[한국건설신문 창간 31주년 특별좌담회] 2019년 부동산 시장 진단 및 분양 시장 트랜드 변화
[한국건설신문 창간 31주년 특별좌담회] 2019년 부동산 시장 진단 및 분양 시장 트랜드 변화
  • 김덕수 기자
  • 승인 2019.07.10 14:26
  • 댓글 0
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수도권・지방 주택시장 차별화(양극화) 진행
서울 아파트 시장 가격하락세 둔화 ‘하락 멈춤’

‘3기 신도시’ 발표로 혼란 가중, 형평성・속도조절 필요
2기 신도시 광역교통망 ‘서둘러야’

삶의 질 향상으로 ‘내진설계・미세먼지 저감 등’ 특화설계 도입
1인 가구 급증 ‘오피스텔・소형평면’ 확대될 듯
일부 공급과잉↑ 임대수익률 저하↓ 수요자 옥석가르기 신중해야

분양가 규제 심화되면 ‘분양연기’ 등 공급 부족→주택가격 재상승 ‘악순환’
지방 부동산 시장 매우 어려워 ‘부동산 대책’ 필요
사진 왼쪽부터 시계방향으로 김덕수 한국건설신문 부국장, 전윤형 대우건설 마케팅실 상무, 함영진 ㈜직방 빅데이터랩장, 조은상 리얼투데이 본부장, 정명기 GS건설 건축주택부문 주택분양관리팀 팀장, 이준용 한국한국감정원 부동산연구원 시장분석연구실 부장, 김규정 NH투자증권부동산 연구위원, 권일 부동산인포 리서치 팀장.
사진 왼쪽부터 시계방향으로 김덕수 한국건설신문 부국장, 전윤형 대우건설 마케팅실 상무, 함영진 ㈜직방 빅데이터랩장, 조은상 리얼투데이 본부장, 정명기 GS건설 건축주택부문 주택분양관리팀 팀장, 이준용 한국한국감정원 부동산연구원 시장분석연구실 부장, 김규정 NH투자증권부동산 연구위원, 권일 부동산인포 리서치 팀장.

사회 김덕수 부국장 = 2019년 상반기 주택시장(서울 수도권 부산 세종 대구 등) 현황을 말해본다면, 또한 상반기 아파트 신규 분양시장 진단해본다면.

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 주택시장은 수도권, 지방 할 것 없이 전반적으로 침체를 벗어나지 못했다. 

국내 경기가 좋지 못했던 부분도 있으나 정부 정책적 방향도 가격을 안정시키기 위한 기조를 유지한 영향도 있었다고 본다. 

공시지가 현실화 부분이나 수도권 주택 30만호 공급 방안 발표 등이 그 예다. 

아파트 분양시장은 양극화 현상이 강하게 나타났다. 대표적으로 분위기가 좋았던 곳은 지방은 세종, 대전, 대구, 광주, 충남 정도이며 수도권은 서울과 일부 경기도 지역에 한정됐다. 

◇부동산인포 권일 팀장 = 수도권과 비수도권, 수도권 내에서도, 비수도권 내에서도 양극화가 심화됐다. 

수도권의 경우 서울과 경기 일부, 인천 일부(인천은 서구 루원시티는 치열, 검단신도시 미달)에선 청약경쟁이 비교적 치열했지만 남양주, 오산, 평택 등 상당수 지역에선 청약 미달 사태가 발생했다.

비수도권 가운데는 세종시와 광역시 가운데는 대구, 대전, 광주가 호조를 이어간 반면 부산은 지역 내에서도 마감과 미달로 분위기가 갈렸다.

◇NH투자증권 김규정 연구위원 = 서울 아파트시장은 예상보다 빠른 ‘하락이 멈추었다고 진단할 수 있다’고 볼 수 있으며 지방도시의 집값은 하락세가 지속되고 있는데, 주택시장의 ‘차별화’가 진행되고 있다. 

이와 함께 유망 지역의 신규 아파트 청약의 인기는 여전한 것으로 보여진다. 

2018년 9월 대책의 규제효과가 이어지면서, 전국 주택시장에서 거래부진과 가격안정세 나타났다.  

단, 서울 강남권 재건축아파트와 주요 개발호재 지역을 중심으로 2019년 2분기 후반 가격하락세가 둔화되고 서울 25개 구 중에서 ‘하락멈춤’ 지역이 늘어나면서, 서울의 경우 9월 대책효과가 9개월 만에 일단락된 것으로 판단된다.  

예년에 비해 거래량이 제한적이어서 대세상승 기대는 어렵겠으나, 특별한 하방변수가 나타나지 않는 한, 서울 지역은 2019년 하반기 강보합세를 유지할 것으로 예상되며 강남 재건축 및 대형개발호재 지역에서는 소폭 상승이 예상된다. 

2019년 상반기에도 지방도시의 주택가격 하락이 지속되면서 서울경기 및 대구, 대전 등 상대적으로 낙폭이 크지 않았던 몇몇 지역과의 차별화가 심화됐다. 

상대적 강세를 보인 지역의 경우 대형개발호재가 작동하거나 구도심 노후화로 새주택 교체수요가 많은 지역이라는 공통의 특징을 보인다. 구도심 정비사업과 새 아파트 분양시장이 상대적인 강세를 이어가고 있다. 

새 아파트 희소성과 상품가치가 부각되면서 전반적인 주택경기 부진 속에서도 신규분양 시장은 비교적 선전하고 있다. 

미분양 증가, 초기계약률 하락 등 분양시장의 양극화는 여전했지만, 각 지역 내에서 상품성이 양호한 분양 사업장은 여전히 높은 청약경쟁률과 청약가점 커트라인을 기록하며 1순위 청약 마감되기도 했다. 

◇대우건설 전윤형 상무 = 지난해 3분기를 정점으로 전국 주택시장은 올 상반기 -0.3%의 약보합세를 기록했다.    

서울역시 -0.2%의 약보합세를 보였는데 정부규제로 인해 강남3구, 특히 9천세대의 입주가 발생한 송파가 하락세를 주도했다. 다만 헬리오시티 입주가 정리되며 서울 주택시장은 최근 안정세를 되찾고 있다.

서울을 제외한 수도권은 2018년 20만호, 2019년 16만호의 많은 입주로 양극화가 심화   되고 있다. 

