혼돈의 부동산 시장을 안정화시키는 방법은 무엇인가?
혼돈의 부동산 시장을 안정화시키는 방법은 무엇인가?
  • 이강국 칼럼니스트(전, 주 시안 총영사)
  • 승인 2020.08.07 11:27
  • 댓글 0
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이강국 칼럼니스트(전, 주 시안 총영사).
이강국 칼럼니스트(전, 주 시안 총영사).

부동산 가격, 특히 강남을 중심으로 한 수도권 집값이 걷잡을 수 없이 상승하고 있다. 집값을 잡기 위해 취득세·종부세·양도소득세 등 각종 세금 폭탄에 토지거래허가구역 지정까지 하는 등 20여 차례나 부동산 안정화 대책을 내놓아도 백약이 무효인 것처럼 집값이 천정부지로 치솟고 있다.

이제는 부동산 전월세를 극도로 제한하는 ‘임대차 3법’까지 마련해 강력 대처하겠다는 의지를 보이고 있으나 집값이 잡힐지 아무도 장담 못하는 상황에 있다. 혼돈 상태에 있는 한국 부동산 문제의 원인은 어디에 있고, 과연 어떻게 해결해야 하는가?

■ 한국의 집값 상승의 원인

미국과 같은 경우는 월세 거주 비율이 매우 높으나, 우리나라는 자가 거주 비율이 상대적으로 높다. 그런데, 무주택 세입자도 44%나 되고, 전세라는 독특한 제도가 오랫동안 운영돼 왔는데, 전세를 통해 내 집 마련의 꿈을 실현시켜 왔다고 해도 과언이 아니다. 최근에는 월세 거주가 급격히 늘어나고 있다. 대개 사람들은 일반 재화처럼 주택가격도 주택의 수요와 공급에 따라 결정된다고 생각하지만 단순히 그렇지 않으며, 특히 우리나라는 여러 가지 요소가 작용한다.

첫째, 정상적인 상황에서는 거주하려는 수요와 주택 공급이 만나 임대가격을 결정하고, 결정된 임대가격이 주택의 매매가격을 결정한다.

예를 들어 100채의 주택이 공급되고 110가구가 주택을 구하려고 하며, 70가구만 주택을 구입할 수 있는 능력을 가지고 있다고 가정해 보자. 매매시장은 공급 100채와 70채의 구입수요이므로 공급 우위의 시장이 됨으로써 가격이 오를 수 없다. 나머지 40가구는 주택을 구입할 수 없지만 전세나 월세로 살아야 하는데 여분의 주택은 30호뿐이므로 임대료를 올려주고서라도 주택에 거주하려고 하며 이 때문에 전세나 월세가 가격이 오르게 된다.

매매가격 대비 전세가격이 충분히 높아진다면 혹은 월 임대료가 올라 임대수입이 주는 수익률이 충분히 높아진다면 추가 주택 매입 여력이 있는 가구는 주택을 구입해 전세나 월세를 내 놓아 수익을 얻으려 한다. 전세나 월세가 오르면 주택가격이 오르게 된다.

무주택자는 주택을 구입할 수 없기 때문에 자금력 있는 자가 주택을 매입해 전세나 월세를 놓음으로써 무주택자의 수요를 맞추게 된다. 이런 주택 수요가 있기 때문에 건설회사는 주택을 건설해 공급하려고 한다. 공급이 충분치 못하면 주택가격이 오르게 된다.

둘째, 환경적 요인이 작용한다. 좁은 땅덩어리에 서울을 비롯한 수도권에 전체 인구의 절 반가량이 집중돼 있고 서울, 특히 강남은 각종 편의시설을 갖추고 있는 등 환경이 좋아 이 지역 아파트를 구매하려하기 때문에 아파트 가격이 오를 수밖에 없다.

더군다나 주지하다시피 강남은 명문 고등학교가 많이 있기 때문에 선호도가 높아 학생들이 많이 몰리고 학원이 많이 소재하며, 명문대학에 입학하는 학생들이 많기 때문에 취학연령 학생들을 두고 있는 학부모 입장에서 강남으로 가려고 하는 마음이 생길 수밖에 없는 구조이다.

여기에 더해 지방 부자들이나 택지개발 등으로 거금을 갖게 된 사람들이 환경이 좋은 강남 등에 아파트를 소유해 자녀들에게 증여하려고 구입하는 경우도 상당히 있다고 한다.

셋째, 투자 및 투기적 요인이다. 시중에는 1,000조원이 넘는 유동자금이 있으나, 은행금리는 초 저금리로 저축은 별 의미가 없고 증권은 손해 볼 가능성이 크며 펀드는 사고가 빈발해 믿을 수 없다고 인식해 부동산에 돈이 몰리고 있다.

