냉정하게 시장 흐름 파악하고 대응해서 불필요한 손해 막아야
주택정책이 여느 때보다 빠르게 움직이고 있다. 지난 9월에는 5대 광역시를 중심으로 한 지방을 중심으로 조정대상지역을 해제하더니 11월에는 수도권 일부 지역 및 세종특별자치시까지 조정대상지역에서 제외되기에 이르렀다.
그 결과 현재 전국에서 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 서울 25개구와 경기 과천, 광명, 하남 및 성남 분당‧수정구 등 30개 시‧군‧구에 불과하다.
불과 1년 남짓 지난 2021년 8월까지만 해도 경기 동두천시를 조정대상지역에 새로 편입하는 등 전국에서 100개가 넘는 지역이 조정대상지역에 포함되어 있었던 것을 떠올려 보면 해제 폭이 넓다. 그만큼 정부에서 바라보는 시장 악화 양상이 긴박하다는 이야기다.
시장 악화 양상이 이다지도 급하게 일어나는 이유는 여러 가지를 들 수 있겠지만 가장 큰 원인은 예상치 못했던 시장금리의 인상 속도에서 찾을 수 있다.
한국은행 경제금융통계시스템에서 가장 최근에 발표된 2022년 9월 신규취급액 기준 주택담보대출의 예금은행 대출금리는 4.79%다.
2년 전인 2020년 9월 발표된 2.44%의 2배에 달하는 수치다. 은행연합회에서 제공하고 있는 은행별 2022년 10월 분할상환방식 주택담보대출 평균 금리는 최대 6.24%에 달했다.
최대 금리로 계산할 것도 없이 2020년 9월 평균 고정금리로 대출을 받아 집을 산 A와 올해 9월 고정금리 평균 4.79%로 대출을 받아 집을 산 B가 있다고 가정해보자.
두 사람 모두 5억원을 빌렸고 30년 만기, 원리금 균등상환방식으로 갚는 조건까지 동일한 경우 B의 이자 부담은 A의 2.15배에 달한다.
집을 산 시기에 따라 최종적으로 갚아야 할 이자가 2억 4천만원에 육박하니, 현재 수도권 LTV 수준 등을 고려해보면 앞으로도 집값이 20% 이상 상승해야 추가 이자분을 메울 수 있다는 계산이 나온다.
보태어 물가 상승률까지 고려한다면 그 폭은 더 커질 것이다. 단순한 계산이고, 실질과 명목의 구분을 따로 하지 않았지만 대략의 시장 인식을 살펴보는데 의미가 있다.
게다가 내년 상반기까지 금리 인상이 계속될 것으로 여겨진다는 점이 수요자 측면에서는 더욱 부담으로 다가온다.
전문가들의 의견을 빌어 향후 미국 기준금리를 예상하는 ‘CME FedWatch Tool’에 따르면 2023년 5월 예정된 회의까지 미국 기준금리가 상승했다가 9월부터 하락할 것이라는 전망이 우세했다.
최대 금리는 5.00%~5.25%로 지난 11월 3일 인상한 3.75%~4.00%보다 125bp 높은 수준까지 오를 것으로 본 것이다. 며칠 전인 11월 24일 인상한 우리나라 기준금리가 3.25%라는 점을 감안하면 미국과의 금리 역전 현상을 저지하기 위해 앞으로도 200bp이상 금리가 더 높아질 가능성이 있다.
각종 가산금리를 반영하면 올해 말께 주택담보대출 금리가 최대 9%에 달할 것이라는 우려가 나오는 이유다.
시장에서는 금리에 대한 우려를 표명하며 연일 소위 ‘영끌족’이 가격 하락폭을 감당하지 못하고 시장에 급히 매물을 내놓는 일련의 과정에서 가격이 폭락할 수도 있다는 기사가 쏟아지고 있다.
최대 하락 폭을 40% 수준으로 전망해 향후 시장분위기가 지금보다 더욱 나빠질 것으로 예상하는 전문가도 더러 있다.
필자 역시 향후 시장 분위기가 지금보다 좋아질 가능성보다는 어려워질 가능성이 더 높으며, 돌파구를 쉽게 찾기 어려워 장기 하향세로 이어질 수 있다는 점에는 동의하는 편이다.
