[전문가 진단] 2.20 부동산대책에 따른 주택시장 영향력 분석
[전문가 진단] 2.20 부동산대책에 따른 주택시장 영향력 분석
  • 함영진 직방 빅데이터랩장
  • 승인 2020.02.26 11:43
  • 댓글 0
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함영진 직방 빅데이터랩장.
함영진 직방 빅데이터랩장.

12.16 부동산종합대책이 발표되고 2달여 만인 2월 20일 집값안정 추가대책이 발표됐다. 
정부의 규제가 집중된 서울 초고가 주택시장은 12.16대책이후 단기적으로 집값이 진정되는 모습이나, 경기권 중 비교적 가격상승 피로감이 낮고 교통망 확충과 택지개발 호재가 집중된 지역은 가격 불안양상이 전이되며 풍선효과가 나타나고 있기 때문이다. 
실제 한국감정원 조사에 따르면 수원시 팔달구(6.32%)과 용인시 수지구(4.42%), 용인시 기흥구(3.27%), 구리시(2.31%) 등지는 2월 10일 현재 2~6%씩 아파트 매매가가 급등했다.
올해 들어 집값이 급등한 경기도 이남 지역 중 비규제지역들은 이번 대책을 통해 조정대상지역으로 묶였다. 
조정대상지역(과열지역)은 주택정책심의위원회에서 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택 보급률 등을 고려해 과열우려 및 과열양상이 농후한 지역을 선정하는데, 수원시 영통・권선・장안구, 안양시 만안구, 의왕시 등이 조정지역으로 추가 지정됐다.
해당지역은 세제강화(다주택자 양도세 중과・장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 적용 등), 금융규제 강화[LTV 50%(9억초과 30%)・DTI 50% 적용, 1주택 이상 세대 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지 등], 청약규제 강화 등 각종 수요 억제책이 집중된다.
분양시장도 변화가 예상된다. 
대책발표 전인 2월 19일 1순위 청약에 나선 수원 팔달구 ‘매교역 푸르지오 SK VIEW(총 1,795세대 중 특별공급 제외는 1,074세대)’는 15만6,505명이 몰리며 평균 145.7 대 1의 높은 청약경쟁률을 나타냈으나 앞으로 조정지역들은 전매규제와 대출규제가 한층 강화될 예정이기 때문이다. 
추가 조정지역들의 연내 아파트 분양예정 물량은 약 1만5,695가구로 가점제 비중 확대와 청약 1순위 자격요건 강화, 전매규제 등 청약 진입문턱이 높아질 전망이다. 
특히 수원시는 ‘광교산더삽퍼스트파크’ 등 1천여세대가 넘는 대규모 단지가 5곳이나 된다. 보유주택 수 여부와 강화된 전매기간 등 청약단계에서 꼼꼼한 자격요건 확인과 까다로워진 패널티(규제)를 감안한 시장 접근이 필요하다. 조정지역의 분양권 전매제한 기간은 1지역이 소유권이전등기시, 2지역 1년6개월, 3지역은 6개월이다. 이번 추가된 조정지역과 기경기권 조정지역의 전매기간이 일괄 소유권이전등기시로 강화된다.
한편 조정지역의 규제내용 중 투기과열지구 등에 비해 상대적으로 수위가 낮았던 대출규제가 강화된다. 조정지역의 LTV(담보인정비율) 비율을 60%에서 50%로 낮추돼, 9억원 초과 주택에 대해선 9억원 초과분에 대해 LTV를 30%로 하향하는 방안이 포함됐다. 
반면 DTI(총부채상환비율)는 50%가 유지된다. 조정대상지역 내 1주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건이 2년 내 기존 주택 처분에서 신규 주택 전입 의무를 조건을 더해 실거주 의무를 포함했다. 
여기에 법인전환을 통해 주택 구입 목적으로 사업자 대출을 못 받도록 주택임대업・주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 조정지역도(투기지역・투기과열지구 기 적용) 주택 구입목적의 주담대 취급을 금지했다.
조정지역의 다주택자 양도세 중과와 2주택이상 보유자의 종부세율 추가과세 등 보유와 매각단계에서의 세금부담 뿐만 아니라 신규 진입단계에서의 여신규제까지 더해지며 투기수요의 조정지역 진입이 훨씬 힘들어질 것으로 기대된다. 
앞으로도 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 중 교통망 확충이나 각종 개발 호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높은 만큼 경기도와 인천광역시 등 수도권 일부지역의 집값 풍선효과를 잡기위한 정부의 정책 대결이 불가피할 전망이다.
유동자금이 직접투자 외에 소액투자 등 다양한 간접 투자 상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드류의 공모형 대체투자처 발굴과 시장의 공급 감소 우려를 다독일 수 있는 대도시 정비사업의 정상화가 고려될 필요가 있다. 
장기적인 임대주택 재고 확대와 보유세 강화에 발맞춘 거래세 정상화 등 일부 도시의 매물 잠김 현상을 해소할 방안이 여러 방면으로 강구돼야 할 것이다.

 

정리 = 한국건설신문 김덕수 기자 

 


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