[부동산 진단] 서울시 ‘2040 서울도시기본계획’
[부동산 진단] 서울시 ‘2040 서울도시기본계획’
  • 함영진 직방 빅데이터랩장
  • 승인 2022.03.03 12:30
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‘35층 높이기준’ 규제 삭제로 유연하고 창의적인 건축 가능
한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화 사업성 개선 예상

5년마다 마련되는 ‘2040 서울도시기본계획’(안)이 3월 3일 발표됐다. 
주 골자는 ▷‘보행 일상권’ 도입 ▷수변 중심 공간 재편 ▷중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 ▷다양한 도시모습, 도시계획 대전환 ▷지상철도 지하화 ▷미래교통 인프라 확충이며 이를 통해 서울의 미래 도시경쟁력을 높이는데 있다고 본다. 
‘2040 서울도시기본계획’(안)에서 주목해야 할 포인트는 크게 세 가지다. 
첫째, 용산‧삼성‧잠실·마곡일대의 중심개발이 더 공고해질 것으로 보인다.
3도심(서울도심‧여의도‧강남)의 기능 고도화로 ‘여의도’는 용산정비창 개발을 통한 국제업무 기능과 연계개발이 가능해질 전망이다.
‘강남’은 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계한 가용지 창출을 통해 중심기능을 잠실, 서초 등 동-서 방향으로 확산할 것으로 보인다.
특히 미래 교통의 중심이 될 UAM(Urban air mobility, 도심항공교통)터미널 설치가 고려되는 용산‧삼성‧잠실과 김포공항, 마곡일대는 다양한 형태의 교통 접근과 환승 지원으로 공공서비스‧물류‧업무‧상업 등 복합 도시개발이 기대되는 부분이다.
둘째, 35층 층고 규제 폐지가 장기적으론 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성이 높아질 것으로 기대된다.
특히 한강변 일대의 정비사업의 사업성이 개선될 전망이다.
2025년 ‘용도지역제’에서 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’으로의 전면 개편을 준비하면서 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 도시 기능 배치를 가능하게 하는 도시계획체계를 마련할 예정이다.
일례로 생활편의시설이 부족한 주거 밀집지역의 경우 업무‧상업 기능 도입을 위한 용도지역을 부여하는 식이다.
그 동안 절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’도 삭제해서 유연하고 창의적인 건축이 증가한다면 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다.
한강 등 수변과 주거지의 네트워크 강화로 여의도‧압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화될 것으로 기대됨. 안양천‧중랑천‧홍제천‧탄천 등 4대 지천일대도 특화거점 중심의 명소화로 이를 연계할 개발호재를 주목할 필요가 있다고 생각한다.
셋째, 지상철의 지하화 등 제2의 경의선 숲길이 재탄생할 지역을 주목할 필요가 있다.
정부와의 논의구조 마련 등 장기적으로 넘어야할 허들이 없는 것은 아니나 경원선, 경의선, 경인선, 경부선, 경춘선, 중앙선 등 서울내 지상철도 주변지들은 향후 차량기지 지하화 및 지상 공원화 또는 입체복합개발 추진 기대감이 클 것으로 보인다.
이것이 현실화된다면 제2의 경의선 숲길 탄생으로 주변 상권 등의 재편과 활성화를 기대할 수 있을 것이다.

 

정리=한국건설신문 황순호 기자


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