부산은 정부규제로 2018년 하반기 이후 약세를 보이고 있으며 -0.6%의 하락세를 보였다. 이와 반대로 세종은 상반기 평균 40:1의 청약률을 보이며 양호한 흐름을 이어가고 있다. 

대구는 부산과 달리 정부규제지역이 1곳에 불과하고 공급량도 양호하여 강세를 유지중이다.

상반기 분양시장을 정리하면, 상반기 전국 평균청약률은 13:1로 재고주택시장과 달리 활 황세를 보였으며 미분양은 연초대비 증가 했지만 기존에 미분양이 적체된 곳의 미분양이 증가한 것으로 ‘공급과잉’ 지역이 확대되는 양상은 아니다. (전국 미분양: 1월 5.9만호→4월 6.2만호)

◇GS건설 정명기 팀장 = GS건설은 작년과 올해의 주택 공급 계획에 있어서 큰 차이는 없다. 

지난해 총 2만748가구를 분양하며 2017년에 이어 2년 연속 민간 건설사 최다 분양 실적을 보였고, 올해도 2만8천여가구를 공급해 3년 연속 최다 분양 기록에 도전하고 있다. 

GS건설의 2018년 분양 실적을 지역별로 살펴보면, 서울에서 5곳, 수도권에서 8곳, 지방에서 6곳으로, 서울·수도권 단지만 총 13개 단지, 1만5천885가구로 전체 가구수 대비 약 77%에 달한다. 

또한, 재건축·재개발 등 도시정비사업으로 공급되는 단지는 총 9개 단지, 1만2천15가구로 전체 가구수의 약 60%에 달해, 지난 해 분양은 서울, 수도권의 분양성이 양호한 도시정비사업이 주를 이뤘다. 

GS건설은 올해 방배그랑자이(방배경남아파트 재건축, 758가구)를 시작으로 총 2만8천여가구를 분양할 예정이다. 

2019년 분양계획을 지역별로 살펴보면 서울 약 1만3천여가구(45%), 수도권 1만1천여가구(40%) 및 지방 4천여가구(15%)를 공급할 예정이다. 

사업 유형별로 살펴보면 재건축・재개발 등 도시정비사업으로 공급되는 물량은 약 2만1천여가구로 전체 물량의 약 75%에 달하는데, 서울・수도권의 분양성이 양호한 도시정비사업이 주를 이뤘으며 이는 부동산 경기침체 예상에도 타사와 차별화된 안정적인 분양 포트폴리오를 구축한 것으로 올해의 목표실적 달성도 무난할 것으로 예상하고 있다.

◇감정원 이준용 연구위원 = 2018년은 8.2대책의 규제강화와 9.13대책의 대출규제는 시장을 급속하게 위축시켰고, 투자수요가 줄고 실수요 중심의 시장으로 전환시킨 것으로 평가된다. 

특히 서울 및 경기도 지역의 주택매매거래량은 지난 5년 평균보다 1/4 수준으로 감소하는 등 하향세 전환이 뚜렷했고, 대구・세종 지역은 하향 안정세, 부산 지역은 하향세가 지속되는 것으로 나타났다. 

아파트 신규 분양시장은 입지가 좋은 지역에서는 여전히 청약 경쟁률이 높게 나타났지만, 2018년 분양시장 열기가 가장 높았던 대구지역은 2019년 상반기에도 청약경쟁률이 높은 수준이었다. 

다만, 대구 지역에서도 일부 지역은 청약경쟁률이 미달되는 상황이 벌어졌는데, 입지가 좋지 않은 지역으로 나타나 소비자들이 예전보다 더욱 신중하게 움직이고 있기 때문인 것으로 판단된다.

◇직방 함영진 빅데이터랩장   

▷아파트 재고시장 = 지난해 급등세를 나타냈던 수도권 아파트 매매시장은 9.13대책 발표 이후 상승폭이 둔화되면서 12월부터 하락하기 시작했고 2019년 상반기 거래감소와 함께 가격 하향 움직임이 이어졌다. 

공시가격 인상과 3기 신도시 추가발표 등이 있었으나 서울 쏠림 현상이 지속되며 강남 재건축 아파트를 중심으로 올해 5월부터 서울은 강보합세를 나타냈다. 

지방은 대구, 대전, 광주를 중심으로 매매가격이 상승했으나 울산, 충북, 경남 등지는 3~4%씩 아파트 가격이 조정된 지역들이 많고, 전국 15개 광역지자체는 모두 가격이 하락하고 있다. 

▷아파트 분양시장 = 2018년 12월 주택공급에 관한 규칙 개정으로 분양시장이 무주택실수요 위주로 재편되면서, 분양시장의 양극화가 이어지고 있다. 2019년 수도권이나 지방광역시에서 청약경쟁률이 높았던 지역은 주로 청약규제 수위가 낮은 지방 광역시인 대구・대전・광주 일대와 도심접근성 및 대기수요가 있는 서울, 수도권 남부권역에 위치한 단지들이었다. 

상반기 청약경쟁률과 최저가점 등은 전년보다 낮아지는 추세이나 서울 등 수요쏠림 지역 민간물량의 고분양가 현상은 유지되고 있고, 상반기 전국 15만호 안팎의 분양물량이 공급되는 등 예상보다 공급실적은 둔화되는 경향이 있다. 

 

■ 사회 김덕수 부국장 = 상반기 정부의 부동산 대책 중 일반인들이 꼭 알아야 할 정부정책이 있다면. 

◇대우건설 전윤형 상무 = 최근 부동산시장이 바닥을 다지고 대세 상승한다는, 소위 ‘대세상승론’이 회자되고 있다.

이럴 경우 정부에서 추가 규제카드를 내놓을 수 있는데, 가장 쉽게 할 수 있는 것이 ‘조정대상지역’ 확대다. 

조정대상지역으로 지정되면 대출, 청약규제를 받기 때문에 조정대상지역에 해당하는 규제를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

실거래가 신고일 기준이 기존 60일 이내에서 30일 이내로 단축될 예정이다. 

이는 조만간 실시예정으로 만약 기한일내 미신고시 최고 3천만원의 과태료가 부과되니 꼭 챙겨야 할 사항이다. 

