[기고] 건축물 리모델링 시장의 현황과 활성화 방향
[기고] 건축물 리모델링 시장의 현황과 활성화 방향
  • 박용석 한국건설산업연구원 연구본부장
  • 승인 2022.07.11 15:31
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안전성이 확보돼 있는 한 재건축보다 리모델링이 더 이득
친환경, 에너지 고효율화 등 실용적인 리모델링 사례도 존재
‘부분 리모델링’ 활성화 위한 지원제도 마련해야
박용석 한국건설산업연구원 연구본부장.
박용석 한국건설산업연구원 연구본부장.

최근 아파트 리모델링에 관한 관심이 뜨거워지고 있다. A단지가 재건축 대신 리모델링을 추진하고, B 건설사가 C단지 리모델링 공사를 수주했다는 기사가 빈번히 보도되고 있다. 

리모델링 협회에 따르면 아파트 리모델링을 추진하는 단지는 전국적으로 2019년 37개, 2021년 94개, 2022년 5월 기준으로 124개 단지이고, 이중 서울지역은 59개로 집계되고 있다. 지난 3년 동안 무려 3.3배 증가했다.

리모델링 추진단지가 주택조합을 설립한 이후 시공사 선정, 안전진단, 건축심의, 사업계획승인, 착공 등의 단계를 모두 거쳐 실질적인 공사로 이어질지는 두고 봐야겠지만, 분명한 것은 아파트 리모델링에 대한 사회적인 관심이 커졌다는 것이다.

우리나라 건축 시장은 신축과 리모델링으로 구분되는데, 2021년도 건축물 착공면적을 보면 신축과 리모델링의 비중은 87 : 17로 신축이 건축 시장의 대부분을 차지하고 있다. 관련 통계가 나온 2002년부터 살펴봐도 이 비중은 크게 변화하지 않고 있다.

우리나라는 여전히 새 건축물을 건설하고 있고, 기존 노후 건축물은 리모델링하는 것보다는 재건축・재개발을 하는 쪽을 선호하는 것으로 풀이된다.

리모델링 착공면적에서 비주거용과 주거용의 비중은 95 : 5로 비주거용 건축물에 대한 리모델링이 대부분을 차지한다. 노후 비주거용 건축물 리모델링은 창고를 문화공간으로, 공장을 다른 용도로, 오피스를 상가로, 공공청사를 문화시설로, 호텔을 임대주택으로 그 용도를 전환하거나 에너지 효율성 제고, 주차장 확보, 엘리베이터 설치 등 기존 건축물의 성능을 업그레이드하는 것이다. 민간의 비주거용 건축물은 건물주의 경제적 이윤추구, 공공건축물은 사회・경제적 효용 가치를 높이기 위해서 리모델링이 시행되고 있다.

건축물 리모델링 시장의 5%를 차지하는 주거용 리모델링을 살펴보면, 단독주택과 공동주택 비중은 76 : 24로 단독주택 비중이 높다. 

공동주택의 경우 최근 리모델링 조합이 다수 설립되면서 아파트 리모델링에 관한 관심이 커지고 있지만, 실제 주거용 리모델링 시장은 단독주택이 중심을 이루고 있다.

단독주택은 건물주가 원하는 구조와 용도로 자유로운 리모델링이 가능하고 의사결정 구조도 단순하다. 또 노후 단독주택은 과거 신축 당시의 건폐율, 용적률, 주차장 설치의무 등의 건축기준에 있어 기득권을 인정받을 수 있어 재건축보다 리모델링이 유리할 수 있다.

주거용 리모델링 중 아파트 리모델링은 8%를 차지하는데 비주거용을 포함한 전체 건축물 리모델링에서 아파트의 비중은 0.004%에 불과하다. 

시장의 발달단계를 태아기, 유년기, 성장기, 성숙기로 구분된다면 아파트 리모델링은 이제 태아기쯤에 있는 것으로 보인다. 2010~2021년간 주거용 리모델링 착공면적의 연평균 증감률을 보면, 단독주택은 -0.6% 감소했지만, 아파트 리모델링은 37.8% 급성장했다. 

