8.12일 정부가 ‘분양가상한제 개선방안’을 발표하며 민간택지 분양가상한제 도입을 결정했다.
이번 대책에는 분양가상한제 적용지역의 지정기준을 바꾸는 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제 적용을 강화하는 내용이 담겼다.
특히 지정 필수조건을 분양가상한제 적용지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 소급해 3개월간 주택 매매가격 상승률이 ‘소비자물가 상승률의 2배’를 초과해야 한다는 요건을 ‘투기과열지구’로 변경하는 방안이 적용됐고, 재건축･재개발 사업의 경우 분양가상한제 적용시점을 관리처분계획인가 시점에서 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 규제수위를 높였다.
2007년 9월 민간택지 분양가상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택해, 위축된 지방주택시장을 배려하고 가격불안 진원지만을 정말 타깃(target)하기 위해서다.
지난해 9.13대책 이후 진정되는가 싶던 서울 주택시장이 수도권 요지의 아파트 분양가 고공행진에 자극을 받아 7월 서울 주택시장의 가격반등을 이끌자, 정부가 아파트 분양가를 직접 통제하는 강수를 뒀다.
향후 일반에게 공급하는 20세대 이상의 민간 공동주택(아파트 등)이라면 사실상 분양가격을 택지비(택지의 감정평가액(공시가격, 예외 실거래가) + 택지비 가산비))와 건축비(기본형건축비 + 건축비 가산비)로 한정함으로서 민간 아파트 분양가격은 지금보다 낮아질 전망이다.
분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다.
정부규제책에 대한 심리적 위축 및 거래관망과 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 올해 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다.
다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것이다.
정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다.
한편 청약가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자는 낮은 분양가로 내 집 마련이 가능한 청약시장으로 이전할 것이다.
연내 계획된 47만세대 중 기 분양된 아파트는 17만세대에 그쳐 연내 30만세대가 공급을 앞두고 있다. 분양가상한제 실시 지역의 분양예정 사업장들은 적절한 분양시기 조율을 놓고 처한 입장에 따라 셈법이 복잡해질 것이다.
지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 변경에 따라 분양가 규제를 피하려 후분양을 고민해왔던 정비사업지들은 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 관리처분계획인가에서 입주자모집승인일로 바뀌며 고분양가 단속을 피하기 어려워졌다.
후 분양을 고민하던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지들은 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서둘 수 있다.
주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문이다.
임대 후 분양 카드를 검토할 수도 있다.
‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있으며, 주택도시보증공사의 분양보증 심사와 분양가 상한제 영향도 받지 않게 되므로 힐스테이트 세운과 서울 용산 유엔사 부지, 브라이튼 여의도 등이 이 방법을 고민하고 있다고 한다.
인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있다. 정비사업 진행도 숨을 고를 전망이다.
분양가상한제란 타격을 피해 수익성을 높일 수 있는 우회로 찾기에 고민이 커졌다.
분양가상한제를 피할 수 있는 1 대 1 재건축과 임대 후 분양카드를 검토하겠지만 장래 주택시장의 시계를 정확히 예측･담보하기 어렵다는 면에서 신규 진입 수요는 사업성이 탄탄한 지역으로만 제한될 것이다.
서울같이 택지구득난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요･공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다.
서울 등 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 있는 투기과열지구 내 분양예정 사업지는 연내 58개단지 6만1천287세대다.
정리 = 한국건설신문 김덕수 기자
