국토부, 재건축 안전진단 합리화 방안 발표
국토부, 재건축 안전진단 합리화 방안 발표
  • 황순호
  • 승인 2022.12.09 09:42
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주거환경 평가 비중 대폭 강화, 조건부재건축 범위 축소 등
지난 2일 이원재 국토부 1차관이 행복주택 건설현장을 방문해 공사 현황을 점검하고 있다. 사진=국토교통부
지난 2일 이원재 국토부 1차관이 행복주택 건설현장을 방문해 공사 현황을 점검하고 있다. 사진=국토교통부

국토교통부(장관 원희룡)가 지난 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다. 지난 8월 16일 발표한 국민 주거안정 실현방안의 후속조치다.
재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문으로, 지난 2015년 5월 '주거환경 중심 평가 안전진단'을 발표해 국민의 주거 환경에 관한 눈높이에 맞춰서 재건축이 진행될 수 있도록 하고 있다.
그러나 지난 2018년 3월 실시된 안전진단 평가에서 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 상향하는 등 여전히 구조안전 중심의 평가가 이뤄지고 있으며, 안전진단 결과에 대해 공공기관 적정성 검토를 의무화하는 등 안전진단 기준이 재건축 규제수단에 불과하다는 지적이 나오는 실정이었다.
그 결과 안전진단 통과 건수가 급감함에 따라 도심 내 양질의 주택공급 기반이 위축됨과 동시에 국민의 소득수준 향상, 기술발전 등에 따라 증가하는 주거환경 향상 요구에 대응하는 데에도 한계가 드러나는 것으로 알려졌다.
이에 정부는 대선 공약, 8.16 주거안정 실현방안 등에 안전진단 기준 개선 방향을 제시, 이후 지자체, 전문가,관련 단체로부터 광범위하게 의견을 수렴하여 개선방안을 마련했다.
이번 합리화 방안의 주요 내용은 아래와 같다.

■ 평가항목 배점 비중 개선

현재 주거환경 중심 평가 안전진단임에도 불구하고 현재 구조 안전성 점수를 전체의 50%의 비중으로 반영하다 보니, 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되는 문제가 발생하고 있다.
또한 주거환경 점수 비중은 15%, 설비노후도 점수 비중은 25%에 불과한 탓에 소득수준 향상, 주택기술 변화 등으로 높아진 국민의 주거환경에 대한 기대 수준을 충족시킬 수 있는 재건축이 어려운 실정이다.
이에 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높임으로써 주거환경, 설비노후도 평가 비중이 확대되어, 주거수준 향상, 주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영되도록 했다.

■ 조건부재건축 범위 축소

현재는 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용, 그 총점에 따라 '재건축(30점 이하)', '조건부재건축(30~55점 이하)', '유지보수(55점 초과)'로 구분하고 있다.
그런데 지난 2003년 제도가 처음 도입된 이후 조건부재건축의 범위인 30~50점이 동일하게 유지됨에 따라 재건축 판정을 받기가 사실상 불가능하다는 지적이 제기되고 있다.
실제로 지난 2018년 3월 이후 현행 기준으로 안전진단을 완료한 46개소 중 재건축 판정을 받은 곳은 단 한 곳도 없는 것으로 드러났다.
이에 국토부는 조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 재조정, 45점 이하를 대상으로 곧바로 재건축을 추진할 수 있도록 기준을 합리화할 계획이라고 밝혔다.

■ 적정성 검토 개선

현재 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면, 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부를 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.
그런데 이 과정에서 민간진단기관이 수행한 진단을 일률적으로 적정성 검토를 실시하다보니 절차상의 과도한 중복 및 소요 비용 증대로 인해 안전진단 판정이 늦어진다는 문제점을 안고 있었다.
이에 따라 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선하기로 했다.
먼저 입안권자인 시장․군수․구청장이 1차 안전진단 결과 중 ▷표본 수량 ▷필수 검사․시험 ▷증빙자료 등 기본사항에 대해 검토하고, 이 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연되거나 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단되면 적정성 검토를 요청할 수 있도록 했다.
또한 입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정하여 적정성 검토를 하도록 개선하겠다고 덧붙였다.
이와 더불어 국토부 장관 또는 시․도지사가 실태조사로 미흡 내용을 확인하거나 분쟁 발생 및 의혹 제기․제보가 있는 경우 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구를 가능토록 했다.

■ 안전진단 내실화 병행

안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검도 병행해 안전진단을 내실화한다.
국토안전관리원 등 공공기관이 전체 민간진단기관을 대상으로 분기별 정기교육을 실시해 평가방법․오류사례 등을 전파하며, 지자체가 요청하는 경우, 안전진단 실시 전에 공공기관이 지자체, 선정된 민간진단기관(참여기술자)을 대상으로 안전진단수행계획서 등에 대한 컨설팅을 지원할 계획이다.
또한 민간진단기관에 대한 국토부, 지자체, 공공기관의 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 안전진단 적발 시 엄중 처벌(2년이하 징역,2천만원 이하 벌금)하고, 제재도 강화(영업정지 신설)할 예정이라고 밝혔다.

■ 재건축 시기 조정제도 보완

안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완해 나갈 계획이다.
시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시․군․구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토함으로써 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하고, 시장 불안, 전․월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정할 계획이다.
또한 종합적, 광역적인 시장 대응이 필요한 경우에는 국토부장관, 시․도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련하기로 했다.

국토부는 이번 개선방안을 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용해 재건축과 조건부 재건축을 다시 판정하고, 조건부 재건축에 해당하는 건축물에 대해 지자체 기본사항 검토 절차를 거쳐 해당 지자체가 판단해 적정성 검토를 요청하는 경우에 한정하여 공공기관 적정성 검토를 계속 진행하게 된다고 밝혔다.
또한 이번 개선방안의 내용을 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)' 개정사항으로, 이번 달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월 시행될 수 있도록 절차를 진행하겠다고 밝혔다.
이와 더불어 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용효과 등을 연구용역 과정에서 분석, 필요시 2023년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법(안)'에 추가적인 제도개선 방안 등을 수록할 예정이라고 덧붙였다.
권혁진 국토부 주택도시실장은 "이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것"이라며 "이번 제도를 통해 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

 

한국건설신문 황순호 기자


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