국토부는 지난 21일 분양가 제도 운영을 합리화하고자 ‘분양가상한제 개선’과 ‘주택도시보증공사(이하 HUG) 고분양가심사제도 개선방안’을 발표했다.

분양가상한제 개선방안은 ▷정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영 ▷주요 자재 항목 현실화 및 조정 요건 추가 ▷택지비 검증위원회 신설로 해당 평가사 및 전문가 검증 참여 등을 골자로 하고 있다.

HUG 고분양가심사제도 개선방안은 ▷자재비 가산제도 도입 ▷비교단지 선정 기준을 준공 10년 이내로 하향 등을 통해 제도 시행 이전까지 공급자가 분양을 미루는 문제의 해결을 위해 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수, 개정된 규칙이 시행될 때까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 제도 개선을 적용하기 위함이다.

◼ 건설 및 주택시장에 미칠 영향

대내외 경제여건에 따른 물가상승을 현실화하고, 공급망 차질, 자재 가격 상승 등을 우려했던 주택 공급자와 건설현장 부담을 다소 줄였다는 점에서 긍정적인 효과가 기대되고 있다.

특히 관련법 개정 및 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 이번 개선책을 적용, 규제 완화에 따른 공급 공백을 최소화할 수 있다는 점이 고무적이다.

또 정비사업에서 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안으로 서울 등 정비사업이 주택 주공급원 역할을 하는 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 것으로 전망된다.

실제로 서울 아파트는 올해 6월 20일 기준 3,173호만 분양, 연내 공급계획 28,566호의 11%에 그치는 등 지난해부터 심각한 공급 가뭄에 시달리고 있다.

단, 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 물량은 분양가 상승 등 수분양자 부담 증가로 연결될 수 있음을 유의해야 한다.

올해 서울은 고분양가관리지역 및 일부 지역의 분양가상한제 적용에도 6월 20일 기준 3.3㎡당 아파트 분양가가 3,829만원으로 2021년 2,829만원 대비 16.6% 인상됐으며, 최근 원자재 가격 상승 및 기본형 건축비의 가산비 인정 확대 등으로 지금보다 공급가가 더욱 올라갈 것으로 전망되고 있다.

이를 통해 서울 등 신축 매물이 부족한 지역의 재고 아파트가 매매가의 지지대 역할을 함으로써 대규모의 가격 조정은 기대하기 어려우나, 분양가상한제 주택은 분양가격이 인근지역 주택매매가격과 비교해 전매규제와 실거주 의무 규제를 적용받기 때문에 향후 분양가가 인상될 경우 주변시세와 차이가 줄면서 전매규제와 실거주 의무 규제가 다소 완화될 수 있다는 것이 전문가들의 견해이다.

이와 함께 서울 내 주요 정비사업지는 향후 일반 분양가가 상승함에 따라 분양가 기준 9억원 이상의 중도금 집단대출 불가 등의 규제 완화를 촉구하는 목소리가 높아질 것으로 보인다.

공공 택지지구와 도심 민간 정비사업지 간의 분양가 간극은 더욱 심화될 것으로 예측된다.

청약가점이 높거나 청약저축, 주택청약종합저축 불입액이 높은 무주택자는 사전청약 등 2~3기 수도권 공공택지 청약을 고민하고, 상대적으로 분양대금 마련에 자신감이 큰 청약대기자는 도심의 민간 정비사업지 청약으로 이원화될 가능성도 있다.

단, 분양가 인상 가능성과 경기 둔화, 주택거래량 감소, 매매가 약세 등이 겹치며 청약 1순위 경쟁률은 전년 대비 다소 낮아질 것으로 전망되며, 그 밖에도 주요 자재 항목이 현실화되고 조정 요건이 추가되며 이미 정비사업 시공 계약을 마친 시공사까지 정비사업 조합에 건설비 또는 발주비 증액요구를 할 가능성이 있어 이들의 갈등이 어떻게 마무리될 것인지가 변수로 떠오르고 있다.

또 이번 대책에 건축비외 토지 및 택지조성과 관련된 가산비(차수벽, 지장물, 방음벽, 흙막이, 지하공사, 특수공법 등) 규제완화 조정이 없어 이에 대한 건설사(공급자)의 요구가 추가로 발생할 가능성과 대내외 물가 상승 변수가 장기화될 조짐을 보이면서 공급자(시공)의 민간부문 분양가상한제 폐지 요구가 더욱 격화될 여지가 있다.

◼ 분양대기자 청약전략

똘똘한 한 채 소구와 민간 분양가상한제 가산비 인정 항목 확대 등으로 인해 민간 청약시장 내 양극화 및 인기 지역의 고분양가 문제가 이어질 것으로 전망된다.

또 청약수요 감소 및 분양가 부담으로 인해 실수요를 중심으로 분양시장이 재편, 전용면적 85㎡ 초과보다는 전용면적 60~85㎡에 대한 선호도가 높아질 것으로 보인다.

이에 따라 청약 대기수요가 많은 인기지역은 분양가의 적정성과 재고주택의 급매물 가격을 비교 선별해 청약을 결정할 필요가 있으며, 분양가 부담이 덜하고 GTX 등 광역교통망 확충 기대가 있는 공공택지와 사전청약 사업지에 청약 수요자 관심이 지속될 것으로 판단된다.

 

 

한국건설신문