청약제도가 최근 2년간 10번이나 바뀌는 등, 혼란이 가중되면서 1순위 부적격자가 속출하고 있다. 

지난해까지 최근 5년간 부적격 당첨건수가 14만건인데, 이 중 청약가점실수로 당첨취소된 경우가 무려 46%나 된다. 

따라서 1순위 자격요건 및 청약가점제도에 대해 꼼꼼히 파악해둬야 부적격당첨으로 인한 페널티(1년간 청약불가)를 피할 수 있겠다.

◇김규정 연구위원 = 정부정책 방향성을 살펴보면 대출규제 등 9월 대책 지속을 통해 주택시장 안정화 의지가 강력하다. 주택시장 불안시 추가규제 가능성도 언급했다. 이는 주택수요 억제 및 가격안정화 정책으로 이어질 것으로 보인다. 

주택 공급계획을 살펴보면 3기신도시 및 수도권 택지개발, 교통 인프라 등 확충할 계획인 것으로 보여진다. 

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = ‘2019.1.9. 등록임대주택 관리 강화방안’이 발표됐는데 임대사업자 세제 감면시 임대료 증액 제한 등 의무준수의 정부 검증 강화와 등록 임대주택 부기등기제 도입 등 임대사업자 규제 강화가 추진된다.   

특히 정부는 ‘2019.5.7. 제3차 신규택지 추진계획 발표’를 했는데 고양 창릉 등 수도권 3기 신도시 11만호 발표가 가장 핫한 정책이었다. 

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 분양 시 미분양이나 미계약이 발생할 경우 기존에는 사업주채게 선착순 등 임의로 입주자를 모집했으나 무순위 청약을 아파트투유를 통해서 받도록 변경됐다. 

투기과열지구에서는 예비입주자 비율이 80%에서 500%로 상향된 것도 눈여겨볼 부분이다. 

◇감정원 이준용 연구위원 = 지역 간 분양시장이 차별화되면서 청약경쟁률의 양극화가 뚜렷해지고, 지방 분양시장도 침체되는 상황이 지속될 것으로 전망된다. 

분양시장 및 재고주택시장이 실수요중심으로 전환되고, 당첨자나 예비당첨자가 계약을 포기하거나 청약자격도 강화되면서 무자격자들이 증가하면서 기존 보다 더 많은 실수요자에게 당첨기회가 확대되어야 할 상황이었다. 

정부는 서울 등 투기과열지구에서 예비당첨자를 전체 공급물량의 80%까지 선정하고 있으나, 5월말부터 5배수까지 확대해 청약자격을 갖춘 실수요가 보다 많은 기회를 확대한다. 

따라서 실수요자들은 끝까지 예비당첨 및 당첨 기회가 더 많아졌으므로 분양시장에 더 큰 관심을 가질 필요가 있다. 

◇GS건설 정명기 팀장 = 최근 정부가 내놓은 여러 부동산 대책의 주된 기조는 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하는 정책을 주로 발표한 부분이 눈에 띈다. 

먼저 「주택공급에 관한 규칙」 주요 개정내용으로 신혼기간 중 주택소유 이력이 있는 신혼부부는 특별공급에서 제외해 실질적 무주택 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 했다. 

민영주택의 경우 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서 추첨제로 입주자 선정시 무주택자에게 우선공급 하며, ‘분양권 등’의 소유자를 주택소유자로 판단 무주택자에서 제외시켰고, 무순위 청약제도를 통해 사전예약 및 사후 공급신청 접수를 허용, 미계약분이나 미분양분 주택공급에 공정성을 더했다. 

또한, 5월 20일 이후 입주자모집공고 단지부터는 투기과열지구 내 공급하는 주택의 경우 예비당첨자 선정 비율을 공급물량의 5배수로 대폭 확대해 청약자격을 갖춘 실수요자(1, 2순위)가 보다 많은 기회를 갖도록 유도하고 있다.

◇부동산 인포 권일 팀장 = 정부는 연초에 국가균형발전프로젝트를 발표하기도 했고 주거종합계획을 통해 주거복지 강화 및 공급 확대, 투기 차단 등 실수요자 중심의 안정적인 시장을 만드는 데 주력했다. 

수요자 맞춤형 주거지원이 강화되면서 신혼부부, 청년, 고령층 등에 특화된 주거금융지원이 확대돼 이들 지원을 잘 알아두면 좋겠다.

청약제도의 잦은 개편이 있었던 만큼 무주택자들은 바뀐 청약제도를 잘 이해하고 대출 등 계약에 필요한 조건이 충족이 되는지 여부를 미리 정리해 둔다면 실수나 착오에 의해 분양계약을 포기하는 일도 줄어들 것이다. 

신도시 지정에 따라 해당 지역 입주에 필요한 거주자자격, 청약통장 가입, 예치금 등을 미리 계획하고 신도시 청약을 준비하는 것도 좋겠다.

또한 지난 4월 정부가 발표한 ‘2019년 주거종합계획’에 따라 재개발 임대주택 의무비율이 서울, 경기 등의 경우 10~20% 더 증가해 최대 30%까지 임대주택의무 비율이 확대된다. 때문에 일반공급분 증가분이 줄어들게 돼 수익성을 우려한 재개발 정비사업이 위축될 수 있어 혼란이 우려된다. 

 

■ 사회 김덕수 부국장 = 국토부에서 3기신도시 계획을 발표하면서 서울 수도권의 부동산 시장에 대혼란이 야기됐다. 특히 2기 신도시 신규 분양 및 매매거래 중단, 집값 하락 등으로 인한 일산 등 지역 주민들의 거센 반발이 지속되고 있다. 

건설업계의 신규 분양에도 많은 영향을 끼칠 것으로 예상된다. 어떻게 이 문제를 해소해야 하는가?

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 무조건 밀어붙이는 것은 좋지 못하다. 3기 신도시 속도 조절이 필요할 거 같다. 

원래의 계획대로라면 벌써 마무리가 됐어야 하거나 마무리 단계에 접어들었어야 하는 2기 신도시 개발이 아직까지 이뤄지지 못한 것은 정부의 책임도 크기 때문이다.  

◇부동산인포 권일 팀장 = 서울 근교에 공급을 늘린다고 해서 궁극적으로 서울에 거주하려는 수요가 신도시로 대거 빠져 나가길 기대하는 것은 무리가 있다고 본다.  

