추진위 출범한 지 한달도 채 되지 않아 조합설립 위한 동의율 60% 육박
세대수는 기존 237세대에서 266세대 29세대 늘어날 전망
서울 서초구 반포동 신반포역 초역세권에 위치한 반포푸르지오가 리모델링 시동을 걸기 시작한다.
총 3개동 237세대 규모단지로 2000년에 준공된 단지이다.
1) 반포 최고가 신축단지에 둘러싸인 반포푸르지오
반포푸르지오는 리모델링 사업성을 좌우하는 가장 중요한 부분인 일반 분양가를 높게 책정할 수 있는 최상의 입지에 자리하고 있다.
2016년 입주한 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크가 북쪽에 위치해 있고, 우측에는 2023년 8월 준공예정인 2,990세대, 원베일리가 자리하고 있다.
마지막으로 좌측에는 신반포15차를 재건축하여 준공예정인 원펜타스가 있다. 대한민국에서 가장 좋은 입지에 재건축 된 단지들이 에워싸고 있는 반포푸르지오의 월등한 리모델링 사업성이 바로 여기에 기인한다.
반포푸르지오는 29세대를 일반 분양할 계획이다.
30세대 미만 일반분양할 경우 조합이 분양가 규제 등을 받지 않고 임의 분양할 수 있다. 따라서 주변 시세가 높을수록 향후 리모델링 시 일반분양가를 높일 수 있게 된다.
최고의 입지에 자리한 만큼, 반포푸르지오 주변 단지의 시세 또한 상상을 초월한다. 대표적인 예로 지난 2021년 9월 2일 아크로리버파크 전용 84㎡가 42억(15층)에 신고가를 갈아치웠다.
평당 1억원을 넘긴 최초의 아파트이자, 대한민국에서 가장 높은 평당가를 기록하고 있는 중이다. 이런 최고가 단지들이 둘러싸고 있는 입지에 리모델링 기준연한 15년이 지난 반포푸르지오 아파트가 리모델링을 서두를 수 밖에 없는 가장 큰 이유가 존재한다.
- 재건축보다 리모델링이 대세, 속도 빠른 수평증축 선택
기존 단지 용적률이 높은 경우 일반분양 세대수가 적어 사업성이 현저히 떨어지게 된다.
이런 단지들은 재건축연한 30년을 기다린다고 해서 사업성이 개선될 여지는 거의 없다. 그렇기 때문에 애초부터 부동산경기가 좋을 때 리모델링 연한 15년만 채우고 빠르게 사업을 진행하려는 단지가 늘고 있는 추세다.
전면 철거방식으로 재건축을 했을 때는 나오지 않는 사업성이 리모델링을 통하는 경우, “일반분양 수익을 통한 분담금 감소”와 “빠른 사업속도”라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문이다. 리모델링을 지금 하려는 이유도 부동산 시세가 높게 형성되었을 때 일반분양분을 시세에 맞춰 분양함으로써 절대적인 분양수익을 높이기 위함이다.
부동산 경기가 위축되는 경우 일반분양가 자체의 상한이 낮아지고 이는 사업성 하락으로 이어져, 장기적으로 노후화되는 단지에 거주해야 하는 불편함이 존재하기 때문이다.
리모델링은 크게 수직증축과 수평증축으로 나뉜다.
사업성은 기존 단지 층수를 위로 15% 정도 올릴 수 있는 수직증축방식이 수평증축보다 낫다. 그러나 수직증축으로 인한 늘어난 건물하중을 견디기 위한 새로운 공법의 시도, 그리고 그 공법에 대한 안전성을 검증해 줄 공인기관이 필요한데 아이러니하게도 그런 기관의 부재로 인해 안전성 검토 자체가 진행이 되지 못하고 있는 현실이다.
최근 안전성검토 기준 관련 법이 개정되어 안정성을 검증해 줄 공인기관이 없을 경우, 한국건설기술연구원 같은 전문기관이 수행할 수 있게 되었으나 검토요청 시 반드시 전문기관이 테스트를 진행할 의무가 없고, 그 결과도출이 언제 될 지에 대해서는 장담할 수 없는 상황이다.
현재까지는 송파구 송파동 성지아파트처럼 지반 자체가 단단해서 건물의 하중을 견딜 수 있는 태생적인 장점이 있지 않은 이상, 대부분의 연약지반 위에 세워진 단지들은 수직증축은 손에 잡히지 않는 사업방식일 뿐인 것이다.
그래서 수직증축을 검토하던 많은 리모델링 대상 단지들이 수평증축으로 선회하고 있는 과정에 있다.
결국 분양가를 높일 수 있으면서, 현실적으로 빠르게 사업이 진행가능한 방식은 현재로서는 수평증축이 유일하다고 볼 수 있다.
수평증축은 수직증축이 필수적으로 거쳐야 하는 안정성 검토 1차, 2차, 2차 안전진단(평균 1년 6개월 이상 소요) 등 총 3개 단계가 빠지기 때문이다.
- 반포푸르지오 신규 추진위 한달만에 동의율 60% 육박, 조합설립 임박
반포푸르지오는 기존 추진위에서 새로운 추진위로 분쟁 없이 리모델링과 관련된 모든 업무가 이관되었다. 새로운 추진위는 기존 추진위에서 옮겨 온 인력 없이, 각 분야의 전문가들로 새롭게 구성되었다.
평균 연령이 젊다 보니 현재 정주여건에 대한 개선의지가 높고, 그런 의지가 반영되어 추진위가 출범한 지 한달도 채 되지 않아 조합설립을 위한 동의율이 60%에 육박하고 있다.
수평증축과 별동 증축을 통해 사업성을 확보하였으며, 세대수는 기존 237세대에서 266세대로 29세대가 늘어날 전망이다.
지하주차장은 기존 지하2층보다 2개층 늘어나 지하 4층까지 증축되고, 주차대수도 기존 250대에서 384대로 늘어날 예정이다. 옥상정원 등 커뮤니티 시설도 크게 확충될 전망이다.
설명회는 2021년 10월31일(일) 오후 2시, 구반포역 3번 출구 앞 엘루체컨벤션 대회의홀에서 진행될 예정이다.
