지난 6월 언론 보도에 따르면 서울시 강남구 삼성동에 소재하는 ○○아파트(전용면적 84㎡)의 거래가격이 불과 한 달 새 20% 넘는 7억원가량 급락했다는 보도가 있었다.
당시 인근 부동산중개업소 관계자는 보도된 내용에 대해 “해당 아파트의 거래가액은 말이 안 되게 낮은 가격이고 정상적인 거래로 보기 어렵다”고 말했고, 국토부 실거래가공개시스템에는 해당 아파트의 거래 유형이 직거래로 표시돼 있는 것으로 보아 가족 간 저가 거래로 추정된다.
얼핏 보기에는 가족 간에 아파트를 저가로 거래하면 양도자는 양도소득세 부담이 줄어들고, 양수자는 취득세 부담이 줄어들기 때문에 세금 측면에서 유용한 절세 방법처럼 오해할 수 있다.
그러나 현행 세법은 특수관계인 간에 저가 거래를 통해 우회적으로 증여하는 것을 방지하기 위해 법이 정하는 정상가격의 범위를 벗어나 저가 거래하면 저가 양수자에게는 증여세를 과세하고, 저가 양도자에게는 양도소득세를 추가로 부담하게 한다.
가족 간의 아파트 거래에서 시가의 70% 이하의 가액으로 양수하거나 시가와 대가의 차액이 3억원 이상인 경우에는 증여로 보아 양수한 자에게 증여세가 과세되고, 가족에게 아파트를 시가와 매매가액의 차액이 3억원 이상이나 시가의 5% 이상 낮은 가액으로 양도한 때에는 양도자가 양도소득의 부당행위계산 규정에 의해 시가에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 추가로 부담해야 한다.
# 서울에 주택을 2채 보유하고 있는 A씨는 보유세 때문에 큰 부담이 되고 있는 와중에 올해 5월 10일부터 다주택자에 대해 한시적으로 양도소득 중과 유예가 1년간 시행된다고 하니, 이 기회에 시가 30억원 상당의 아파트(취득가액 15억원, 보유기간 10년, 필요경비 0원으로 가정) 1채를 자녀 B에게 20억원에 저가로 양도하려고 한다. 이 경우 저가로 양수한 A씨의 자녀 B와 저가로 양도한 A씨에게는 어떤 예상치 못한 세금이 발생할까?
우선, 시가(30억원)과 양수대가(20억원)의 차액(10억원)이 3억원 이상이기 때문에 증여에 해당해 A씨의 자녀 B는 저가 양수에 따른 증여금액(7억원)에 대해 증여세 1억 3,500만원을 납부해야 한다.
그리고 시가(30억원)와 양도대가(20억원)의 차액(10억원)이 시가의 5%(1억5,000만원) 이상이기 때문에 양도소득세 부당행위계산 요건을 충족하므로 A씨는 30억원에 양도한 것으로 보아 양도소득세 3억 7,386만원을 추가로 부담해야 한다.
따라서 가족 간의 아파트 저가 거래로 인해 양수자와 양도자가 추가로 부담해야 할 세액의 합계금액은 5억886만원이며, 신고 및 납부불성실 가산세도 함께 부담해야 한다.
부동산 세금계산 서비스 셀리몬(Sellymon)의 이선구 대표는 “가족 간에 아파트를 거래하는 경우 그 매매가액이 정상가격의 범위를 벗어나게 되면 양수자에게는 증여세가 과세될 수 있고, 양도자에게는 양도소득세가 추가로 과세될 수 있으니 신중하게 매매가액을 결정해야 한다”고 말했다.
한국건설신문