물론 서울 집값 부담 등으로 인해 가성비를 따져 경기지역으로 전입하는 이들도 있긴 하겠지만 서울 집은 그대로 두고 경기지역으로 전세를 가는 식의 수요도 많을 거라고 생각한다. 서울 집값은 더 오를 것으로 본다.

물론 서울시에서도 철도, 군부지 등 유휴부지 등에 공급을 지원하겠다고 하지만 이들 부지들의 주거환경이 괜찮은지도 고민해 봐야 한다. 

또한 들어서는 주택이 지나치게 소형 위주로 분포한다면 소비자들의 관심은 낮아질 수밖에 없다. 

유휴지들 이외에도 공급을 늘릴 방법을 마련해야 하는데 결국 정비사업에 대한 시각을 바꿔야 한다고 본다. 

정비사업이 집값을 상승시키는 데 큰 영향을 끼칠 수는 있지만 도시재생, 정비, 개선 등의 효과도 매우 크다는 점을 간과해선 안된다. 공급측면 뿐만 아니라 이런 장점이 있다는 걸 생각해야 한다. 

◇감정원 이준용 연구위원 = 1기 및 2기 신도시 공급계획이 발표되는 당시에도 많은 논란이 있었으나, 현시점에서는 서울의 인구를 분산시키고 주택시장의 과열을 막았다는 데 기여를 했다고 평가되고 있다. 

3기 신도시 계획은 지속적인 신규주택공급의 신호와 미래의 불확실성을 작게 하는 효과가 있다. 

다만, 1, 2기 신도시 공급에 있어 교통망 확충이 뒤쳐져서 신도시 이주민들이 큰 불편을 겪었으며, 아직까지도 해결이 되지 않은 지역도 있다.

3기 신도시 계획은 선 교통망 확대 및 공급이 전제돼야 1, 2기 신도시와의 마찰을 줄이고, 3기 신도시 공급이 적기에 이루어져 정부의 정책적 신뢰도도 높아질 것으로 보인다. 

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = 노후 주거지 공동화 현상, 신도시 빨대효과, 공급과잉을 우려하는 1~2기 신도시 주민들의 목소리에 귀 기울여야 한다. 

기존 택지개발로 인한 입주적체와 미분양 문제가 있는 상황에서 추가 신도시 개발로 인한 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다. 

유연한 3기신도시 공급시기 조율과 기존 택지지구와의 연계개발을 모색해야하고, 1~2기 신도시 내 인구유출을 줄일 수 있도록 정비사업의 장기적 로드맵 제시나 리모델링 내력벽 철거와 관련한 유연한 정책 발표가 필요하다. 

1~3기 신도시 주변 교통망 확충과 관련해서도 제시한 시한 내에 완공해서 접근성과 불편을 줄여주는 것이 필요하다. 

◇NH투자증권 김규정 연구위원 = 구도심의 노후화 리스크 및 신규택지개발 과잉 우려가 동시에 높아지고 있다. 

3기 신도시를 포함해 수도권 신규택지 개발계획을 점검 및 조정할 것이다. 정부는 구도심 주거정비사업 및 재건축, 리모델링 활성화를 통한 노후화에 대응할 것으로 예상된다. 

◇대우건설 전윤형 상무 = 2기 신도시인 파주 운정, 검단의 경우 아직 분양도 못한 필지가 꽤 많다. 

이 와중에 3기 신도시 발표로 갈 길이 먼 2기 신도시 분양이 어려움을 겪고 있다. 

오히려 서울은 3기 신도시 발표 이후 가격이 회복되는 양상을 보이고 있다. 이것은 서울 내 도심재건축 공급만이 서울집값을 잡을 수 있다는 반증이다. 

따라서 현재 진행 중인 서울내 대규모 재건축사업 규제를 완화시켜 ‘인 서울 공급’의 시그널을 줄 필요가 있다. 

반대로 3기 신도시 중 2기 신도시와 인접한 ‘고양, 부천, 인천 계양’의 경우 공급을 뒤로 미루겠다는 시그널을 줘야 하며, 이미 정부에서 지난해 12.29대책에 발표한 운정, 검단, 김포 한강으로의 지하철 3, 5호선 연장을 조속히 이행해 2기신도시 주민들에게 3기신도시와 ‘형평성’을 맞추겠다는 의지를 보여줘야 한다. 

 

■ 사회 김덕수 부국장 = 홍철호 의원에 따르면 2기 신도시의 교통문제 해결을 위해 조성된 광역교통대책 사업비(총 31조8천억원)중 10조6천262억원이 아직도 집행되지 않았다.(본지 5월 29일 제774호 보도 참조) 광역교통개선대책 사업비는 각 신도시의 입주자들이 주택을 분양받으면서 납부한 것으로 평균 교통부담금은 1인당 1천200만원으로 나타났다. 

인천검단, 위례, 평택고덕, 동탄2 등의 신도시 지역주민들의 교통혼잡에 따른 고통이 매우 심각하다. 이러한 상황에서 3기신도시까지 발표됐으니 더 혼란스러워질 것이다. 

이에 따라 부동산 시장에 악영향을 미치고 있다. 대책은 무엇이며 어떻게 해결하는 게 급선무인가?

◇김규정 연구위원 = 2기 신도시 조성계획 교통대책사업을 조기 시행할 것으로 예상된다.  

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 절차를 줄이고 사업시기를 앞당겨서 피해를 최소화하는 수밖에 달리 방법이 없다.  

◇대우건설 전윤형 상무 = 교통수요가 급증한 곳 위주로 조속한 예산집행과 교통인프라 확충이 이뤄져야 한다. 

특히 신도시계획인구의 80% 이상 입주가 이뤄진 곳에 교통망 확충이 필요한데, 김포 한강,  파주 운정이 바로 그러한 곳이다. 

김포시의 경우 지난해 서울에서 이동한 인구가 가장 많은 지역(1.6만명)인데 현재 ‘2량 경전철’ 외에 다른 철도수단이 없어 추가대책이 절실한 상황이다. 

파주 운정3지구는 ‘예산집행률’이 가장 낮은 곳으로(6%에 불과, 9천711억원 미집행) ‘서울’로의 광역교통 청사진과 그 구체적 실행계획을 조속히 마련해야 한다. 

