[부동산 긴급진단] 6.16 새 정부 경제정책 방향 중 주거안정 정책 시장 영향
[부동산 긴급진단] 6.16 새 정부 경제정책 방향 중 주거안정 정책 시장 영향
  • 함영진 직방 빅데이터랩장
  • 승인 2022.06.20 13:45
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

함영진 직방 빅데이터랩장.
함영진 직방 빅데이터랩장.

6월 16일 새 정부 경제정책 방향 중 주거안정 방안의 큰 축은 세 부담 경감과 실수요자 대출 규제 완화, 임대차 시장 안정 방안으로 구성된다. 

첫째, 과거 투기적 가수요 및 시장관리 목적으로 운영된 부동산 세제를 조세원리에 맞게 정상화할 목적으로 재산세와 종부세의 공정시장 가액을 하향 조정했다. 

재산세는 1세대 1주택자 대상으로 공정시장가액비율을 60→45%로 하향하고, 종부세는 공정시장가액비율을 100→60%로 하향 조정했다. 

특히 2022년 한시로 1세대 1주택자 ‘특별공제 3억원’를 도입해 1세대 1주택자의 경우 종부세 과세기준금액을 11억원→14억원으로 확대하는 효과를 노렸다. 

종부세 관련 고령·장기보유자의 납부유예(▷60세 이상 또는 5년이상 보유 ▷1세대 1주택자 ▷총급여 7,000만원 이하(종합소득금액 6,000만원 이하) ▷종부세 100만원 초과 납세자는 납부유예 추진)와 일시적 2주택·상속주택 등 불가피한 사유 시 주택 수 산정을 제외한다. [▷일시적 2주택 ▷상속주택 ▷지방 저가주택은 1주택자 판정 시 주택수 제외(과표에는 합산)]

여기에 향후 세율 인하 등을 함께 고려해 보유세(종부세) 개편과 관련된 정부안을 오는 7월 확정할 계획이다. 

7월·9월·12월 보유세 고지를 앞두고 공정시장가액비율 하향을 통해 1세대 1주택자의 세 부담을 2020년 수준으로 환원하는 등 윤 정부가 주택 보유세 경감관련 대선 공약이행에 속도를 내고 있다. 

특히 종부세 공정시장가액 비율 하향을 통해 고가주택 보유자 및 다주택자도 세부담이 다소 경감될 전망이다. 

낮은 근로소득으로 보유세 납부에 어려움을 겪는 고령층 외에 이사·상속 또는 노후 주택 교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자도 보유세 부담이 한결 낮아질 것으로 기대된다. 

보유세를 완화하더라도 집값 상승 피로감이 큰 상황이라 금리 인상과 오는 7월 DSR 추가 규제에 대한 수요자 민감도를 고려할 때, 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것으로 판단된다. 

다주택자를 포함한 주택보유자의 보유세 부담이 경감되며 빠른 매각보다는 다주택자 양도세 중과 유예 시점 동안 시장상황을 지켜보고 매각하려는 움직임 나타날 전망이다. 

경기불황으로 전반적인 매수세 줄며 매물 적체 현상과 평년보다 저조한 주택거래, 가격 약보합이 이어질 전망이다. 

둘째, 오는 3분기 대출규제 완화를 통한 실수요자 주거사다리 형성 지원책으로 생애최초 LTV 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도(現 4억원)는 6억원으로 확대할 예정이다. 

상환기간 중 차주의 소득흐름이 보다 정확하게 반영되도록 DSR 산정 시 장래소득 반영방식을 대출 시와 만기 시 평균에서 3분기부터 대출 시부터 만기 시까지의 연령대별 소득흐름의 평균으로 개선했다. 

차주단위 DSR 3단계 시행(총대출액 1억원 초과 대출, 2022.7.1.)에 따른 실수요자 생활자금 부담 완화를 위해 7월 1일부터 신용대출 연소득 범위 내 대출 제한을 폐지하고 3분기 DSR배제 한도 등을 확대 (여신심사위 승인 필요)할 예정이다. 

