인허가 받은 주택의 1/5 준공 못한다
인허가 받은 주택의 1/5 준공 못한다
  • 윤지해 부동산R114 수석연구원
  • 승인 2023.03.09 16:55
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정부, 270만호 공급 계획했으나 51만호는 준공 어려울 수 있어
지난해 서울 인허가 반토막, 공급 확대 장애물 적기에 걷어내야
윤지해 부동산R114 수석연구원.
윤지해 부동산R114 수석연구원.

윤석열 정부는 출범 직후 공약 실현을 위해 270만호 주택 인허가 계획을 발표한 바 있다. 지역별로는 서울이 50만호(연평균 10만호), 수도권 158만호(연평균 31.6만호), 지방 112만호(연평균 22.4만호)로 수요가 상대적으로 풍부한 수도권에 58%의 물량을 안배했다. 
하지만 서울은 지난 18년(2005년~2022년) 동안 연평균 6.8만호, 수도권은 연평균 26.2만호가 인허가되는 등, 정부 목표 달성을 위해서는 보다 많은 물량의 확보가 요구되고 있다.

일반적으로 주택 공급은 토지 매입 이후 인허가를 받고 분양과 착공, 준공과 입주 등의 기본적인 절차를 거치면서 실제 공급량이 구체화된다. 
각 단계에서의 소요 기간을 살펴보면 토지 매입 후 인허가 과정에서 몇 개월 혹은 몇 년이 걸리며 인허가 이후에는 착공과 분양까지 보통 2~3년이 소요된다. 
그리고 분양 이후에는 3~4년의 공사기간이 필요하므로 건물이 없는 택지라고 하더라도 최소 5년 이상의 사업 기간이 소요된다고 볼 수 있다.

게다가 인허가 물량은 구체화되는 과정에서의 이탈도 상당하다. 
국토교통부에서 발표하는 통계를 분석한 결과 평균적으로 19% 수준이 준공(입주) 단계에 도달하지 못했다. 즉 주택 5채가 인허가 된다고 해도 실제로는 1채 정도는 준공되지 못한다는 의미다. 
보다 구체적으로 살펴보면 평균적으로 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 16% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났으며, 준공 과정에 도달하는 과정에서는 19% 가량 물량이 줄어든다. 
이를 정부가 계획한 270만호 인허가 물량에 대입하면 착공 단계까지는 약 43만호, 준공 단계까지는 약 51만호가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다.

다만 지역 별로 착공과 준공에 도달하는 비중에는 차이가 있다. 서울처럼 상대적으로 사업성이 우수한 지역은 인허가 받은 물량의 95% 수준이 실제 준공되는 것으로 나타났다. 
정부가 계획대로 서울에서 50만호의 인허가가 가능하다면 이 중 45만호 이상은 착공 및 준공된다고 해석할 수 있다. 
일반적으로 건설사들이 사업성이 우수한 지역에서는 적극적으로 분양과 입주에 나서기 때문이다. 그 다음으로 인허가 물량 대비 준공 물량 비중이 높은 지역은 ▷광주(94%) ▷대전(89%) ▷부산(86%) 등의 도심(광역시) 일대로 나타났다. 
반면 인허가 대비 준공 비중이 상대적으로 낮게 나타난 지역은 ▷인천(73%) ▷충남(73%) ▷전북(76%) ▷전남(77%) 등으로 인천 외에는 기타지방에 위치한 지역들이 하위권을 차지했다. 행정구역 범위가 상대적으로 넓은 지역에서는 입지 편차에 따라 건설사들의 분양 의지가 크게 갈리는 것으로 볼 수 있다. 

서울은 현재 인허가 물량의 대부분을 재개발, 재건축 등의 정비사업에서 가져오는 만큼 물량 확보를 위해서는 정비사업 활성화가 필수적이다. 
문제는 이러한 정부의 대규모 공급 계획에도 불구하고 서울의 지난해 인허가 물량은 반토막(2021년 8만 3,260호→ 2022년 4만 2,724호) 수준으로 줄어들었다는 점이다. 게다가 경기도에서도 같은 시기 5.6만호 인허가 물량이 감소해 중장기 공급 축소에 대한 우려가 커지고 있다. 
따라서 정부가 발표한 공급 계획들이 온전히 현실화되려면 계획 보다 더 많은 인허가 물량을 확보해야 한다. 앞서 살펴본 것처럼 인허가를 받은 이후에도 사업 기간이 상당하고 사업추진 과정에서 이탈되는 물량들도 많기 때문이다.

최근에는 시공사의 자금조달 문제나 조합(원)과의 진통, 경기 여건 등에 따라 사업 자체가 철회되거나 상당 기간 지연되는 사례도 늘고 있다.
경우에 따라서는 시공사의 자금조달 어려움과 도산 등으로 인해 인허가 자체가 취소되는 경우도 왕왕 발생한다. 특히 지난해 건설 원가의 급격한 상승과 미분양에 따른 분양 경기 악화에 따라 리스크 관리 차원에서 사업 추진 자체를 꺼려하는 건설사도 많다. 
따라서 정부는 270만호 공급계획이 공염불에 그치지 않도록 공급 주체(시행사, 시공사. 조합 등)에 다양한 인센티브를 제시하고, 공급 확대 과정에 장애물이 되는 규제들을 적기에 걷어낼 필요가 있다.

 

정리=한국건설신문 황순호 기자


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