그리고 소위 ‘강남 아줌마’라고 불리는 큰 손들이 가격 선도자 혹은 가격 결정자로서 투기적 수요를 일으킨다. 강남 부동산 가격 상승은 다른 서울 지역과 수도권의 부동산 가격 상승을 초래한다.

■ 부동산 정책의 문제점

첫째, 무엇보다도 부동산 문제에 대한 상황 인식과 진단이 제대로 돼 있지 않다. 가격 상승 또는 임대 소득을 바라며 부동산을 구입하려는 투자자를 가격을 올리는 투기자라고 인식하고, 주택을 거주할 목적으로만 사고 다른 목적으로 사지 말하고 있다. 부동산 가격 상승을 초래하는 요인은 공급 부족, 환경적 요인, 투자 및 투기적 요인 등으로 다양하며 이러한 요소를 종합적으로 고려해 정책을 추진해야 하는데 그렇게 하지 않고 있다.

자본주의 사회에서 돈은 이익이 나는 곳에 몰리게 돼 있다. 이 돈이 생산적인 부문으로 가도록 정책을 펴는 것이 정부의 역할이지 부동산으로 몰리는 돈을 모두 투기를 위한 돈이라고 매도하는 것은 올바른 태도가 아니다. 부동산은 투기가 아닌 다른 목적으로도 살 수 있다.

은퇴한 사람이 별다른 소득이 없이 본인 소유의 아파트에 거주하고 있다고 생각해 보자. 아무리 절약한다고 하지만 기본적인 생활비가 들고, 아파트 관리비를 내야 한다. 아파트 보유세도 상당한 부담이다. 더 부담되는 것은 집값에 연동해 매월 수 십 만원을 내야 하는 건강보험료이다. 그런데 국민연금으로 받는 돈은 얼마 안 된다. 어떻게 할 것인가 고민하다가 퇴직금에 그동안 모은 돈을 다 긁어모으고 일부 은행 대출을 받아 집을 한 채 더 샀다. 월세를 받아 생활비도 충당하고 각종 공과금을 내기 위해서인데, 이것은 노후대책으로 살기 위한 방편이지 투기적 목적은 아닌 것이다.

둘째, 주택 공급 정책에 큰 문제가 있다. 공급을 늘이려고 하지 않았고 규제를 강화해 공급을 위축시켰다. 박원순 표 정책이 시행되면서 서울시 낙후지역에서 진행되고 있던 뉴타운 사업이 중단되고 재개발과 재건축을 매우 까다롭게 해 놓았다. 언론보도에 따르면, 박원순 서울시장 취임 후 2012년부터 6년간 서울 지역에서 재개발·재건축이 취소된 곳이 390여개에 달하고, 이로 인해 새 아파트 약 25만가구를 짓지 못했다고 한다. 위례신도시를 5개 건설하는 것과 맞먹는 규모의 아파트가 증발해버렸다고 지적했다.

현 정부 정책결정자들도 도시 재개발에 적극적이지 않고 심지어 거리를 두는 스탠스를 취하고 있다. 재건축 초과이익환수제나 민간택지 분양가상한제 등 각종 규제정책을 쏟아내자 주택공급이 위축됐다. 공급이 제대로 안되자 시장은 공급부족 현상이 심화되고 가수요가 붙고, 대형 임대업자, 심지어 외국인 등 큰 손들이 아파트를 대량 구매하면서 가격 폭등 현상이 일어나고 있다.

셋째, 세금 폭탄 정책에 올인했다. 공급대책 없이 세금을 중심으로 하는 규제정책을 강화해 왔다. 강화된 취득세는 부동산 가격에 전가되고, 보유세와 소득세 부담은 임대료를 높이는 유인이 된다. 세금을 올리면 전세나 월세로 사는 사람들에게 전가돼 서민들의 부담은 가중된다. 전세가 오르기 때문에 돈 있는 사람들은 높은 전세 돈에다가 조금 더 돈을 얹어 아파트를 추가적으로 구입하는 소위 ‘갭투자’를 하게 된다.

아파트 가격이 오르자 집을 갖지 못한 사람들은 더욱 더 불안해진다. 집값이 이미 상승해 서민들은 집을 살려고 해도 살 엄두를 내지 못하지만, 직장이 있고 재테크 마인드가 있는 3040세대들은 서둘러 집을 구입하려 한다. 이에 따라 전반적으로 가수요가 초래돼 가격이 상승하게 되는 것이다. 정부는 소위 투기를 잡기 위해 세금을 올렸는데도 불구하고 효과를 보지 못하자 세금 폭탄을 퍼붓다시피하고 ‘갭투자’를 막기 위해 은행 대출을 제한하고 있다.