더불어 고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 대환하는 서민 안심대출(20조원) 시행 및 저금리 소액대출 [청년·대학생 등 대상 인당 1,200만원 한도, 금리 3.6~4.5% 대출 지원(1,000억 확대)]을 실시할 계획이다. 

오는 3분기인 가을 이사철 생애최초 주택구입자의 LTV 상한을 지역・주택가격・소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도(現 4억원)는 6억원으로 확대함으로써 실수요자의 내 집 마련에 다소 도움이 될 것으로 기대된다. 

서울 강북 및 강서 지역의 전용면적 60㎡ 유형이나 경기·인천 등 수도권 주요지역의 주택 구입 시 여신 활용이 다소 수월해질 전망이다. 

대법원 등기정보광장 통계를 살펴보면 집합건물 집합건물은 한 동의 건물에서 구조상 구분된 몇 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있어 구분 소유권의 객체가 될 수 있는 건물이다.  일례로 아파트・도시형생활주택・오피스텔・상가 등이 해당된다. 

생애최초로 매입한 소유권이전등기(매수) 완료 인원은 2019년 41만4,732건, 2020년 54만506명, 2021년 51만3,208명, 2022년(5월 기준) 14만1,424명을 기록하고 있다. 

특히 올해는 전반적인 생초자 매입 세는 줄었지만 30~49세 생초자의 집합건물 매입비중이 63.17%를 기록하며 이번 조치로 20~40세대의 자가 이전 여신부담이 다소 낮아질 전망이다. 

하지만 기준금리 인상에 따른 이자부담이 과거보다 커졌고 집값 고점인식과 주택가격 정체로 인해 주택구입과 관련된 수요자의 매수 적극성이 낮아진 상황이라 이로 인한 거래 순증을 기대하기는 제한적이다.

금리인상 우려가 생초자 담보인정비율(LTV) 완화 등 대출규제 경감 효과를 상당부분 상쇄해 버릴 것으로 생각된다. 

빠른 월세화와 임대차 갱신계약 만료 또는 높은 전세가율로 보증금 반환 위험 고민이 커진  임차인 중 일부가 신축 또는 역세권 등 똘똘한 한 채 중심으로 제한적인 매입 움직임을 보일 전망이다. 

셋째, 주택 임대차 시장 안정을 위한 임대주택 공급책으로 6월 이후 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만호, 매입임대 약 1만호, 전세임대 약 2만호 등을 적기 공급하고, .8월 계약갱신청구권 소진 순차 도래 시점 이전인 6월 정부가 전・월세 시장 안정을 위한  대응 방안을 추가 마련할 예정이다. 

이밖에 빠른 월세화에 대응해 무주택 세대주가 부담하는 월세액 세액공제율 상향 및 주택임차자금 원리금 상환액 소득공제 한도 확대를 추진한다. 

서울 등 일부지역을 제외하면 지난해(23만1,860호)보다 올해(26만367호) 전국 아파트 입주물량이 순증해 7월 임대차 갱신계약 종료로 인한 전국적인 임대차 시장 불안 우려는 다소 제한적이라고 판단된다. 

다만 서울 등 지역 내 신축아파트 또는 입주량이 부족하거나 공급보다 수요가 많은 지역에서는 갱신계약 종료 후 임대료가 오르는 국지성을 배제할 수 없다. 

이에 대비해 정부가 매입임대・전세임대・공공임대 공급을 지속한다는 점은 긍정적이나 비탄력적인 부동산 상품 특성상 공급시기 조기화와 적재적소의 임대주택 공급량 확보는 제한 적일 수 있겠다. 

이외에도 신축 및 임대차 매물 유통량을 늘리기 위한 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간 완화와 주택담보대출 취급 시 1주택자 6개월 내 처분 및 전입요건·무주택자 6개월 내 전입요건에 대한 규제 완화 등도 함께 고려할 필요가 있다. 

 

 

한국건설신문

 

 

 


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.