복합개발 민간투자사업을 활용한 노후 공공건축물의 개선 필요
한국건설산업연구원(원장 이재영)은 지난 19일 “노후 공공건축물 복합개발 민자사업 활성화 방안” 보고서를 발간, “노후 공공건축물 개선을 위해 복합개발 민간투자사업을 적극적으로 활용할 수 있도록 관련 정책과 제도가 개선되어야 한다”고 강조했다. 공공건축물의 23.2%(2019년 기준, 5만 198동)가 준공 후 30년 이상 되었으며, 노후화로 업무편의시설이 부족하고 안전사고 위험도 커지고 있다. 상업지역 내 30년 이상 된 노후 공공건축물의 평균 용적률은 77.6%에 불과하며 공공건축물의 수는 증가하고 있으나, 매년 운영손실 규모는 커지고 있는 실정이다.
노후 공공건축물의 급격한 증가가 전망되고 있으며, 재정투자가 쉽지 않은 상황에서 노후 공공건축물의 개선을 위해서는 민간투자사업의 활용이 불가피하다. 이에 건산연은 보고서를 통해 현행 노후 공공건축물의 실태를 조사하고 민간투자 및 노후 공공건축물 관련 법제도 분석을 통해 노후 공공건축물 개선을 위한 민간투자사업의 정책 방향을 제시했다.
현재(2019년 기준) 공공건축물은 전체 21만 6,823개로 이들 중 준공 후 30년 이상 된 시설물은 5만 198개, 23.2%에 달하고 있다. 향후 10년 안에 추가로 준공 후 30년에 달하는 시설물은 4만 3,485개(20.1%)로, 노후화된 공공건축물의 수는 급격히 증가할 전망이다.
그런데 전국의 노후 공공건축물은 대체로 허용 용적률 대비 저밀도로 개발되어 있으며, 향후 리모델링 등을 통한 복합·고밀 개발이 가능하여 잠재적 활용 가치가 높은 상황이다. 입지적으로 경제성이 높은 상업지역은 「국토계획법」에서 최대 1,500%를 허용하지만, 30년 이상 경과한 노후 공공건축물의 평균 용적률은 77.6%로 허용 용적률 기준에 크게 미달하고 있다.
또한, 지자체에서 관리하는 공공시설의 경우 그 수는 매년 지속적으로 증가하고 있지만, 시설 운영에 따른 손실 규모도 커지고 있다. 공공시설의 수는 2014년 622개소에서 2019년 863개소로 5년간 241개소가 증가, 하지만 기관당 평균 수익은 2014년 7.9억원 손실에서 2019년 11.5억원 손실로 확대되고 있다. 대다수의 공공시설이 10억원 내외의 손실(문화시설 –16.6억원, 복지시설 –5.7억원, 체육시설 -7.5억원, 기타시설 -10.4억원)을 보이고 있다.
복합개발(MXD : Mixed-use Development)은 주거, 업무, 상업, 문화 등 다양한 용도를 연계하여 개발하는 방식으로 도심 지역의 노후 건축물과 건물이 밀집한 재개발 지역에서 주로 추진되며 복합개발은 도심 공동화 현상 방지와 토지의 고효율화와 같은 장점이 있다.
현재 서울시 등 일부 지자체에서 공공건축물의 복합개발을 추진하고 있으나, 모두 재정투자에 의한 방식으로 민간투자에 의한 방식은 없으며, 「공유재산법」,「국유재산법」 등 개별법에 따라 추진되어 사업추진절차 및 표준계약구조 부재 등의 여러 문제점이 제기되고 있다.
「민간투자법」에 의해 추진된 건축물 민자사업과 복합용도 개발사업은 모두 신규사업으로 노후 공공건축물을 대상으로는 없는바, 노후 공공건축물을 대상으로 한 민간투자사업의 가이드라인이 마련되어야 한다.
박용석 선임연구위원은 “노후 공공건축물 개선을 위한 민자사업을 활성화하기 위해서는 사업방식, 관리운영기간, 등에 관한 세부적 검토가 필요하다”고 주장했다. 그는 “현재 우리나라의 민간투자제도는 신규(Green Field) 인프라 건설사업에 적합하게 마련되어 있어 이들 제도를 노후인프라 민자사업에 제한 없이 적용하는 것보다는 노후(Brown Field) 공공시설을 대상으로 할 때는 그 추진방식을 RTO, RTL, FO, TOT와 같이 정형화된 사업방식을 별도로 마련해야 한다”고 말했다. 이어 “민간의 창의를 최대한 발휘할 수 있도록 노후 공공건축물 복합개발 시 시설의 용도를 제한하는 토지이용규제 및 건축물 용도 규정을 완화, 경제성 확보를 위한 부대부속사업 활성화, 용적률 인센티브 등에 대한 검토가 필요하다”고 덧붙였다.
한국건설신문 황순호 기자
