지난 23일, 국토교통부가 2022년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개했다.
총 1,454만호를 조사·산정했으며, 2022년 공시가격 변동률은 17.22%로 지난해 공시가격 변동률 19.05% 인상에 비해 1.83%p 변동해 작년보다 변동 폭은 둔화한 것으로 나타났다.
이는 2021년 한국부동산원 전국 아파트 가격변동률 14.1%보다는 높은 수준이고, 2022년 전국 표준지 공시지가(안) 변동률 10.16%보다 높은 수준이다.
전년대비 공시가격 변동률이 눈에 띄게 낮아진 세종(-4.57%), 서울(14.22%)등과 달리 경기(23.2%), 인천(29.33%), 충북(19.5%) 등지는 높은 변동률을 기록했으며, 공시가격의 현실화율은 지난해 70.2%에서 올해 71.5%로 1.3%p 제고되기도 했다.
정부는 오는 4월 12일까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행할 예정이며, 공시가격 상승률이 전년보다 둔화되고 세부담 완화방안이 병행됐으나 공시가격 자체가 개발부담금, 각종 평가나 연금의 행정자료로 쓰이는 만큼 관련내용에 민감한 가구는 공시가격 이의신청에 나설 수 있다고 밝혔다. 
또한 지난해 공시가격안에 대한 이의신청은 4만 9,601건으로, 공동주택 재고량 대비 약 0.35%였고 공시가격 9억원 초과 주택은 3.3% 이의신청해, 고가주택의 의견제출이 상대적으로 많았는데, 올해는 정부가 과세부담을 다소 낮추면서 지난해보다 이의신청 비율이 일부 감소할 것으로 예상된다고 덧붙였다.
최근 몇 년간 공시가격 인상과 종부세율 상향(다주택자·규제지역), 공정시장가액 및 세부담상한선 인상이 맞물리며 부동산 보유 과세부담이 급격히 상승하고 있다.
특히 부동산 과세의 기준이 되는 공시가격 등은 건보료, 개발부담금, 각종 평가나 연금의 행정자료로 쓰이고 있는데다, 급격한 보유세 부담을 세입자에게 전가해 빠른 월세화를 부추길 수 있다는 면에서 과세의 속도조절이 필요하다는 의견도 제기됐다.
보유 외에 양도단계(다주택자·규제지역의 취득세·양도소득세) 모두 세금이 증가하면서 주택 거래가 정체되고 실수요자마저 조세정책에 대한 세금 불만도 점점 고조되고 있다.
이에 부동산 세제 정책을 집값을 잡기위한 시장 가격안정 및 유입수요 관리 목적으로 운영하기보다 조세원리와 납세자의 세부담 능력을 고려해야한다는 시장 의견이 일부 반영되며 정부가 보유세 과세 속도조절에 나선 것으로 판단된다.
이번 보유세 부담 완화 방안은 재산세･건강보험료･종부세 등 부담완화 방안 모두 주로 1세대 1주택자에 초점을 맞추고 있다. 
전체 1세대 1주택자를 대상으로 2022년 보유세 과표 산정 시 2021년 공시가격으로 동결(단, 2022년 공시가격이 2021년 대비 같거나 낮은 경우 2022년 가격 적용)하여 보유세 부담을 전년과 유사한 수준으로 유지한다는 것이 이번 방안의 핵심으로 보인다.
그 밖에도 고령자 등에 대해서는 종부세 납부유예 제도를 신규 도입하고, 건강보험료는 과표 동결과 함께 2단계 부과체계 개편에 따른 재산공제액을 확대(500～1,350만원 → 5,000만원)하며 주택금융부채 공제를 병행해 세부담을 완화할 예정이라고 정부는 발표했다.
2단계 부과체계 개편 등으로 인한 피부양자 탈락자에 대해서는 한시적으로 신규 보험료를 감면하는 방안도 검토(현재는 재산가액 상승으로 탈락 시 2022.11월까지 한시적으로 50% 감면 중에 있음) 중에 있어 공시가격 상승으로 인한 피부양 탈락자는 지난해보다 감소할 전망이다.
여기에 과세 형평성을 위한 공시가격 현실화로 인해 1세대 1주택 실수요자들의 부담이 증가해서는 안 된다는 점과 코로나로 어려운 경제여건을 감안해 실수요자의 재산세·건강보험료 부담이 늘어나지 않도록 구제책을 집중한 것으로 판단된다.
현재 재산세는 과세표준(공정시장가액)이 공시가격의 60%이고, 세부담상한선은 공시가격 3억원 이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억원 초과~6억원 이하는 10%, 공시가격 6억원 초과는 30% 이내로 제한되고 있다. 즉 주택 재산세 상한은 직전년도 대비 130% 이내로 제한되고 있는 것이다.