2021년 기준으로 전체 건축물 중 30년 이상 된 노후 건축물은 39.6%, 그중 주거용이 49.1%이고 30년 이상 된 노후주택은 총 359만호다. 

그 중 단독주택은 200만호, 아파트는 111만호, 나머지는 다가구・연립주택・기숙사 등이다. 노후주택 중 단독주택은 리모델링 또는 재개발・재건축, 아파트는 재건축 또는 리모델링을 선택해야 할 것이다. 아마도 관련 규제의 강도에 따라 리모델링 또는 재개발・재건축이 선택될 것이다.

노후 건축물이 어떤 기준에 의해 재건축을 할 것인지, 리모델링을 할 것인지에 대한 명확한 판단 기준은 없다. 건물의 노후화가 심각해 구조적인 안전에 문제가 있다면 당연히 철거 후 재건축을 해야 한다. 

특히 용적률에 여유가 있다면 재건축을 통해 신규 주택을 추가로 공급해 조합원들의 경제적 부담을 줄일 수 있고, 비주거용일 경우 더 큰 규모의 공간을 확보할 수 있다.

 

그런데 노후 건축물의 안전성이 확보돼 있거나 확보될 수 있다면, 재건축과 유사한 효용성을 가지면서 더 경제성이 있는 리모델링이 검토될 수 있다. 

특히 주택의 경우 경제성이 있으면서도 주거의 쾌적성과 편의성이 증대된다면 리모델링을 선택하게 된다. 주택의 경우 재건축과 리모델링은 상호 대체재 관계가 존재하는 것 같다. 모든 아파트를 재건축 또는 리모델링으로 획일화하기보다는 합리적 제도 하에서 소비자가 선택해야 한다.

우리나라의 온실가스 배출량의 50.1%는 산업부문에서 나머지 중 25.2%는 건물, 17.6%는 수송부문에서 발생하고 있다. 

건축물을 건설하거나 유지・관리하는 과정에서 대량의 온실가스가 발생하고 있다. 따라서 무분별하게 재건축을 하거나, 에너지 효율성이 낮은 노후 건축물을 지속해서 사용하고 있다. 

리모델링을 통해 대량으로 발생하는 건물폐기물의 증가를 막고, 건물의 에너지 효율성을 높여서 온실가스 배출을 최소화할 수 있다. 

즉 건축물 리모델링은 자원의 최적 활용과 낭비를 억제하고, 기존 건축물의 에너지 효율성을 높일 수 있다. 주택의 경우 주거환경을 개선하고 장수명화를 실현할 수 있다.

정부도 기존 건축물의 에너지진단과 에너지 절약을 추진하기 위해 「저탄소 녹색성장 기본법」을 제정(2010)했고, 건축물 온실가스 배출량 감축과 녹색건축물 확대를 위해 「녹색건축물 조성 지원법」을 제정(2012)했다.

정부는 ‘노후건물, 에너지 저효율 등 에너지 다소비 구조’에서 ‘공공시설의 제로 에너지화로 에너지 고효율구조’ 전환하는 그린 리모델링을 추진하고 있다. 

즉 공공청사・공공임대주택・국공립어린이집・보건소 등에 신재생 에너지 설비와 고성능단열재 등을 사용한 친환경 및 에너지 고효율화 건물로 전환하기 위한 건축물 리모델링을 추진하고 있다. 정부는 2020년 1,000㎡ 이상 공공청사를 시작으로 2030년 500㎡ 이상 신축되는 모든 건축물에 대해 제로 에너지 건축을 의무화할 계획이다. 

노후학교의 경우 태양광 발전시설 설치 및 친환경 단열재 보강 등 에너지 효율성을 높이는데, 소요 비용의 조달은 재정투자뿐만 아니라 임대형 민자사업(BTL)도 활용할 계획이다.

정부는 공공건축물에 대한 에너지고율화를 위한 리모델링을 추진하고 이와 함께 민간건축물 그린 리모델링 이자 지원사업을 하고 있는데 이는 매우 바람직한 정책으로 판단된다. 

