[기고] 하반기 주택가격, 하방압력이 시장에 큰 영향 미쳐 하락할 듯
[기고] 하반기 주택가격, 하방압력이 시장에 큰 영향 미쳐 하락할 듯
  • 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원
  • 승인 2022.07.20 14:53
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수요자 입장에서 가장 큰 변화 ‘금리 인상’ ‘자금마련 부담’
기준금리, 하반기도 지속 인상 전망… 월세 거래 증가할 듯
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원.

상반기 우리 주택시장은 상방압력과 하방압력이 서로 영향을 주고받으며 혼란한 시기를 보냈다. 

수도권과 비수도권을 막론하고 모든 지역의 등락률이 최대 1%에도 미치지 못하는 보합세가 이어졌다는 점이 혼란한 시장의 상황을 대변한다. 

상반기 주택시장의 불확실성은 주택매매지수를 산출하는 기관별 누적 등락률의 방향 차이에서도 확연히 드러난다. 

국민은행, 부동산114 등 민간 기관에서 발표하는 지수는 대체로 상승세로 나타난데 비해 공공 기관에서 발행하는 지수는 반대로 하락세를 나타냈다. 어떤 잣대를 통해 시장을 바라보느냐에 따라 상승과 하락이 갈렸다는 뜻이다.

상반기 작용했던 주요 상방압력으로는 대통령선거와 지방선거, 두 차례의 정치 이벤트를 들 수 있다. 

특히 대통령선거에서는 진영을 막론하고 이전 정부에서 시행됐던 주택 정책에 대한 반성이 잇따랐다. 이는 시장으로 하여금 규제 완화에 대한 기대감을 갖게 하기에 충분했다. 실제로 지난해 10월을 정점으로 하락하던 시장은 대통령선거 직전인 2월부터 다시 상승세를 보였다. 뒤이어 비교적 親시장적 후보로 평가됐던 윤석열 대통령이 당선되자 상승세는 4월까지 이어졌다.

반대로 하방압력으로 꼽을 수 있었던 기제는 거시경제 환경과 절대적으로 높은 가격 수준을 꼽을 수 있다. 물가 상승, 성장률 둔화 등 여러 동인이 주택시장에 영향을 미치겠지만, 수요자 입장에서 가장 큰 변화는 바로 향후 예견되는 금리 인상이다. 

금리 인상은 새로 매매시장에 진입하려는 수요를 저지하는 효과를 내 주택가격의 하락에 영향을 준다. 

실제 시장에서 전망하는 1년 후 예상 금리와 주택가격 등락 간 관계를 분석하면, 금리가 높아질 것으로 예상되는 경우 주택가격이 하락하는 상호관계가 성립하는 것으로 드러났다. 

금리 인상에 대한 부담은 상반기보다 하반기 들어 시장에 더 큰 영향을 행사할 것으로 판단된다. 

현재 주택을 보유해 이미 매매시장에 진입한 수요층은 LTV, DSR 등 지난 정부의 강력한 금융규제에도 불구하고 대출을 실행한 집단이다. 

따라서 금리 상승세가 당분간 이어지더라도 가계 운영이 어려울 정도의 부담스러운 수준은 아니다. 

반면 올해 들어 주택을 매수하려는 집단은 부담이 커진다. 특히 DSR 규제가 강화 적용된 지난 7월 1일부터는 주택담보대출의 한도가 더욱 줄어들었기에 자금 마련에 더 큰 부담으로 작용할 전망이다. 

이렇듯 금융부담이 커지는 상황에서 2013년 이후 10년에 가까운 가격 상승을 지켜보았음에도 불구하고 여전히 주택을 구입하지 않은 계층이 금리 인상이 예상되는 현재 상황에서 실거주를 위해 시장에 유입될 것이라 기대하기는 어렵다. 

이는 수요의 감소를 의미하며, 주택가격의 상승보다는 하락에 영향을 준다.

다음 요인으로 주택의 절대적 가격 수준이 높다는 점을 들 수 있다. 

대표적인 가격 지표인 물가상승률과 비교해보면, 주택 가격 수준이 여타 재화의 가격 대비 얼마나 높은 수준인지 짐작할 수 있다. 최근 들어 소비자물가지수는 6%대의 비교적 높은 상승률을 이어가고 있다. 

그 이유로는 코로나19로 촉발된 불황을 극복하기 위해 시장에 유동자금을 과다 공급했고, 러시아-우크라이나 전쟁 등 여러 요인을 들 수 있다.

이러한 상황에도 불구하고, 1986년 이후 전국 주택종합매매가격지수의 누적 상승폭이 같은 기간 동안 소비자 물가지수의 상승폭보다 더 큰 상황이 지난해 하반기부터 이어지고 있다. 

1기 신도시가 본격 공급되기 직전인 지난 1990년 이후 30년만에 처음있는 일이다. 월급 수준보다 아파트가격 상승폭이 더 커진 것도 2021년이다. 

2011년부터 공표되기 시작한 고용노동부의 임금총액 계절조정지수와 전국 아파트매매가격지수의 상승세를 비교해보면 지난 2012년 이후 10여년만에 처음으로 임금총액의 상승폭을 넘어섰다. 

이어 2021년 하반기에는 주택종합매매가격지수도 월급 인상률 누적치와 유사한 수준으로 올라서기에 이르렀다. 

바꿔 말하면, 임금근로자들이 ‘주택 가격이 내 월급보다 더 빠르게 오르고 있다’고 느끼기에 충분한 상황이다. 따라서 대부분의 임금근로자들은 주택 마련에 부담을 느낄 수밖에 없는 상황이라고 할 수 있겠다.