재산세는 이미 3년 한시(2021~2023년)로 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택 특례(과표에 따라 0.05%~0.35% 세율 적용)를 적용해 보유세를 낮춰준 바 있으며, 이번 2022년 재산세 과표 산정에 2021년 공시가격을 적용하면서 세부담이 전년 수준에 묶일 것으로 전망되고 있다.
한편, 주택(주택부속토지 포함)분 종부세는 공시가격 6억 원 이상(1세대 1주택자 11억 원) 보유 시 납부 대상이 되며, 이에 따라 지난해 12월 종부세 주택분 고지인원과 세액은 94.7만명, 5조 6,789억원인 것으로 나타났다.
종부세는 규제지역의 세율 인상(최소 0.6%~최대 6%)과 함께 과세표준(공정시장가액)이 2020년 공시가격의 90%에서 2021년 95%, 2022년 100%로 급속히 상향되는 등 세부담상한선 인상과 함께 몇 년간 인상추세가 지속됐으나, 올해 1세대 1주택자에 대해선 구제방안(2022년 종부세 과표 산정 시 2021년 공시가격을 적용함)을 제시해 일부 정책에 유연성을 나타내고 있다.
단, 이번 과세 완화 방안에 다주택자는 제외해 부동산 과다보유를 막고 고가주택의 투기적 가수요를 차단하려 조정대상지역과 다주택자에 대해 집중했던 정책 스탠스는 그대로 유지하고 있다.
그런데 이번 방안에는 세부담상한선과 공정시장가액 비율, 세율 조정 내용이 빠져 있다.
현재 보유세 부담 급증을 방지키 위한 세부담상한선의 한도비율(대상지역 2주택자 및 3주택 이상자 세부담상한선(300%), 그 외(150%))은 150~300%로, 보유세(재산세+종부세)가 전년대비 일정 비율 이상 늘어나지 않도록 한 종전 한도에 완화 방안은 담겨 있지 않았다.
또한 1세대 1주택자에 대한 보유세 과표의 2020년으로 환원 외에 공정시장가격비율은 조정하는 안은 발표되지 않았으며, 이로 인해 종부세 세부담 상한 적용이 폐지된 법인 보유주택에 대한 세부담 완화안도 소외된 상태라 주택매입임대사업자나 관련 법인기업은 이번 과세 완화책에 실망할 수도 있다.
이와 더불어 이번 보유세 완화로 인한 주택 거래량 평년 회복 및 개선효과는 그리 크지 않을 것이라고 생각된다. 
지난해보다 주택을 매입하기 위한 구매환경이 악화됐으며, 집값 고점인식과 함께 기준금리 인상 및 DSR 등 대출규제, 경기회복 둔화 우려(러시아·우크라이나 사태, 미중 패권 경쟁, 인플레이션 등) 등으로 주택구매 의지도 과거보다 높지 않다.
이에 과세부담 완화가 집값 안정에 영향을 주기보다는 급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과에 제한될 것으로 전망되며, 다만 세입자에게 과세 부담을 임대료로 전가하는 움직임이 둔화되며 빠른 월세화의 속도조절이 기대되는 등 임대차 시장의 불안은 다소 다독일 것으로 판단된다.
윤석열 정부는 장기적으로 재산세와 종부세의 통합을 추진하고, 두 세금의 통합 전까지 종부세의 공정시장가액비율을 95%에 동결, 1주택자 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하하겠다는 공약의 현실화 과제를 안고 있다.
종부세를 지방교부세법에 따라 배분받고 있는 재정여건 낮은 지자체들의 반대와 국회 모법 개정의 허들을 넘어야 하는 문제가 있어 이것이 연내 이행될 수 있을지가 최대의 관전 포인트다.
여기에 2022년 공시가격 발표와 보유세 세부담 완화책을 기점으로 부동산세제 전반의 정상화를 추진하겠다는 TF구성 약속과 다주택자에 대한 중과세율 적용 2년 한시 유예, 취득세 개정(세율 구간 단순화, 조정지역 2주택자 누진과세 완화 등), 부동산 공시가격 검증강화(지자체에 공시가격 검증센터 설치해 중앙정부 공시가격 상호검증)등 세제정책의 추진방향과 속도를 눈여겨 볼 필요가 있다.
이와 더불어 시행령 개정을 제외하고 모법을 개정하기 위한 국회 법안통과가 필요한 상황도 있어, 여소야대 정국 속 법 개정과 관련해 협치를 이끌어 내야 하는 숙제가 남아있다.

정리=한국건설신문 황순호 기자

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