상반기 아파트값, 세종･대전･수도권이 견인

2020년 상반기 전국 아파트 시장은 12.16 부동산대책과 코로나19 여파로 상승세가 한풀 꺾이는 모습을 보였다. 
특히 서울 아파트값은 3월 중순 이후 하락세로 돌아선 이후 8주 연속 떨어졌다. 하지만 12.16 대책의 효과가 오래가지 않았다. 
풍부한 유동성에 힘입어 수도권 외곽지역으로 풍선효과가 이어졌고 지방에서는 대전을 비롯해 세종시 등이 들썩이면서 안정세를 보이던 집값이 6월 들어 오름폭이 다시 커졌다. 
이에 6.17 부동산대책이 발표 됐고 수도권 대부분의 지역과 대전, 청주 등 지방 일부 지역이 규제지역으로 묶였다. 
한편 전국 아파트 매매 거래도 4월 들어 거래감소가 확연해졌지만 5월 이후 차츰 늘어나는 모습을 보이고 있다. 

◼ 2020년 상반기 아파트값, 12.16대책과 코로나19 여파로 상승폭 둔화

부동산114에 따르면 2020년 상반기 전국 아파트 매매가격은 2.85% 올라 지난해 하반기(3.88%)보다 상승폭이 다소 둔화됐다. 
투기적 대출 수요에 대한 규제 강화와 종합부동산세 세율 인상, 분양가상한제 확대 등의 내용을 담은 12.16 부동산대책이 발표되고 코로나19로 경기가 위축된 영향이다. 
지역별로는 대전이 5.83% 상승해 가장 많이 올랐고 ▷세종(5.50%) ▷인천(5.07%) ▷경기(4.76%) ▷서울(2.11%) ▷부산(1.97%) ▷충남(1.29%) ▷울산(1.07%)이 뒤를 이었다. 
대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 금번 6.17대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동･중･서･유성구)로 지정됐다.
세종시는 계속된 인구 유입과 교통 인프라 개선 등의 영향으로 상승폭이 컸다.
이밖에 부산은 청약 시장의 호조세에 힘입어 오름세가 이어졌고 충남은 이케아 입점이 예정된 계룡시와 비규제지역으로 세종시 반사 이익을 본 천안과 아산이 가격 상승을 주도했다. 
지역 경기가 차츰 호전되는 가운데 새 아파트 공급 부담이 줄어든 울산도 상승세가 이어졌다.    
수도권에서는 7호선 연장･GTX 등 교통 개발 호재와 함께 저가 매수세가 이어지면서 인천이 가장 많이 상승했다. 
경기도는 풍선효과로 경기 남부권 중심으로 가격이 많이 올랐다. 
일명 수용성(수원･용인･성남)이 가격 상승을 주도했고 특히 수원은 올 상반기 10.67% 올라 수도권 지역중 오름폭이 가장 컸다. 
서울은 서울 외곽지역이 가격 상승을 이끌었다. 대출 규제로 강남권 아파트값 상승폭이 크게 둔화된 가운데 9억원 이하 중저가 아파트에 매수세가 이어지면서 노원, 강북, 성북 등 서울 외곽 지역이 크게 올랐다.       

◼ 상반기 아파트 전셋값도 대전･세종이 가장 높은 상승률 기록 

올해 상반기 전국 아파트 전세가격은 1.6% 상승했다. 
지역별로는 ▷세종(4.89%) ▷대전(3.62%) ▷경기(2.13%) ▷서울(1.87%) ▷울산(1.31%) ▷인천(1.09%) 순으로 올랐다.    
세종시는 인구 유입이 어어지는 가운데 신규 아파트 공급이 감소하면서 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 
세종시 신규 아파트 입주는 최근 5년(2015~19년)간 평균 1만3,000여가구가 공급됐으나 올해는 그 절반 이하인 5,600가구로 크게 줄었다. 
대전은 재개발･재건축 등 정비사업으로 이주 수요가 발생하면서 전셋값 상승을 키웠다. 
울산은 신규 아파트 공급 감소로 매매･전세가격 모두 상승했다. 울산은 지난해 1만2,627가구가 입주했지만 올해는 70% 이상 줄어든 3,010가구가 공급된다. 
비교적 안정세를 보이던 수도권 아파트 전셋값은 민간택지 분양가상한제를 앞두고 낮은 분양가를 기대하는 청약 대기 수요 증가와 저금리에 따른 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 부족현상이 심화되고 있다. 
국지적인 매물 부족이 이어지면서 서울･경기･인천 모두 지난해 하반기보다 전셋값 오름폭이 다소 커졌다. 
반면 제주는 광역 시도가운데 유일하게 하락했다. 경기 침체와 주택 수요 감소, 매물 적체 등으로 약세가 지속되고 있다.

