정부가 공언한 ‘13만호 공급’ 실효성 없다
정부가 공언한 ‘13만호 공급’ 실효성 없다
  • 홍혜주
  • 승인 2020.08.11 10:36
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건산연 ‘8・4 대책 주요내용 평가’ 분석보고서 발표
2023년부터 4년간 연간 2만3천호 내외 추정
공공재건축, 높은 기부채납 등 악재 곳곳

한국건설신문 홍혜주 기자 = 정부가 2028년까지 서울권역에 13만2,000호를 공급하겠다고 했지만 2023년부터 4년간 주택 실질 공급량은 절반에도 못미친다는 분석이 나와 시장에 충격을 주고 있다. 

특히 2023년부터 4년간 공급이 완료된다고 가정할 경우 매년 약 2만3,000호씩 준공될 것으로 내다봤다. 시장에 큰 영향을 주지 못하는 물량이다.        

한국건설산업연구원(이하 건산연)이 10일 발표한 ‘8・4대책의 주요 내용과 평가’ 보고서에 따르면 올해 발표한 서울 주택공급물량 중 단기적으로 실효성이 낮은 정비사업 부문 7만호를 제외하면 실질 공급물량은 6만2,000호 내외라고 전망했다. 

이는 정부가 발표한 신규 공급 물량의 절반가량이다. 

또 지난 5월 6일 발표한 서울 내 7만호 주택공급 방안 중 공공성 강화를 통한 정비사업 물량 4만호를 제외한 유효공급물량은 3만호로 추정했다. 이를 합한 서울 주택 실질공급 물량은 약 9만2,000호 내외로 추산했다. 

앞서 정부는 8월 4일 ‘수도권 주택공급 확대방안’을 통해 서울을 중심으로 신규주택 13만2,000호를 공급하겠다고 발표한 바 있다. 8・4대책의 주택공급 물량은 신규택지 발굴(3만3,000호), 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2만4,000호), 정비사업 공공성 강화(7만호), 규제완화 등을 통한 도심공급 확대(5,000호 이상)를 근거로 하고 있다.

이중 가장 많은 물량을 차지하는 공공 재건축 사업이 실효성 측면에서 가능성이 미비하다는 지적이 이어진다. 

이번 발표된 공공 재건축 사업은 조합 관점에서 주거환경 저하 우려, 공동시행으로 발생할 여러 위험요인 때문에 정부가 계획한 시기에 물량공급이 이뤄지지 않을 가능성이 크다. 

우선 사업성 개선 효과가 낮아 참여도 자체가 저조할 우려가 있다. 용적률의 증가로 주택 소유자의 추가 분담금은 줄어들 수 있으나, 높은 기부채납 비율, 재건축 초과이익환수제・분양가상한제 적용 등으로 사업성 개선 효과는 제한적이라는 분석이다. 

또 준공 후 고밀 개발로 인한 주거환경 저하, 임대주택에 대한 거부감, 토지지분 감소 등으로 주택 가치가 오히려 낮아질 가능성이 크다. 때문에 자산가치 상승 기대가 높고 추가 분담금 납부 능력이 비교적 높은 강남권 등 수요자 선호지역 사업장은 공공 재건축 사업의 참여가 저조할 것으로 보인다. 

공공 재개발 사업에 대한 혜택으로 인한 일부 참여는 예상된다. 공공 재개발은 분담금 및 중도금 부담 경감, 분양가상한제 제외 등 정부의 행정적・재정적 지원이 있다. 추진 동력이 약한 재개발 예정구역이나 사업추진 자체가 힘든 해제구역 등 이번 대책의 혜택을 비교적 많이 누릴 수 있는 곳에서 관심이 높을 것으로 관측된다. 다만 공급시기와 참여구역 입지가 정부 계획과 달라질 가능성이 커 곳곳에서 난항이 예상되고 있다. 

한국건설산업연구원 관계자는 “기존 사업방식으로도 원활하게 추진되고 있는 공공 재개발 사업지는, 공공 참여로 발생하는 리스크와 공공기여에 대한 거부감으로 공공 재건축과 유사한 시장 반응을 보일 것”이라고 말했다. 

 



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