◇감정원 이준용 연구위원 = 기존 신도시 공급의 문제점은 주택이 먼저 공급되고 뒤늦게 교통망이나 대중교통, 문화 및 편의 시설 등이 공급되면서 각종 부작용이 발생됐고, 현재도 그러하다. 따라서 2기 신도시의 교통공급과 2기 신도시와의 광역교통망 개선, 3기 신도시의 교통망 및 기존 교통망과 연계, 그리고 동시에 3기 신도시가 공급되면 다차원적으로 공급되는 청사진을 바탕으로 세밀한 실시계획이 필요하다. 

◇부동산인포 권일 팀장 = 사실 교통이 입주가 이뤄지기 직전부터 완벽하게 갖춰지는 것이 불가능해 보이는 것이 사실이다. 불편을 최소화할 수 있게 준비해야 할 것이다. 

일정부분 정부 지원과 부담금 형태로 수분양자들이 납부하는 비용으로 교통망이 개선이 되는 구조인데 정부 예산은 매년 정치적인 논리로 합의가 이뤄지지 않아 제때 집행되지 못하고 있다. 

철도나 도로가 특정 지자체 등에 직간접적으로 영향을 끼치다 보니 지자체 간의 이해관계 충돌도 매번 발생하고 있다. 

따라서 빠른 예산 집행을 할 수 있는 제도적인 장치가 필요하며 지자체는 물론 지역 주민들 모두를 포용하고 수용할 수 있는 자세도 필요하다. 

다소 이상적인 말이긴 하지만 매번 정치논리와 지역이기주의로 인해 지연되는 교통망확충 문제는 양보 없이는 제때 이뤄지기 어렵다. 

3기 신도시 문제는 2기 신도시의 현안들에 대한 해결이 선행되지 않으면 원활한 추진이 어렵다는 사실을 최근 사례를 통해 접했으니 지금이라도 2기신도시 주민들의 고충과 이를 함께 해결할 수 있는 3기신도시 계획을 다시 수립해야 한다. 

당연히 2기 신도시가 먼저다.

■ 사회 김덕수 부국장 = 분양시장 트랜드 변화를 짚어보고자 한다. 건설업계는 소비자들의 욕구를 충족하기 위해 많은 노력을 기울이고 있다. 특히 특화설계 부문의 최근 트렌드를 말해본다면.

◇김규정 연구위원 = ‘안전 특화설계’부문으로는 내진설계, 미세먼지저감 등 생활안전에 대한 특화 아이템의 관심 증대되고 있다. 

‘세대 특화설계’ 부문으로는 알파룸 등 소형아파트 공간 특화형의 인기가 확산되고, 세대분리형 등 트렌드가 반영되고 있다. 

‘단지 콘셉트 특화설계’ 부문에서는 산, 강, 바다 조망 특화형, 교육・메디컬 특화형, 단지공원 등 구조 특화형이 최근 트렌드로 각광받을 전망이다. 

◇감정원 이준용 연구위원 = 주방 시스템화, 가변벽체, 베이구조 확장 등은 예전부터 다양한 마케팅 수단이었으며, 최근 특화설계의 대표적인 예로 언급되고 있다. 

최근에는 보다 디테일한 부분까지 특화설계를 도입했는데, 특히 드레스룸의 공간활용 확대와 자녀들의 학습공간을 마련하기 위해 집중도 높은 학습공간 등이 특화설계 트렌드의 예이다. 

자녀가 있는 세대들의 의견을 적극 반영한 결과물로서 향후 자녀가 있는 수요에게 적극 어필할 수 있는 설계로 판단된다. 

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 가장 두드러지는 부분은 미세먼지와 관련된 특화설계인 것 같다. 

에어샤워기나 자동환기시스템, 미세먼지 신호등, 미세먼지 헤파필터 적용 등이다. 

미세먼지가 국민적인 관심사로 등장한 만큼 앞으로도 더 많은 아이디어와 특화가 적용될 것으로 예상된다. 

◇부동산인포 권일 팀장 = 4차산업혁명으로 인해 인공지능 등 첨단 기술 도입은 이미 대세가 됐다. 미세먼지 문제 해결 차별화도 소비자들의 좋은 반응을 끌어낼 수 있다. 

따라서 인공지능으로 생활이 편해질 수 있는 첨단기술 개발이 건축기술 개발과 함께 진행돼야 한다. 

또한 개성 있는 공간 연출이 가능하도록 최초 설계부터 고민해서 같은 아파트라고 해도 입주자의 개성에 따라 다양한 구조의 아파트가 나오도록 해야 한다.

실제로 대림산업 같은 경우 이런 시도를 계속하고 있다. 

첨단기술 도입 역시 삼성물산, 대림산업, GS건설, 현대건설, 대우건설 등 대형 건설사들을 중심으로 꾸준히 시도되고 있다. 올 상반기는 미세먼지 제거, 환기 등의 공기청정시스템 등이 주목을 받았다.

◇대우건설 전윤형 상무 = 최근 미세먼지로 인해 ‘청정공기’ 혹은 ‘그린 프리미엄’ 에 대한 니즈가 높아지고 있다. 

푸르지오는 그린프리미엄을 구현하기 위해 세대 내부 뿐 아니라 단지 진입단계부터 미세먼지 차단을 하는 5 zone clean air system을 개발했다. 

이는 ‘단지입구, 지하주차장, 동 출입구, 엘리베이터, 세대내부’ 로 이어지는 고객 동선별 대기질을 관리하고 미세먼지를 차단하겠다는 것이다. 

이외에도 카멜레존, 히든주방등 고객니즈별 맞춤평면을 지속적으로 개발하고 있으며 이러한 철학을 담은 상품을 ‘운정 이수역 푸르지오’에 적용할 예정이다. 

◇GS건설 정명기 팀장 = 최근 1, 2인 가구가 늘어나면서 중소형 평형대 아파트의 인기가 많다. 

특히 작은 평형이라도 입주자의 삶의 질 향상과 공간활용을 극대화하기 위해 안방에 드레스 룸과 파우더 룸을 배치하고 있다. 또한 팬트리 혹은 알파룸 등을 선택할 수 있게끔 해 부족한 공간 활용을 극대화하는 특화 평면을 적용하고 있다.

