한국건설신문 김덕수 기자 = 한국건설산업연구원(원장 이재영)은 2일 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’을 발간하고 “규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산시장 안정을 달성할 수 있다”고 주장했다.

문재인 정부 출범 이후 금융･세제･공급 규제 등을 망라한 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표됐으나, 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과는 미약해지고 대책 주기는 짧아졌다.

또한 조정대상지역･투기과열지구･투기지역을 지속적으로 확대 지정하면서 국지적 규제를 강화했고 금융･세제･청약 등 규제 수단도 확대됐다. 

초기에는 서울 중심으로 지정했으나, 현재 제주를 제외한 15개 시･도 모두에 조정대상지역이 분포하고 있다.

세제부문의 경우 초기에는 양도소득세와 종부세를 중심으로 세부담이 강화됐으나, 2020년 들어서는 취득세와 공시가격까지 확대돼 취득 → 보유 → 처분의 전 단계의 세부담이 증가했다. 

대상도 다주택자뿐 아니라 1주택자도 공시가격 상승, 장기보유특별공제 및 일시적 2주택 요건 강화로 세부담이 크게 증가했다.

금융부문에서는 투기수요 차단이라는 목적으로 LTV･DTI 규제 강화로 시작해 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출 금지에 이르렀으며, 규제지역의 LTV는 중국보다도 낮은 수준이다.

특히 초기에는 공급이 충분하다고 판단했으나, 2019년 3기 신도시를 발표하며 공간적 수요 분산을 기대했다. 

나아가 2020년 들어 도심 공급 확대 정책으로 돌아섰으나, 공급의 절대다수를 차지하는 민간사업은 공공 참여 확대 등과 같은 규제 중심으로 운영됐다.

규제 중심의 정책 운영은 매매·임대료 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 가수요 촉발, 공급의 공간·상품 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대라는 부작용으로 이어졌다.

◇가격 상승 = 최근 4년여간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했고, 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 상승세다. 

아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차2법 시행, 전방위적 실거주 요건 강화로 임대 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 임대료는 급등하는 구조를 형성해 당분간 임대료의 불안 문제가 커질 것으로 보인다.

◇풍선효과 = 국지적 규제로 지역별 풍선효과가 수도권과 지방 모두에서 나타나고 있다. 아파트 규제가 심화되면서 연립·다세대 매매가격이 역사상 최고점을 갱신하고, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등도 미분양이 해소되는 등 상품 부문의 풍선효과도 확인된다.

◇가수요 촉발 = 분양가 규제 정책이 수분양자에게 확정수익을 보장해줌에 따라 분양시장 가수요를 촉발시켰고, 2020년 하반기 서울의 청약경쟁률은 200대 1을 넘어섰다. 다수의 규제 정책은 수요자의 불안감을 확대시켜 ‘영끌’로 대변되는 미래 수요를 현재로 당기는 역할을 했다.

◇공급 왜곡 = 재개발·재건축 규제 강화로 도심 내 분양 아파트 공급 여건은 지속적으로 악화돼 공간·상품의 수급 불일치 현상이 심화됐고 주택가격이 지속적으로 상승함에도 공급 물량이 오히려 감소하거나, 시차가 확대되는 등 규제로 공급시장의 비탄력성이 강화됐다.

◇격차 확대 = 서울과 경기·인천의 가격 격차 확대가 지속되면서 지역 간 자산 격차가 심화됐고 고가 아파트의 가격 상승률이 높고 6억 미만은 상승률이 낮아 매매가액 및 규모별 가격 격차가 확대됐다. 

더욱이 금융규제 강화로 자산을 형성하지 못한 계층은 시장 진입이 어려워지면서 계층 간, 세대 간 격차도 확대됐다. 

허윤경 연구위원은 “정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경하에서 주택시장의 메커니즘의 이해 부족에 기인한다”며 “특히 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다”고 분석했다. 

건산연은 단기 대책이 아니라 10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보할 수 있을 것이며, 이는 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화 정책으로 운영돼야 함을 의미한다고 밝혔다.

과도한 규제 정책은 폐지하는 것이 우선이며, 이는 저금리하에서 정책 부작용이 감소해 매매가격과 임대료 상승을 방어하는 역할을 할 것이라고 분석했다. 

◇국지적 규제 폐지 = 저금리하의 전역적 상황임에도 조정대상지역･투기과열지구･투기지역 등 국지적 규제는 풍선효과만 발생시킴에 따라 현시점에서는 폐지해야 한다. 

◇다주택자 중과 폐지 = 매매시장 정상화와 임대차시장 안정을 위해서는 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지해 다주택자에 대한 매도 경로를 확보해주고 가격 상승을 방어해야 할 것이다. 

◇분양가상한제 폐지 = 가격 규제 정책의 효과는 미미하고 사회적 손실은 커 분양가상한제를 폐지하는 것이 적절하다. 다만, 개발 이익 환수 우려는 재개발·재건축 조합에 대한 법인세 강화 방안을 마련해야 할 것이다.

◇재건축초과이익 환수 폐지 = 재건축초과이익 환수제도를 폐지해 도심 내 안정적 주택공급 여건을 마련해야 한다.