한국건설신문 오은서기자 = 서울시는 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하기 위해 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’ 을 26일 발표했다. 
   
오세훈 시장은 “지난 2015년부터 서울시내에 신규 재개발 구역이 단 한건도 없을 만큼 주택공급이 억제돼 중장기 주택수급 안정을 위해 ‘재개발‧재건축 정상화’라는 과제가 해결돼야 한다”고 말했다. 

재건축 시장은 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지돼 '상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경 개선에 효과적인 재개발 사업'을 규제완화해 주택공급을 본격화한다는 계획이다. 

재개발 규제 완화 6대 방안은 ▷주거정비지수제 폐지 ▷공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▷주민동의율 민주적 절차 강화·확인단계 간소화 ▷재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▷2종7층 일반주거지역 규제 완화로 사업성 개선 ▷매년 재개발구역 지정 공모, 구역 발굴 등이다. 

서울시는 우선, 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지한다.

기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했으나 법적요건만 적용할 경우 개발 가능 지역은 14%에서 50%로 증가한다. 주거정비지수제 폐지로 상당수의 '노후 저층주거지' 지역 주거환경이 개선될 것이라고 기대된다. 

서울시는 또 공공기획을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 단축한다. 이를 통해 기존에 자치구가 맡아 42개월 정도 소요됐던 절차가 3분의 1 수준인 14개월로 단축될 수 있다.   

사전타당성 조사 단계는 공공기획 도입으로 통합‧폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 3분의 2 이상 동의율을 그대로 유지한다.

재개발해제구역 중 슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 

서울시가 최근 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하며, 해당 구역들 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다. 

특히, 해제지역의 70%가 동북‧서남권에 집중 분포돼 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화되면 지역균형발전 효과도 기대할 수 있다. 

2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하는 지역들에 대해 ‘재개발’ 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다. 

이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 보고 있다. 

현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그 중 2종7층 지역은 약 61% (85㎢)로 전체 주거지역에서 차지하는 비중이 크다. 2종7층 지역에 대한 규제가 완화되면 주택공급 확대에 상당한 효과를 기대할 수 있다. 

또한, 구역 지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 진행해 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높이기 위함이다.

시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다. 

서울시는 이런 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행 준비 절차로 오는 10월까지 '도시, 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리한다.

서울시는 재개발 규제완화로 2025년까지 연평균 2만6000호, 5년간 총 13만호를 공급한다는 계획이다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000호, 총 11만호를 공급해 ‘재개발‧재건축 정상화’로 2025년까지 총 24만호의 주택공급을 추진한다. 

오세훈 시장은 "주택가격 급등의 핵심원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급"이라며 이라며 "서울시는 재개발부터 정상화해 재개발 규제완화를 시작으로 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하겠다"고 말했다.  

이어 "최근 10년 간 주택공급 기회감소를 만회하기 위해 부동산 시장 교란행위에 대해 일벌백계의 확고한 원칙 아래 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 강구하겠다"면서 "서울의 최대 민생현안인 ‘서울시민의 주거안정’을 위해 역량을 집중하겠다"고 강조했다.  

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