또한, 최근 주택시장의 화두는 사회적 문제로까지 번진 미세먼지로 인한 공기청정시스템의 도입이다. 

미세먼지가 사회적 문제로 떠오르면서 하루에 가장 많은 시간을 보내는 집안 실내 공기질에도 많은 관심을 보이고 있어 GS건설도 환기형 공기청정시스템인 ‘시스클라인’을 선보여 신규분양 단지에 적용하고 있다. 

시스클라인은 기존 아파트에 설치되던 전열교환기의 장점과 공기청정기의 장점을 결합해 외부공기를 끌어들이는 전열교환기에 다단계 필터를 적용해 외부의 공기가 깨끗하게 정화돼 실내에 유입될 수 있도록 했고 실내의 먼지와 이산화탄소는 창문을 열지 않고도 공기를 순환해 외부로 배출되는 시스템을 갖춰 자이아파트를 구매하는 분들에게 많은 호응을 받고 있다.

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = 환경과 건강에 대한 소비자 요구가 높아지면서, 주거전용공간에 대한 공기질 개선이나 에너지 절감, 조망과 일조, 그린환경에 대한 특화설계들이 증가하는 것으로 판단된다. 

한편 아파트가 주택공급의 주류를 이루고 있지만, 택지지구에서 블록형 단독주택지를 대형건설사들이 분양하는 경우도 종종 나오고, 저금리 상황의 장기화에 따라 오피스텔 외에도 서비스드레지던스나 생활형숙박시설, 지식정보타운 등 수익형부동산 공급의 다변화도 있어나고 있다. 

한편 요즘 아파트 분양 등 마케팅 광고는 전단지 등 지면이나 웹보다는, 동영상 콘텐츠 및 SNS 활용 등 모바일 광고 플랫폼이 대세가 되고 있다. 

트래픽 등 광고효과가 있는 곳 위주의 퍼포먼스 마케팅 등 광고효율을 따지고 있는 추세다. 

분양현장 탐방부터 드론을 이용한 조망권 동영상, 아파트 평면의 VR 서비스 등 선분양의 단점을 줄이고 수요자 체감을 높이는 마케팅이 주류를 이루고 있다. 

SNS 트래픽이나 소비자 이용형태, 아파트간의 상관관계를 분석해 고객 타케팅을 하고 있다. 

 

■ 사회 김덕수 부국장 = 1인 가구 증가 및 수익형부동산(오피스텔, 소형평면 분양시장) 시장을 진단해 본다면.

◇감정원 이준용 연구위원 = 1인 가구가 증가하고 있으나 이들에게 맞는 다양한 평면설계나 가격대의 주택이 공급되고 있다고 보기 어렵다. 

기존 도시형 생활주택은 주택의 제기능을 모두 담고 있다고 보기 어려운 만큼, 1인 가구에 맞는 다양한 상품개발이 필요하며, 특히 1인 가구가 중요시 하는 입지성까지 고려돼야 할 필요가 있다.

마찬가지로 오피스텔이나 소형 규모의 아파트들도 역세권에서 가까울수록 꾸준한 수익성을 보이는데, 분양시장도 입지성과 주택으로서의 쾌적성을 갖춘 주택을 눈여겨보고 투자해야 할 필요가 있다.

◇GS건설 정명기 팀장 = 소형 오피스텔이나 소형평면의 인기는 꾸준할 것으로 보고 있다.

통계청 인구총조사 자료를 보면 1인 가구수는 약 562만가구로 전체 가구의 약 28% 수준이지만, 2045년에는 800만가구가 넘어 36%에 달하는 등 계속해서 더 늘어날 것으로 전망되기 때문이다. 

특히 소형 오피스텔의 주수요층이 1인 가구인 것을 감안하면 수요가 늘어나는 만큼 인기는 높아질 수밖에 없는 구조로 보인다. 

또한, 소형 아파트의 가격이 가파르게 오르고 있는 데다 세계적 주거형태 흐름도 월세가 대세다 보니 국내 주거 트렌드도 발맞춰 월세시대로 바뀔 것으로 예상하고 있다. 

1인 가구 대부분이 젊은 세대가 대부분으로 주거비 부담이 큰 아파트는 경제력이 상대적으로 약한 이들이 접근하기가 쉽지 않기 때문에 상대적으로 가격이 합리적인 오피스텔이 새로운 주거문화로 자리잡고 있다.

그 중에서도 입지가 좋거나 개발호재가 풍부한 지역의 오피스텔은 수요가 풍부하고 입지 자체가 희소해 가격도 많이 오르는 경우가 많아 이를 종합적으로 고려해 봤을 때 1인 가구 증가에 따른 수익형 부동산의 가치는 유효할 것으로 전망하고 있다.

◇NH투자증권 김규정 연구위원 = 1인 가구 등 소규모 세대를 겨냥한 소형주택 인기가 지속되고 확대될 전망이다. 

단, 상품적 특징은 공간적 소형화와 거주 편의성 증대를 중점으로 하는 특화형으로 양분될 것으로 예상된다. 

공간 축소에 집중했던 초기에 비해 충분한 공간은 유지하되 1인 가구를 위한 구조 특화 및 디자인, 인테리어와 안전, 보안 등에 집중하는 고급형 보급이 예상된다. 

이와 함께 오피스텔 등 소형 임대 수익형 주거용부동산의 투자 관심이 지속될 것으로 전망된다. 

단, 최근 단기적으로는 공급이 충분한 상태다. 

단기적으로는 공실 및 임대수익률 하락 리스크를 안고 있으며, 제도적으로는 세제혜택 축소 등의 변환기를 거치고 있다. 

단기적으로 비교하면 과거에 비해 투자성이 악화된 상태여서 신규투자 시 신중할 필요가 있다. 

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 1인 가구 증가에 따라 수익형부동산 시장이나 분양시장에서 1인 가구가 차지하는 비중은 더욱 커질 것이다. 

다만 공급도 같이 증가하고 있기 때문에 투자 차익을 누릴 수 있는 지역은 제한적일 것으로 생각된다. 

니즈가 커지고 있는 만큼 소형평면은 더욱 세분화되고 발전할 가능성이 크다.