넷째, 강남 집값이 오르는 환경적 요소를 무시하면서 정책을 실시하고 있다. 평준화 교육을 보완해 능력있는 인재를 육성하자는 개념으로 설립된 자사고, 특목고는 선호도가 상당히 높고 대부분 강북 지역에 분포돼 있어 강남으로 가려는 욕구를 완화시키는 역할을 했다.

그런데 2019년 11월 교육부는 자율형사립고(자사고)와 외고·국제고를 2025년부터 일괄 폐지하겠다고 밝혔다. 시행 방안에 따르면 고교학점제가 도입되는 2025년부터 자사고 42개교, 외국어고 30개교, 국제고 7개교 등 총 79개교가 일반고로 바뀐다. 이러한 발표는 학원가가 밀집한 서울 강남·목동 부동산 가격을 들썩이게 했다. 평균적인 시각으로 이들 자사고, 특목고 폐지를 추진하고 있어 강남 쏠림 현상을 부채질하고 있는 것이다.

■ 집값 안정화를 위한 부동산 정책 방향

먼저, 공급을 늘려야 한다. 현재의 부동산 정책은 한 마디로 말해서 규제를 통해 부동산 가격을 잡겠다는 것이다. 그러나 대한민국은 자본주의 국가이다. 부동산에도 시장이 작동하며 시장의 원리인 수요와 공급의 원칙을 무시할 수 없다. 물론 시장이 왜곡될 때 혹은 시장이 실패할 때 정부가 개입할 수는 있다. 그러나 대전제는 시장원리가 작동하도록 하는 것이다. 중국도 집값이 폭등하자 서민주택, 임대아파트 등을 대대적으로 건설해 공급물량을 늘려 해결하고 있다.

무엇보다도 재개발·재건축은 활성화해야 한다. 재개발·재건축은 물량은 많지 않지만 필요한 곳에 공급 물꼬를 터주며 안정적인 방향으로 흐르게 하는 역할을 하고, 심리적 안정을 제공해 가수요 촉발을 억제하는 역할을 한다. 그리고 도시가 발전하기 위해서는 재개발은 피할 수 없다. 현재의 서울 면모도 재개발·재건축을 통해서 이루어진 것이지 다른 방법이 있었던 것이 아니다. 특히 지금은 코로나19 사태로 인해 경기침체가 심각한 상황이다.

다른 나라의 경우 경기활성화를 위한 대책을 속속 내놓고 있는데, 중국은 코로나19 사태에 따라 유효수요 창출도 고려해 도시의 노후단지 재개발, 판자촌 재개발을 대대적으로 추진하겠다고 했으며, 올해 정부업무보고에서 3만9,000개의 중소형 단지 리모델링 방침을 발표했다. 그동안 지방정부가 중심이 돼 도시 재개발을 다양하게 추진하며 도시면모를 일신해 왔는데, 코로나19 사태로 인해 이를 더욱 더 가속화하겠다는 것이다.

우리나라도 재개발·재건축을 활성화해 집값 문제도 해결하고 경기도 활성화시킬 필요가 있다. 이를 위해 재개발을 가로막는 초과이익환수제는 폐지해야 한다. 대신, 그 지역에 장기간 살고 있는 주민들에게 혜택을 주는 정책으로 전환해야 한다. 거주하지 않고 소유권만 가지고 있는 사람과 오래 거주한 사람과는 차등을 두고, 설령 주택소유권이 없는 경우라도 장기간 거주했다면 이를 고려해야 한다. 소형 아파트를 함께 건축해 그 지역에 오래 거주하고 생활이 곤란한 사람에게는 큰 부담 없이 입주하도록 해야 한다.

아울러 용산 정비창 같은 곳을 토지주택공사가 복합적으로 개발해 임대주택을 포함하여 큰 물량을 공급하면 집값 억제에 효과가 있을 것이다. 그리고 집을 구입할 때 목돈을 내지 않고 매월 분납하는 ‘분할납부 주택구매제도’를 광범위하게 운영함으로써 서민들과 청년세대들이 주택마련의 꿈을 갖도록 해야 한다.

그런데 엄중한 상황인데도 국토부장관은 재개발·재건축 정책 기조를 유지하겠다고 말하고 있다. 그 후 상황이 다급하니까 그린벨트를 해제해 공급을 늘리겠다고 말했다. 그린벨트는 도시의 허파와 같은 기능을 하며, 미래세대를 위해서도 남겨둬야 한다. 세계적으로 한국의 그린벨트 정책은 높은 평가를 받고 있다. 아무리 궁하다하더라도 도시 허파를 훼손해 시민들의 건강을 해쳐서는 안 된다. 다행스럽게도 대통령이 국무총리와 주례회동을 가진 후 그린벨트를 해제하지 않고 계속 보존해 나가기로 결정했다.

