 3천 호 수준이었던 미분양이 1년 반 정도 지난 지금 7만 2천호로 약 5.5배까지 급증했으니 시장의 이목이 집중되는 것도 당연하다.
올해 초 한 때 국토교통부에서는 미분양 물량의 위험 수준을 6만 2천 호라고 언급하기도 했는데, 이는 지난 2019년 기록한 직전 고점을 넘기지 않았으면 하는 희망이 담겨 있다.
지금의 미분양 물량은 지난 주택 가격 상승 사이클이 시작하기 직전인 2012년 이후 10여 년 만에 가장 많으며, 역사상 가장 미분양 재고가 많았던 지난 2008년 12월의 16만 5,599호의 약 43.5%에 육박하고 있다.
더욱 문제가 되는 것은 물량이 아닌 증가 속도다.
지난해 11월 수도권을 제외한 지방의 전년 대비 미분양 증가율은 277.5%로 나타나 1993년 통계 집계 이후 30년 만에 가장 빠른 속도를 기록했다. 직전 최고 증가율이 200%에 크게 못 미쳤다는 점을 고려하면 이는 충분히 우려할 만한 수준이다.
수도권도 증가율이 급하기는 마찬가지다. 수도권의 증감율은 지방 대비 높은 것이 일반적인데, 그 이유는 미분양 물량이 적어 소량의 증가만으로도 진폭이 크게 나타나기 때문이다.
이를 감안하더라도 올해 1월 수도권 전년 대비 미분양 증가율은 825.1%로 9배 이상 증가해 예년보다 빠른 증가세를 기록했다. 통계치를 거슬러 올라가 보면 지난 2008년 1월 1,135.0%가 증가한 이후 역사상 두 번째로 급격한 증가세다.
이러한 미분양 물량 증가를 해결하기 위해 기업과 정부에서는 대책 마련에 부심하고 있다.
먼저 기업 차원에서는 중도금 무이자 대출 혹은 중도금·잔금 유예, 분양가 할인 등 수분양자를 위한 혜택을 제시하고 있다. 다음으로 정부 차원에서는 아직 시행되지는 않았지만 내부적으로 여러 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다. 미분양 주택 매입, 매입자 및 미분양 물량을 보유한 기업을 대상으로 한 세금 감면 등이 그것이다. 다만 정부 차원에서의 대책이 나오는데는 시간이 다소 소요될 것으로 전망된다.
LH의 매입 임대 사업이 미분양 관련 대책으로 오해를 사면서 미분양과 관련해 그간 정부에서 고민하고 있었던 대책의 전면 재검토가 이뤄졌고, 그 결과 업계의 자구적인 노력 없이 대책을 내놓지 않겠다는 정부의 확고한 의지를 전달했기 때문이다.
이에 앞서 필자는 동주공제하자는 정부의 정책 기조에 동의한다는 견해를 밝히고자 한다.
미분양 증가의 1차적 책임을 업계에 돌리는 입장도 이해하지 못하는 것은 아니다. 모든 사업장이 그렇지는 않겠지만 경기 상승기 방만한 수요 분석에 기반해 추진된 사업도 있을 테고, 이들이 미분양 물량 증가에 기여한 바가 있기 때문이다.
하지만 2008년 기록했던 과거 최대 미분양 수에 기대어 상황을 판단하고, 이에 기반한 정책을 시행한다는 측면에서는 일부 개선의 여지가 있다. 지역별로 편중된 미분양 물량의 상황을 보면 이러한 상황의 심각성을 이해할 수 있다.
제주 지역의 경우 역대 최다 미분양 재고 기록을 경신해 지난 2월을 기준으로 할 때 이미 과거 최대치 대비 144.1% 수준에 달하는 미분양 주택이 쌓이고 있는 실정이다.
시장에서 우려를 표명하고 있는 대구·대전·전북 등 지역은 역대 최다 물량 대비 60% 내지 70% 수준을 나타내 전국 평균을 웃돌고 있는 실정이다.
시·군·구 단위로 보면 편중 분포의 심각함이 더욱 극명하게 드러난다.
미분양 재고량과 시·군·구 단위의 주민등록인구 수를 대비해 분석해보면 앞서 언급했던 지역 중에서도 경북 포항, 대구 남구·수성구, 전북 군산, 충북 음성, 충남 천안 등에 집중되어 있는 것을 확인할 수 있다.
반면 서울 및 서울과 인접한 수도권 도시, 즉 경기 고양·남양주·부천·성남·수원·안산·용인 등은 주민등록인구 수 대비 미분양 재고가 적은 것으로 나타나 지역별로 재고 상황에 차이가 발생하는 것을 확인할 수 있다.
이렇듯, 각 지역의 문제를 해결하기 위해서는 제도 도입 후 성과가 뚜렷하게 나타나지 않았던 ‘위축지역’을 지정하는 등 보다 적극적인 해소방안을 내놓을 필요가 있다.
위축지역은 조정대상지역 제도의 일부로서 주택법상 ‘주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역’을 지칭한다.
지정 조건을 살펴보면 위축지역의 지정 요건은 6개월간 주택가격 변화율이 -1% 이하인 지역으로서 2023년 2월 기준 전국 모든 지역이 위축지역 지정의 대상이 되었음에도 여전히 지정되지 않았을 뿐만 아니라 지난 2017년 주택법 개정 이후 지정 실적이 전무한 실정이다.
위축지역에 대한 혜택도 부족하다. 현행 위축지역에 대한 혜택은 청약 자격 기준 완화에 그치는 반면, 만약 HUG의 미분양 관리지역으로 선정될 경우 분양 보증의 사전심사 요건이 신규 부과되는 등 강화된 조건이 적용돼 제도의 전반적 정비 및 조정도 필요하다.
최근 국회에서 조정대상지역과 투기과열지구 등 부동산 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하는 의안을 논의하고 있다고는 하나, 의안에서 제시한 ‘부동산관리지역’은 부동산 과열기 시장 규제를 위한 논의에 집중되어 있으며 위축지역에 대한 검토는 이루어지지 않은 것이 현실이다.
따라서 필자는 이 문제를 해결하기 위해서는 부동산관리지역에서 현재 시장 상황에 걸맞은 위축지역에 대한 논의를 함께 진행할 필요가 있다고 생각한다. 건전한 논의를 통해 침체된 시장상황을 타개할 수 있는 묘수가 나오기를 기대한다.
정리=한국건설신문 황순호 기자