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = 저금리 상황 및 가구의 분화현상이 지속되고 있어 서울 역세권 및 수도권 택지지구 등은 1인가구를 대상으로 한 수익형부동산인 오피스텔과 아파트 소형평면의 분양시장의 인기가 지속될 전망이다. 

다만 오피스텔 등은 공급과잉 현상으로 임대 수익률이 저하됐고 도시형생활주택과 다세대 등 경쟁상품의 다변화가 동시에 나타나고 있어 수요자 옥석고르기가 필요해 보인다. 

◇대우건설 전윤형 상무 = 1인 가구 증가는 대세적 흐름이다. 따라서 도심 내 소형오피스텔은 꾸준한 수요가 예상된다. 

다만 올해 오피스텔 입주량이 많은 수준이어서 오피스텔의 경우 ‘역세권, 출퇴근수요’를 만족시키는 곳에 관심을 둘 필요가 있다. 

또한 수익형 부동산에서 가장 중요한 지표가 ‘수익률’인데 최근 글로벌경기가 둔화되면서 ‘저금리 기조’가 고개를 들고 있다. 결국 금리가 하락한다면 수익형 상품은 각광을 받을 수밖에 없다.

◇부동산인포 권일 팀장 = 아무리 1인 가구가 늘어난다고 해도 원룸이 아닌 투룸 이상, 다양한 공간활용이 가능한 평면이 경쟁력 있다고 본다. 비혼이 늘고 출산이 줄어들어도 그럴 것이다.

저금리가 계속되는 여건으로 볼 때 수익형 부동산에 대한 관심도 끊이지 않을 전망이다. 

임대사업자 혜택이 축소됐다고 해도 보유세 부담이 덜어지는 부분과 금융비용 이상 발생하는 임대수익을 감안할 때 임대사업자 등록이 늘면 늘었지 다주택자들로부터 매물이 쏟아져 나올 가능성은 낮다고 봐야 한다. 

또한 하반기 금리 인하 가능성까지 나오고 있어 수익형부동산 수요가 증가할 가능성도 배제할 수 없다.

 

■ 사회 김덕수 부국장 = 향후 분양시장의 유망지역을 추천해본다면.

◇대우건설 전윤형 상무 = 수도권은 GTX 개통지역과 범 강남권인 과천, 안양, 광명을 꼽을 수 있다.

해당지역은 ‘출퇴근 수요’와 평당 5천만원이 넘는 강남시세로 인해 후광효과를 누릴 수 있는 지역이다. 

지방에서는 인구밀도가 높은 5대광역시가 여전히 분양시장 강세를 보일 것이며, 기타지방은 여수, 순천의 활황세를 이어받을 광양이 ‘틈새시장’으로 눈여겨 볼 지역이다. 

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 지방에서는 세종시를 꼽고 싶다. 꾸준하게 성장하고 있고 앞으로 더 성장할 도시다. 경제력이 있고 안정적인 직장을 갖춘 행정기관 관련 공무원들이 많기 때문에 분양시장에서 매우 매력적인 곳이다.  

◇GS건설 정명기 팀장 = LH나 각 지역의 도시공사에서 공급하는 공공분양 아파트의 경우 주변 아파트보다 저렴하게 공급되는 경우가 많으니 관심 있는 지역의 분양정보를 꼼꼼히 확인 하시는 것이 좋은 방법이라 생각되며, 신규 주택의 구입을 희망하시는 분들은 개개인에 맞는 전략적인 접근이 더 필요할 것으로 판단된다. 

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = 서울 강남권, 한강변 일대 정비사업 일반분양, 경기도 위례신도시, 과천지식정보타운 등이 유망해 보인다. 

◇NH투자증권 김규정 연구위원 = 서울지역에서는 신규분양, 강남권 재건축의 일반분양을 추천해본다. 

경기지역에서는 과천, 성남, 광명 등의 재건축 분양과 서울 근교 성남, 하남, 과천 등의 신규택지도 추천한다. 

대구, 대전 등의 지방 구도심 정비사업의 일반분양도 주목된다. 

◇감정원 이준용 연구위원 = 대부분 지방 시도 및 광역시는 주택공급증가로 인해 재고주택시장의 하락과 분양시장이 침체되고 있다. 

다만, 광역시의 도심내, 서울 등 수요나 기존 도심 인프라를 갖춘 지역이거나 가까운 지역의 분양시장은 여전히 인기가 높을 것이다. 

올해 상반기 분양결과도 지역별로 차별되는 모습을 보이고 있어, 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 

◇부동산인포 권일 팀장 = 서울은 변두리 외곽지역이 아니라면 지금까지 준수한 청약률과 계약이 이어졌다. 팔리는 시간이 확실히 이전에 비해 길어졌지만 연초부터 관심을 보여 오던 곳들이 있다. 

동대문구 청량리 롯데, 수색증산뉴타운, 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공1단지 재건축 등 굵직한 정비사업 물량들이 분양을 준비 중이다. 

경기, 인천지역에서는 과천 지식정보타운, 성남 고등지구, 위례신도시, 동탄2신도시 동탄역 일대, 인천 서구 루원시티 일대 등도 예정돼 있고 비교적 무난하게 분양이 마무리 될 것으로 예상된다. 

지방은 세종시 올해 남은 물량 4-2생활권이 있고 대구는 지역에 따라 차이는 좀 있습니다만 무난하게 마칠 수 있을 전망입니다. 광주도 최근 분위기가 주춤해 졌지만 분양은 비교적 좋은 성적을 거둘 것으로 보인다. 

■ 사회 김덕수 부국장 = 부동산 시장의 하반기 전망을 해본다면.

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 기존 주택시장은 상반기와 비슷하게 소폭 하락이 예상된다. 

다만 개발호재를 갖춘 일부지역이나 재건축 영향을 받는 서울 주택시장은 상승 여지가 있다. 

분양시장도 크게 다르지 않을 것으로 전망된다. 서울과 경기 일부, 세종, 대전, 대구, 광주 등이 인기를 끌 것이다. 

◇GS건설 정명기 팀장 = 올해 부동산 시장의 가장 큰 영향은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’ 발표에 따라 일부 지역을 중심으로 주택공급이 차질을 빚을 수 있다는 점이다. 

일부 정비사업의 경우 인근 지역보다 낮은 분양가로 공급될 경우 분양을 연기하겠다는 이야기가 나오고 있는 상황이다. 