이 와중에서 수도이전이라는 ‘뜬금포’가 나왔다. 수도권 과밀화 해소를 목적으로 세종시가 만들어진 지 오래인데 부동산 가격이 오른 것이 수도가 이전되지 않아서인가? 사안의 본질을 이야기해야 하고 현재의 부동산 문제를 집중력 있게 해결하려고 해야지 도망가듯이 천도 이야기를 해서는 안 된다. 이것은 국민에게 책임있는 태도가 아니고, 국가의 백년대계에도 맞지 않다. 서울은 배산임수(背山臨水)의 최적의 환경 속에 과거와 현재 그리고 미래가 어우러져 세계인들이 찬양해 마지않는 도시이다. 그래서 수많은 관광객들이 찾는 곳으로서 대한민국의 보배 그 자체이다. 멋지고 자랑스러운 수도 서울을 함부로 폄하하고 버리려고 해서는 안 된다.

둘째, 행여나 주택을 통해 세금을 많이 거둬 복지정책을 위한 재원 마련, 나아가 분배를 위한 수단으로 활용하겠다는 생각은 버려야 한다.

예산규모가 올해 처음으로 500조원이 넘었고, 복지를 위해 필요한 예산은 크게 늘고 있으나 경기침체와 수출 부진으로 경제가 좋지 않다. 특히 코로나 19 사태로 전반적으로 기업 활동이 위축돼 세수가 제대로 확보될지 우려되고 있는 상황에서 부족한 세수를 부동산 세금으로 메우려 하고, 나아가 분배정책 수단으로 사용하고 있다는 비판이 제기되고 있다. 다른 나라들은 경기 활성화를 위해 감세정책을 전개하고 특히 코로나 19 사태에 직면해 세금 부담을 완화하고 있다는 점을 명심해야 한다.

최근 실질적으로 최대 30% 가까이 오른 재산세로 인해 1주택자들도 조세에 대한 저항감이 커지고 있다. 재산세를 내기 위해 빚을 내야 하는 경우도 있다. 1가구 1주택의 실거주자에 대한 세금 부담을 대폭 완화하는 조치를 취함으로써 정부가 세수확보를 위해 부동산 정책을 펴고 있다는 불신을 해소해야 한다.

강화된 다주택자에 대한 취득세·종합부동산세·양도소득세가 전국적으로 적용되면서 지방 주택시장에 타격을 가하고 있다. 부동산 관련 세금 중 상당수는 규제지역뿐 아니라 지방 등 비규제지역에도 일괄 적용된다. 이렇게 되자 지방에 살면서 서울에 집을 사 1가구 2주택인 사람이 지방 집을 팔고 서울 집을 소유하는 상황이 벌어져 수도권과 지방의 격차, 양극화가 더 심하게 된다는 우려가 나오고 있다. 지방 실거주냐 아니냐를 가지고 중과 여부를 결정하는 방식 도입을 고려해야 한다. 소위 ‘똑똑한 한 채’를 선택하기 위해 지방이 희생되는 상황은 막아야 한다.

임대사업자 등록을 철저히 하고 이들에게 과세를 하는 것은 찬성한다. 사업을 하고 이익을 얻으면 세금을 내는 것은 당연하다. 더구나 이제는 임대업이 대형화되고 있고 외국자본도 유입되고 있다. 그리고 대형 임대업체들, 심지어 외국인들이 주택 공급 물량을 대거 확보하고 있어 주택 가격을 올리는 주된 원인이 되고 있다는 점에서 대형업체에 대한 철저한 과세가 필요하다.

셋째, 부동산 대책도 다른 정책처럼 자신의 이념이나 생각만 고수할 것이 아니라 진성성 있게 추진돼야 한다.

자사고·특목고를 없애는 것은 강남 쏠림 현상을 심화시킨다. 그리고 학생들을 똑같은 조건과 장소에서 공부하라고 하는 발생은 가능하지도 않고 효과적이지도 않다. 자사고·특목고는 상당히 긴 기간 운영돼 왔고, 우수한 인재 배출에 기여해 왔는데, 이것을 강제적으로 없애라고 하는 것은 잘못됐다.