◼ 6.17 대책, 단기적 집값 안정 기대… 지속여부는 불투명 

하반기 부동산시장은 지난 6.17 부동산대책으로 규제지역으로 추가 지정된 수도권과 지방 일부 지역은 과열현상이 진정되고 단기적으로 거래시장도 소강상태를 보일 것으로 예상된다. 
9억원 이하 중저가 매수세가 이어졌던 서울 외곽지역은 주택담보 대출 시 전입ㆍ처분 등의 요건이 강화되고 강남권도 아파트값이 과열 양상이 나타날 경우 토지거래허가구역 추가 지정을 검토하고 있어 당분간 숨고르기 장세가 이어질 수 있다. 
다만 수도권 규제지역에서 제외된 일부 지역과 풍선효과에 대한 우려는 여전히 남아 있다. 아울러 청약가점이 낮은 실수요와 자본력을 갖춘 갭투자 수요가 여전히 저평가 지역이나 개발호재가 있는 지역으로 유입될 가능성을 배제할 수 없다. 
지방에서는 대전과 세종, 청주와 인접해 있는 비규제지역으로 투자 수요가 이전 될 가능성이 높고 이밖에 비규제지역에서도 청약시장의 호조세가 이어지는 곳이나 지역 경기가 살아나는 지역으로 투자 수요가 유입될 수 있다. 
집값 상승의 기저에 누적된 저금리 유동성 문제가 선결되지 못한다면 금번 부동산대책도 일정 수준에서 효과가 제한적일 수밖에 없을 것으로 보인다. 
총선압승으로 정부의 규제정책이 더욱 힘을 받을 것으로 예상되는 가운데 코로나19에 따른 경기침체 장기화 우려, 향후 주택 공급 등이 변수로 작용할 전망이다.
올해 전국 아파트 입주물량은 최근 2년에 비해 줄지만 올 하반기 아파트 공급물량은 상반기보다 26% 증가한 19만9,565가구가 입주 예정이어서 집값 안정에는 기여할 것으로 보인다. 
다만 전세시장의 경우 늘어난 입주물량에도 불구하고 청약 대기 수요 증가와 저금리에 따른 월세 전환, 지역별 수급 불안 등은 전셋값 상승 압력이 될 수 있다. 
또 이번 6.17 부동산대책에 따른 매수세 위축으로 매매수요가 전세로 남을 경우 전세시장의 불안요인으로 작용할 수 있다.

하반기 전국 24만가구 분양, 규제 전 7월 물량↑
하반기 전국 분양물량, 상반기대비 약 60% 증가 예정
전매제한 강화 전에 쏟아낸다, 7월 분양 ‘속도전’

정부의 분양가 규제와 신축 아파트 선호가 맞물리면서 청약수요 쏠림 현상이 지속되는 가운데, 하반기에는 전국에서 24만여가구가 분양에 나설 예정이다. 
부동산114에 따르면 2020년 하반기 전국 분양예정 물량은 총 24만2,110가구(임대 포함한 총가구수 기준)로 집계됐다. 
청약 이관업무와 코로나19 우려로 분양일정을 소화하기 버거웠던 상반기(15만 가구)에 비해 58.7% 늘어난 수준이다. 지역별로 수도권에서 13만8,873가구, 지방은 10만3,237가구가 공급된다. 