앞으로도 민간의 그린 리모델링을 활성화할 수 있는 실효성 있는 유인책을 마련해야 한다. 예를 들어, 건축물 리모델링 공사 시 활용할 수 있는 환경친화적 자재의 범위를 대폭 확대하고, 자재비・공사비 등을 저리로 융자지원을 하거나, 취득 및 재산세 등의 세제상의 혜택 등을 생각해 볼 수 있다.

공공청사의 그린 리모델링 추진 시 해당 청사의 사회・경제적 활용가치를 종합적으로 감안한 리모델링이 필요하다. 노후청사 리모델링 시 단순히 에너지 성능개선뿐만 아니라 지역주민을 위한 문화・체육・주차장 등 복합시설물로 리모델링 하는 방안을 검토해야 한다.

최근 주목받고 있는 아파트 리모델링은 대수선과 일부 증축이 포함된, 사실상 재건축에 가까운 ‘전면 리모델링’이 대부분을 차지하고 있는 것 같다. 전면 리모델링은 새 집과 넓은 집에 대한 수요가 많고, 리모델링 공사비보다 공사 후 주택가격의 상승 폭이 클 경우 선호되고 있다. 

그런데 아파트 리모델링이 ‘전면 리모델링’을 중심으로 추진되는 것이 과연 사회경제적으로 바람직한가도 생각해 봐야 한다. 

하지만 어떠한 리모델링을 할 것인지는 궁극적으로 소비자가 선택하는 것이므로 시장의 흐름에 맡기는 것이 더욱더 중요하다. 주택 리모델링 정책 방향으로 생각해 볼 수 있는 것은 다음과 같다.

첫째, 건설폐기물의 발생, 에너지 효율성과 같은 지구 환경적 문제와 가성비를 고려한 주거여건의 개선 등을 종합적으로 고려해 건축물의 부문별 수명주기에 따른 설비 교체, 부분 수선과 확장, 에너지 고효율화 등을 위한 ‘부분 리모델링’을 활성화해야 한다. 

상시로 ‘부분 리모델링’을 시행하기 위해서는 재원이 확보돼야 하므로 공동주택 장기수선충당금 적립 등 다양한 정책대안이 검토되어야 한다.

둘째, 리모델링으로도 신규 주택을 공급할 수 있다. 

수직 증축 리모델링 등으로 기존 세대수의 15% 이내에서 공급할 수 있다. 신규 주택을 공급할 경우 기존 주택소유자의 분담금을 줄이는 효과가 크다. 

많은 리모델링 조합은 수직 증축을 추진했지만 대부분 안전성 검토를 통과하지 못하고 있다. 리모델링 조합과 건설업계는 현행 기술력으로 수직 증축을 충분히 안전하게 시공할 수 있다고 한다. 하지만 인허가 당국은 불허하고 있다.

리모델링이 건축물의 안전을 위협해서는 안 된다. 당연히 기술적으로 안전성을 충분히 확보해야 한다. 그런데 인허가 당국이 혹시 사고가 나면 어떡하지라는 걱정으로 판단을 유보해서는 안 된다. 기술적 요소의 판단은 기술적 검증에 근거해야 한다.

마지막으로 노후주택 밀집 지역의 주택 리모델링을 유도하기 위한 ‘리모델링 활성화 구역 지정’ 제도는 있지만, 실제 추진 사례는 많지 않다. 

도시재생사업이 추진된 지역을 보면 가로등 설치, 골목 도로 정비, 공동작업장 설치 등은 있지만 개별 노후주택의 실질적인 개선사례는 많지 않다. 대부분 낡은 주택 그대로이다.

노후 단독주택・다가구・다세대・연립주택이 밀집된 도시 저개발 지역의 개별주택에 대한 리모델링으로 실질적인 주거환경이 개선되면 지역 공동체 전체의 삶의 질이 개선될 것이다. 

주택 리모델링의 정책 목표로 사회 취약계층의 주거복지 확대를 포함해야 한다. 즉 사회 취약계층이 거주하는 노후주택 리모델링에 대해서 주거복지 차원의 다양한 지원제도가 검토돼야 한다.

 

 

한국건설신문

 


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