정부의 정책 시행 이후 경과한 기간이 짧아 실질적인 가격 변화를 살펴보기는 어렵지만 지방 5대 광역시를 중심으로 조정대상지역을 해제한 이후 조사된 시장 심리지수들을 대리 변수로 살펴보더라도 정부의 어떤 정책 변화가 시장에 영향을 주리라 판단하기 어렵다.
KB국민은행에서 각 공인중개사에 설문 조사해 발표하고 있는 월간 ‘매매거래동향 지수’에 따르면, 조정대상지역 해제조치가 시행된 9월 이후 처음 조사된 10월 조사에서 나타난 5대광역시 지수는 0.3에 불과했다.
매매거래동향 지수는 100을 기준으로 0에서 200까지의 수치로 지수가 편제되는데, 0에 가까워질수록 거래가 한산하다는 응답이 많았다는 것을 의미한다.
즉, 조정대상지역을 해제하더라도 시장에 활기를 불어넣는데는 한계가 있다는 것을 유추해볼 수 있다.
하지만 과거의 흐름 기초로 볼 때 지금 당장 일어나고 있는 급작스러운, 즉 발작에 가까운 시장 흐름이 지속되리라 전망하기는 어렵다.
그 이유로는 두 가지 정도를 들 수 있는데, 먼저 지금까지 우리 주택시장은 단기간에 큰 폭의 하락 조정이 있었던 이후에는 상승이 동반되었던 전례가 있기 때문이다.
수도권 아파트 가격을 기준으로, 가장 가까이 있었던 2008년 글로벌 금융 위기 전후에 있었던 가격 하락 양상을 보면 2008년 말부터 나타나 2009년 초까지 급격히 어려워진 시장 상황이 2009년 3분기 이후 소폭 나아지는 모습을 볼 수 있다.
이후 2012년 말까지 하락세가 지속되기는 했지만, 이는 2008년~2009년 당시의 급격한 가격 변화와는 낙폭에서 차이가 크다.
그 이전의 2004년 소위 ‘카드사태’, 즉 가계 신용카드 대출 부실 사태로 인해 나타났던 경기가 부진했던 시기에도 유사한 흐름을 보인다. 이때는 오히려 2004년 하반기 가격이 하락세를 보이다가 2005년 이후 가격 상승폭을 키우면서 2006년의 가격 상승이 일어났다.
이를 시장의 속성으로 이해하더라도 유사한 결론을 얻을 수 있다. 앞서 금리 인상에 따른 이자의 추가 부담분을 시뮬레이션 한 바 있다. 앞서의 결론을 반추해보면, 만약 시장 가격 하락폭이 예상되는 이자의 추가 부담분을 넘어서는 경우 다시금 주택이라는 상품에 관심을 가질 수 있다는 계산이 나온다.
이러한 접근법으로 시장에 재진입하려는 수요가 다시금 단기간 집중되면 현재와 같은 급격한 하락세가 계속되리라 보기는 어렵다 하겠다.
아마 시장의 흐름을 정확히 예측하는 것은 신의 영역에 가깝겠지만, 마지막으로 연구자 개인으로서의 희망을 이야기하자면 시장에서 받아들이기 어려운 수준의 하락세가 발생하지는 않았으면 하는 것이 솔직한 심정이다.
가계 자산의 70% 내지 80% 이상이 주택을 비롯한 부동산에 묶여있는 현재 상황에서 만약 시장 발작이 지속돼 걷잡을 수 없이 가격이 하락할 경우 그 누구도 행복하지 않을 것이다.
‘은행의 대출 담보물 가치 하락으로 인한 국가적 금융 안정성 저하’ 등 거창한 이름을 붙이지 않더라도 개개인이 갖고있는 자산의 상당 부분이 하락할 수밖에 없는 상황에 직면할 수밖에 없기 때문이다.
만약 주택을 보유하지 않은 세입자라 하더라도 집주인의 경제적 여력이 부족해지면 거액의 전세금, 혹은 월세보증금이 묶이는 상황이 발생할 가능성도 배제할 수 없다.
이럴 때일수록 시장의 기대 변동성 확대, 즉 공포심리에 사로잡힐 것이 아니라 냉정하게 시장의 흐름을 올바로 이해하고 대응해야 ‘탐욕에 사서 공포에 파는’ 우를 범하지 않을 수 있다.
정리=한국건설신문 황순호 기자