심지어 중국과 같은 사회주의 국가도 명문 중·고등학교가 있고, 이 학교에 들어가기 위해 열심히 공부한다. 제4차 산업혁명 시대는 인재가 국가발전을 좌우한다. 정부의 자사고·특목고 폐지 정책은 반드시 재고돼야 한다. ‘평등과 공정’이라는 정치색이 덧씌워진 자사고·특목고 폐지 정책은 교육의 백년대계에도 맞지 않고 부동산 대란에 기름을 붙고 있기 때문이다.

그리고 왜 지금 천도 이야기가 나오는가? 천도는 여러 가지 복잡한 문제가 있고 시간이 많이 걸리는 문제이다. 더구나, 코로나 19로 인해 경제상황이 악화되고 나라 실림은 어려워지고 있으며 국민들은 지쳐 있다. 천도 같은 국가백년대계를 전쟁하듯이 밀어붙이려고 해서는 안 된다. 지금은 당장 시급한 발등에 떨어진 부동산 문제에 진정성을 가지고 집중해야 한다.

넷째, 외국자본이 들어와 투기를 조장하고 있는 측면도 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 내국인만 규제하고 내국인에 대한 단속에만 신경을 쓰고 있을 때 외국인들이 우리 집들을 싹쓸이해 갈 수 있다. 과거에 제주지역에 집중됐던 중국인의 부동산 투자가 서울 등 수도권까지 올라와 급속히 확대되고 있다고 한다.

언론보도에 따르면, 한 외국인이 수도권과 충청권 지역에서 아파트 42채를 집중 취득했고, 유학 목적으로 입국한 뒤 한국에서 취업한 30대 중국인은 서울 소재 고가 아파트 및 경기·인천·부산 등 여러 곳에서 아파트 8채를 매입해 이 중 7채를 전월세로 임대하면서 임대수입 신고를 누락한 혐의를 받고 있다. 중국인들이 겉으로 드러내 놓지 않기 위해 한국사회 접근이 쉬운 조선족들을 통한 매매가 많다는 이야기도 나오고 있다. 외국인들이 활개치고 우리의 부동산 시장을 왜곡하는 심각한 상황이 올 수 있으므로 이에 대한 대책을 조기에 마련해야 한다.

마지막으로, 정부 정책의 신뢰를 확보해야 한다.

임진왜란 때 이순신 장군은 세계 해전사에 유례가 없는 23전 23승으로 절체절명(絶體絶命)의 위기에서 나라를 구했다. 21전 21패를 기록하고 있는 부동산 정책이 ‘임대차 3법’의 통과로 22전, 그리고 8.4 수도권 주택공급 방안 발표로 23전을 기록하게 됐다. 이러한 일련의 조치가 어떤 효과를 거둘지에 대해서는 예단하기 어려운 상황이나 ‘임대차 3법’으로 인해 그동안 전세를 살면서 열심히 저축해 내 집을 마련해왔던 ‘사닥다리’가 없어지고 많은 사람들이 월세로 전락할 것으로 우려되고 있다.

최근 문재인 대통령은 국회연설에서 “서민들과 청년 등 실수요자들의 주택구입과 주거안정을 위한 대책을 강력히 추진해 나가겠습니다”라고 말하고, “정부는 투기억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것입니다. 다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 시세차익에 대한 양도세를 대폭 인상해 부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠습니다”라고 강조했다.

국민들은 대통령의 약속과 다짐이 실현되기를 바라고 있다. 한편으로 정부가 얼마나 의지를 가지고 정책을 추진하는지를 지켜보고 있다. 이러한 측면에서 청와대 참모를 비롯해 정부 고위급 관료들에 대한 다주택 매각 지침을 속히 이행하는 것이 국민들에게 부동산 문제해결 의지를 보여주는 방편이 될 수 있다.

자본주의 사회에서 사유재산을 억지로 팔라고 하는 것은 바람직하다고 할 수 없으나, 현재 한국의 부동산 가격 폭등은 매우 비정적인 상황이기 때문에 이러한 조치가 나온 것이다. 어떤 지자체는 4급 이상 공무원에 대해 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 1채만 남고 매각하라는 지침을 발표했는데, 공무원이 다주택을 소유하는 문제에 대해서는 부동산 업무를 다루는 부처의 유관 직위에 대해 어느 정도 제약이 불가피할 수도 있겠다는 생각이 든다. 엄중한 상황에 있는 부동산 문제를 해결하기 위해서는 이러한 방안을 비롯해 종합적인 견지에서 심혈을 기울여 정책을 만들고 진정성 있게 추진해야만 효과를 볼 수 있다. 서민들과 우리 젊은 세대들이 내 집 마련의 꿈을 꾸고 이 꿈을 실현할 수 있는 나라가 되기를 간절히 바란다.

 

 


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