국토부 “경실련 산정방식, 법률에 따른 공시지가 산정방식과 다르다” 해명
한국건설신문 선태규 기자= 지난 6년간 1천억원 이상 빌딩의 실거래 분석결과 시세대비 37%로, 정부가 발표한 67%와 차이가 있다는 주장이 제기됐다.
민주평화당 정동영 의원과 경실련에 따르면 2014~2019년까지 6년간 서울에서 거래된 1천억 이상 대형빌딩 102건의 거래가격과 공시가격을 비교한 결과 거래가격은 29.3조원(건당 2천900억)인데 반해 공시가격(땅값+건물값)은 13.7조원으로 실거래가 대비 46%에 불과했다. 건물값을 제외한 공시지가는 시세의 37%로 나타났다.
정동영 의원은 “정부는 토지에서 발생하는 불로소득 환수와 서민주거안정을 위해 공시가를 현실화시키겠다고 주장하지만, 매년 발표되는 공시지가는 폭등하는 땅값을 쫓아가지 못하고 있다”며 “공시지가를 시세의 80%로 정상화해 보유한 만큼 세금을 내도록 해야 기업들의 땅 투기를 잡을 수있다”고 주장했다.
정부는 공시지가 시세반영률이 평균 64.8%이고, 상업·업무용 토지의 공시지가 시세반영률이 2018년에는 62.8%, 2019년에는 66.5%라고 발표했다. 2020년에는 공시지가를 시세대비 67%까지 현실화시키겠다고 발표했다. 그러나 연도별로 차이는 있지만 2014~2019년간 102개 빌딩의 공시지가 시세반영률은 37%였고 2014년이 29%로 가장 낮았다.
2019년 거래빌딩 중 시세반영률이 가장 낮은 빌딩은 여의도파이낸스타워였다.
거래금액은 2천322억원으로 건물시가표준액(284억)을 제외한 토지시세는 2천38억원이다. 하지만 공시지가는 445억원으로 시세반영률이 21.8%에 그쳤다. 9천900억원으로 매각금액이 가장 큰 서울스퀘어의 경우 토지 시세는 ㎡당 1억원이지만, 공시지가는 4천만원으로 시세반영률이 38.4%에 불과했다. 2019년 서울에서 거래된 1천억원 이상 빌딩 23건의 과표의 시세반영률은 공시가격 51.6%, 공시지가 43.9%로 나타났다.
이처럼 실거래가의 절반에도 미치지 않는 턱없이 낮은 공시지가로 인해 재벌 대기업 등 건물주는 세금 특혜를 누려왔다는 주장이다.
보유세 부과 기준은 공시지가와 시가표준액이다. 재벌 대기업이 소유한 빌딩의 공시가격 현실화율은 조사결과 46%였고 공시지가의 시세반영률은 37%로 정부 발표치의 절반 수준밖에 되지 않았다.
보유세 특혜액이 가장 큰 빌딩은 2019년 가장 비싸게 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩이었다. 거래금액은 9천883억원이지만 공시가격은 4천203억원으로 공시가격 시세반영률은 42.5%이다. 거래금액에서 건물시가표준액을 제외한 토지시세와 공시지가를 비교한 공시지가 시세반영률은 38.4%에 불과하다. 보유세를 추정한 결과 토지시세 기준 보유세액은 64억원이다. 하지만 공시지가 기준 보유세액은 24억원으로 40억원의 세금특혜가 예상되며, 102개 빌딩 중 세금특혜가 가장 많다.
102개 빌딩 전체로는 공시지가 기준 보유세 총액은 584억원이다. 시세대로 세금을 부과한다면 보유세는 1천682억원(실효세율 0.65%)으로 3배 가까이 증가한다. 1년간 보유세 특혜액은 1천98억원이며, 2005년 공시가격 도입 이후 15년간 누적된 세금특혜만 1조 5천억원으로 추정된다.
낮은 공시지가 뿐 아니라 낮은 세율도 빌딩 보유세 특혜의 원인으로 지적됐다. 아파트 등 개인에게 부과되는 보유세율의 최고 세율은 2.7%이나 재벌 등 법인에 부과되는 보유세율은 0.7%로 개인이 4배나 높다. 여기에 더해 아파트 공시가격은 시세의 68%인데, 빌딩의 공시가격은 46%에 불과해 실제 세금 차이는 더욱 커진다.
정동영 의원은 “정부는 부족한 공공임대주택 확충 요구가 나올 때마다 예산 부족을 이유로 회피하고 있다며 “지금의 40%대에 불과한 공시지가 시세반영률을 80% 수준으로 정상화 해야 한다”고 주장했다.
이에 대해 국토교통부는 해명자료를 통해 “경실련에서 발표한 상업용 건물 부지의 지가 추정방식은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공시지가 산정방식과 다르다”고 밝혔다.
국토부는 “경실련은 건축물과 부지를 합산한 매매가격에서 건축물에 대한 시가표준액을 제외한 가격을 토지가격으로 추정하고 있으나, 건축물의 시가표준액은 지방세 과세를 위해 지자체장이 결정·고시하는 가액으로 건축물의 시세가 아니다”면서 “공시지가는 감정평가사가 토지를 나지상태로 간주하여 가액을 평가하기 때문에 건축물과 토지를 일체로 거래한 가격을 기준으로 비교하는 것은 적절하지 않다”고 밝혔다.