 

매매시장에 이어 임대차시장에 영향을 줄 수 있는 기제를 살펴보자. 

앞서 매매가격의 하락요인으로 제시했던 금리와 가격의 두 요인은 임대차시장에는 상방압력으로 작용한다. 

여기에 정책적 요인까지 더해져 임대료 상승에 힘을 실을 전망이다. 지난 2020년 8월부터 시행된 소위 ‘임대차2법’ 중 계약갱신청구권은 전세 기간 2년이 지난 이후에도 세입자가 원한다면 추가로 계약 기간을 2년 연장할 수 있도록 법으로 보호한 권리다. 즉 실질적인 전세 기간이 4년으로 늘어난 셈이다. 

임대차2법은 세입자 입장에서는 주거안정에 기여할 수 있는 제도라 평가할 수 있다. 특히 계약 갱신 시 전세금 인상 폭을 5% 이내로 제한했기 때문에 더욱 그러하다. 반면 임대인 입장에서는 재계약 시 높은 수준의 전세가를 요구할 수 있는 빌미를 제공한다. 

앞서 밝힌 바와 같이 임대차2법 시행이 2020년 8월이라는 점을 감안하면 올 8월 이후에는 계약갱신청구권을 더 이상 쓸 수 없는 매물들이 시장에 나오기 시작한다. 

최근 2년 혹은 4년간 전세가격 상승폭이 컸기에 전월 대비 임대료 상승을 나타낸 전월세지수로는 나타낼 수 없는 임차인들의 부담이 커질 전망이다.

이번 정부에서는 하반기 예상되는 임대차시장의 부담을 줄이기 위해 계약갱신청구권과는 별개로 상생임대인 제도를 확대 적용하고 분양가 상한제 적용 주택의 거주 의무를 완화하는 등 전·월세 매물 유통 물량을 늘릴 수 있는 정책을 6월 21일 발표했다. 

이와 동시에 민간 건설임대 물량을 더욱 확대하겠다는 의지를 함께 내비쳤다. 우선 시장에서는 이러한 정부의 정책이 의도한 대로 임대 물량 확대에 기여할 수 있을 것으로 평가하고 있다. 하반기 본격적인 정책 시행에 따른 결과를 지켜볼 필요가 있겠다.

한편 당초 예상했던 것과는 달리 전세가격의 급격한 상승보다는 월세 시장으로의 전환 및 월세 상승에 더욱 큰 영향을 줄 것으로 전망된다. 과거 국내 주택시장, 특히 아파트 시장에서는 월세에 대한 선호가 크지 않았다. 

오히려 월세 형태의 계약이 기피 대상이라고 언급할 수 있을 정도로 월세 비중이 낮았다고 보는 편이 옳다. 

반면 올해 들어서는 그 추이가 변화하기 시작했다. 

올 상반기 서울지역 확정일자 신고 내역에 따르면 전세와 월세가 각각 48.0%와 52.0%로 나타나 전세보다 월세 비중이 더 커진 것으로 조사됐다. 월세 거래가 전세 거래보다 많은 것은 관련 통계가 안정적으로 집계되기 시작한 2014년 이후 처음이다. 

이러한 경향이 나타난 것은 전세가 상승과 전세자금대출 이율의 상승이 세입자에게 부담으로 작용했기 때문이다. 

올 들어 전국 아파트 전세실거래가격은 0.68% 하락했다. 하지만 전세 계약의 특성상 2년 전, 혹은 4년 전 전세가와 비교해야 실수요자들의 부담을 정확히 측정할 수 있다. 

지난 6월 시점 KB국민은행 통계에 따르면 서울 아파트 중위 전세가는 6억원을 조금 넘는 수준이다. 

4년 전보다 24.0% 상승한 전세가 수준을 고려하면 산술적으로 계산하더라도 4년만에 1억1,800만 원을 추가로 확보해야만 지금 살고 있는 집의 전세 계약을 유지할 수 있다. 

올해 통계청에서 발표한 2020년 임금근로자의 월평균 소득이 320만원이라는 점을 감안하면, 4년만에 쉽게 모을 수 있는 금액은 아니다. 더욱이 시장의 관심을 받고 있는 주요 지역 전세가는 이보다 더 높으므로 월세로의 유인이 발생한다.

다음 요인은 금리다. 시중은행이 취급하는 전세자금대출의 이율을 결정하는 COFIX 등 기준금리가 상반기는 물론 하반기에도 지속 인상될 것으로 전망되고 있다. 

이 때문에 특정 소비자 계층에서는 전세가격 대비 월세의 비율을 뜻하는 전월세전환률보다 전세자금대출 이자가 더 높은 경우가 발생한다. 다시 말하면, 전세계약을 유지하기 위해 전세자금대출을 추가로 받는 것보다 집주인에게 월세를 주는 것이 때에 따라 더 저렴할 수 있다는 것이다. 

이러한 상황이 향후에도 쉽게 해결되지 않을 것으로 판단한다면 월세, 혹은 보증부월세 형태의 거래 비율이 지금보다 더 높아질 수 있다.

이러한 시장 상황을 종합하면 하반기 매매가격은 상반기 규제 완화 기대로 인한 상승세를 뒤로한 채 수요자의 소극적 시장참여 및 유동성 축소책 등의 영향을 받아 약보합세를 보일 전망이다. 

반대로 전세가격은 상승할 것으로 보인다. 다만 앞서 언급한 월세 전환 행태, 하반기 시행될 각종 정부 정책 등을 고려할 때 그 폭은 지난해의 6.5%보다는 작을 것으로 전망된다.

 

 

한국건설신문

 

 


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