기준금리가 1%를 기록했다. 11월 25일 한국은행 금통위는 0.25%p 기준금리를 인상하며 지난 8월에 이어 기준금리 인상을 단행했다. 이는 지난해 2월 기준금리 1.25% 기록 이후 최대 수치다.
기준금리에 영향을 받는 주택담보대출금리(신규기준)는 이미 9월 3%(3.010%)를 넘겼고, 기준금리 추가 인상에 따라 향후 주택담보대출을 받는 차주의 이자부담을 키울 전망이다. 9월 상호금융과 상호저축은행 주택담보대출 금리는 각각 3.05%, 4.75%를 기록했다.
올 9월 현재 예금취급기관에서 취급된 주택담보대출액은 약 721조원으로 예금취급기관 대출 1,248조원의 57.7%를 차지하고 있어 금리인상에 따른 부동산 이자부담이 크게 동반될 수 있다.
일례로 3%로 2억원을 주택담보대출 받은 P씨를 가정하면 0.25%p 기준금리 인상으로 연이자 부담은 600만원에서 650만원으로 약 50만원 증가한다.
기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계대출규제책과 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시킬 전망이다.
11월 23일 계약일 집계기준, 전국 아파트 매매 거래량은 지난해 12월 8만2,890건을 기록했으나, 올해 9월 4만3,143건, 10월 4만857건, 11월 1만1,668건을 기록하는 등 감소추세다.
11월 초 미국 테이퍼링(자산 매입 축소)과 내년 중반 연준의 금리인상 가능성에 내년 상반기 국내 기준금리 추가인상 가능성도 열려있는 상태다.
내년 1월과 7월 차주별 DSR규제가 한층 강화될 예정인 데다 자산시장의 유동성 축소가 본격화된다면 주택시장의 매매가격 상승속도도 둔화되며 보합국면을 나타낼 가능성이 있다.
금리인상, 여신축소가 가계 이자부담 및 채무상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 위축과 자산가격 상승 둔화, 거래량 감소를 불러오는 구조다.
향후 이자부담과 대출한도 축소가 동반되며 다주택자의 주택 추가 구입 수요는 감소하고 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어질 전망이다. 매매수요가 감소하면 일부 수요는 임대차로 옮겨가며 전세시장에 부담을 줄 수 있다.
소득과 상환능력 하에서의 대출 운용이 중요해질 것으로 판단된다. 무분별한 주택구입보다는 대기수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 매입수요가 제한되며 지역별 양극화가 커질 수 있겠다.
아파트 대체 역할로 단기공급 확대를 위해 바닥난방 설치기준 (전용 85㎡→120㎡)이 완화된 오피스텔 등은 중도금 집단대출이 가능하고 세금 및 청약규제가 낮은 상황이라 금리인상 충격이 일부 완충될 전망이다.
그러나 상가･오피스텔･도시형생활주택･생활형숙박시설･지식산업센터 등 임대수익 목적의 비아파트 틈새상품들은 금리인상에 민감하고 투기수요를 차단하기 위한 제도 강화에 주목할 필요가 있다.
배달플랫폼 및 온라인 쇼핑 확대로 전통적 상권의 개념이 퇴색된 데다, 코로나19에 따른 사회적 거리두기 지속과 제2금융권의 여신강화(내년 1월부터 제2금융권의 차주단위DSR 기준 60%→50%로 하향조정), 투기수요 억제(생숙 실거주 불가, 도생은 공동주택으로 세금, 대출 규제 아파트와 동일) 등이 이자 부담 증가와 겹치며 투자환경(임대수익)을 제한할 수 있는 만큼 보수적인 자산관리가 필요해 보인다.
한국건설신문