◼ 전매제한 규제 직전인 7월에 분양 집중

하반기 분양은 7월에 집중될 전망이다. 
7월 분양예정 물량은 8만6,501가구로 하반기 월평균 분양물량 4만가구의 2배 수준이다. 5월말 조사된 7월 물량(4만8,000여가구)에 비해서도 2배정도 많다. 
8월부터 수도권과 광역시에서 소유권이전등기시까지 전매가 제한되기 때문에 그 전에 건설사들이 분양을 서두른 영향으로 분석된다. 
실제로 5월 조사 당시 분양일정이 8월 이후 혹은 미정으로 잡혔던 서울 강동구 천호1구역재개발(999가구), 경기 평택시 평택고덕제일풍경채2차에듀(877가구), 광주 북구 유동재개발(2,240가구), 부산 영도구 부산오션라이프에일린의뜰(1,050가구) 등이 7월로 분양을 앞당겼다. 

◼ 경기>서울>인천>부산 순으로 분양물량 많아

하반기 분양예정 물량은 경기지역이 가장 많다. 
경기도에서는 총 7만4,469가구가 분양될 예정이다.
6.17대책으로 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 지정되면서 대출 및 전매제한이 강화된 가운데 ▷성남시 신흥동 산성역자이푸르지오(4,774가구) ▷광명시 광명동 광명2R구역재개발(3,344가구) ▷안양시 호계동 안양덕현지구주택재개발(2,761가구) ▷수원시 망포동 수원망포2차(1,418가구) 등이 분양에 나설 예정이다. 
경기도에 이어 분양물량이 많은 서울(3만4,279가구)에서는 ▷둔촌주공재건축(1만2,032가구) ▷래미안원베일리(2,990가구) ▷아크로파크브릿지(1,131가구) 등 강남권의 대단지 아파트 분양이 이어진다. 특히 7월말 이후 분양가상한제가 적용되는 저렴한 분양 아파트에 가점 높은 청약통장 쏠림현상이 나타날 것으로 예상된다. 
인천에서는 하반기 총 3만125가구가 공급된다. 6.17대책으로 투기과열지구로 지정된 연수, 남동, 서구에서는 ▷연수구 인천송도자이(1,524가구) ▷서구 검단신도시우미린(1,234가구) ▷남동구 한화포레나인천구월(1,115가구) 등이 선보일 예정이다. 
인천은 지난해 하반기 송도신도시의 분양 흥행으로 청약시장의 분위기가 반전된 후, 올해 상반기(6/24기준) 평균 37.3대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 투기과열지구로 지정된 일부 지역에서 전매제한과 대출 등 규제가 강화되나, 전 지역(강화, 옹진군 제외)이 고분양가 관리지역으로 지정되면서 하반기에도 합리적인 분양가에 기인한 청약시장 호조세는 이어질 것으로 보인다. 
지방에서는 부산(2만114가구) > 대구(1만7,553가구) > 충남(1만2,873가구) 순으로 분양물량이 많다. 
부산은 2019년 11월 전 지역이 조정대상지역에서 해제된 후, 청약시장에 수요가 크게 유입되는 모습이다. 
하반기에는 ▷연제구 래미안레이카운티(4,470가구) ▷동래구 온천4구역래미안(4,043가구) 등 브랜드 대단지 아파트 분양이 청약수요의 관심을 모을 것으로 예상된다. 
대구는 8월 전매제한 강화 전 분양을 서두르는 분위기다. 7월 대구 분양물량은 하반기 예정물량의 절반 이상인 총 8,946가구로 집계됐다. ▷서구 서대구역반도유보라센텀(1,678가구) ▷동구 해링턴플레이스동대구(1,265가구)와 대구동신천재개발(1,190가구) 등이 7월 선보일 예정이다. 

◼ 청약시장 열기 지속, 지역에 따른 ‘온도차’  

올 들어 청약시장의 과열양상이 전국으로 확대되면서 미분양도 빠른 속도로 소화되는 추세다. 
2019년 말 전국 4만3,000가구였던 미분양물량은 올해 4월에는 3만6,000가구로 줄었다. 
­새 아파트 선호가 여전한데다 분양가 통제로 분양가가 조정되는 지역이 늘면서 하반기 청약시장은 전반적으로 호조세를 유지할 것으로 분석된다. 
수도권 및 광역시에서는 분양물량이 쏟아지는 7월, 청약수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 
전매가 비교적 자유로운 지방 비규제지역에서는 개발호재가 있거나 저평가된 지역을 중심으로 수요가 유입될 것으로 보인다. 
다만 제주와 경상권 등 미분양 소진이 더딘 지역에서는 청약시장의 온도차가 나타날 수 있다.