이러한 분양가 규제는 주요 사업의 분양 연기로 이어질 확률이 높고, 이럴 경우 주택공급 부족에 따른 신규 아파트의 희소성 부각으로 이어져 결국 주택가격 재상승이란 악순환으로 이어질 수 있는 점은 우려 된다. 

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = 전국 기준으로 보면 주택시장은 조정기가 지속될 전망이다. 

올해 전국 아파트 매매가격은 1.94%(한국감정원 기준) 하락했다. 

5월 들어 서울지역의 가격조정이 둔화돼 보합세를 보이고 있으나, 울산, 충북, 경남 등지는 3~4%씩 아파트 가격이 조정된 지역들이 많고, 대전과 전남 일부를 제외하고 전국 15개 광역지자체는 모두 가격이 하락하고 있는 상태다. 

아파트 입주물량 증가로 인한 임차시장 가격안정이 자가이전으로 이어지지 못하고 있고, 고용시장 위축과 경기둔화 등 주택구매력이 낮은 상황이다. 

정부의 강력한 수요억제책 등 전국 아파트 매매 거래량은 평년보다 30%이상 급감한 상태라 당분간 수요자 관망심리와 거래위축에 따른 가격 약세 및 거래 둔화 양상은 이어질 전망이다. 

다만 서울지역은 고분양가 및 똘똘한 한 채 선호현상, 택지구득난 등을 고려해 하반기 집값은 강보합세를 나타낼 전망이다. 

◇부동산인포 권일 팀장 = 분양시장 양극화는 하반기에도 이어질 전망이다. 무순위 청약을 이용하는 이들도 함께 늘어날 것으로 보인다. 

무주택자에 확대된 기회만큼 유주택자 등 청약자격에 제약이 있는 이들은 관심 단지를 무순위로 잡으려 할 것으로 보인다. 

매매시장은 강남3구처럼 급매물이 거래 된 후 매물이 귀해지면서 하락이 둔화되거나 멈추는 곳들이 늘어날 것으로 전망된다. 

매도자들이 최근 몇 개월 거래된 상황들을 보면서 시장에 여전히 대기 매수자가 있다는 사실을 알게 됐기 때문에 다시 보유하겠다는 쪽으로 맘을 돌리는 이들이 늘겠고요. 이들은 현재의 가격을 고수하거나 소폭 인상하려고 해서 매매가 하락이 멈췄거나 소폭 상승했다는 소식은 늘어날 전망이다. 

다만 이것도 일부 급매물 등이 거래 된 후 추가 매수가 이뤄진 것이 아닌 호가의 움직임일 것이다. 

내년 총선을 앞두고 지역 내에선 여러 가지 형태의 개발이나 신규사업을 추진하려는 움직도 집값에 영향을 줄 수 있다. 물론 정부 정책이 변수다. 일부지역에서 가격이 꿈틀거리자 추가 규제를 언급하면서 반등 소식에 민감해 하는 모습이다. 

◇NH투자증권 김규정 연구위원 = 대출규제가 지속되며 주택시장의 거래량 위축 지속될 것이다.

하반기에도 지방을 중심으로 전반적 거래부진과 가격 약보합세가 전망된다. 

단, 지역간 차별화는 심화될 전망이다. 

6월에 이미 하락멈춤이 나타난 서울 아파트시장의 경우 특별한 하방변수가 출현하지 않는 한 개발호재와 금리인하, 유동성장세 등의 영향으로 상대적인 오름세를 보이는 지역이 나타나는 등 양극화가 예상된다. 

동시에 정부의 추가규제 가능성, 강동권 대규모 입주 변수가 남아있어 대세 상승 등의 급격한 변화는 쉽지 않을 전망이다. 

하반기 주택시장의 경우 지방시장은 하락, 서울 중심의 수도권 지역은 강보합 전환 및 일부 소폭 오름세 혼조 양상, 전국적으로는 약보합세가 예상된다. 

◇감정원 이준용 연구위원 = 하반기 주택시장은 일부 가격저점인식에 따라 투자수요가 높은 단지의 저가매물이 거래가 되고, 추격매수가 일어날 가능성이 높다. 

하지만 대출 규제 등에 따라 충분한 투자수요의 유입이 일어날 가능성이 낮아 시장 전반의 분위기가 반전될 가능성은 크지 않을 것으로 판단된다. 

당분간 주택시장은 하향 안정세를 보이는 가운데, 주택공급이 증가하고 지역산업 침체로 인해 경북, 경남 지역을 중심으로 하향세가 지속될 것으로 전망된다. 

◇대우건설 전윤형 상무 = 재고주택시장은 서울이 강보합세를 보이며 큰 변동이 없을 것이다. 

정부에서 여전히 대출규제와 종부세 등 ‘유동성’과 ‘가격상한선’을 통제하고 있기 때문이다. 

다만 분양시장은 ‘주택고령화’로 인해 희소한 신규주택이 꾸준히 가치를 인정받으며 높은 청약률이 지속될 것이다.(상반기 전국 평균청약률 13:1) 

더군다나 HUG에서 기존 분양가 규제를 더욱 강화하면서 ‘로또 분양’단지가 더욱 증가할 것이다. 

지방의 경우 울산, 경상권은 점차 입주가 안정화되고 있기 때문에 조선, 자동차 업종이 회복된다면 본격적인 회복세가 예상된다. 

 

■ 사회 김덕수 부국장 = 내년 2020년은 총선이다. 총선에 따른 부동산 시장은 어떤 변화를 예상할 수 있을까? 또한 정부의 부동산 대책은 어떻게 나올 것으로 예상되는가.

◇NH투자증권 김규정 연구위원 = 부동산정책 카드가 별로 남아있지 않다. 

추가규제 효과에 대한 불확실성을 고려할 때 추가 부동산대책 발표는 신중해야 할 것이다. 

단, 서울 아파트시장의 가격 변동성이 나타날 경우 정부의 추가 규제 가능성 또한 여전히 높아 보인다. 

현재로서는 반반으로 예측이 어렵다.

◇감정원 이준용 연구위원 = 정부의 추가적인 대책은 매우 조심스럽게 판단해야 할 상황이며, 또 다른 규제대책을 내놓기에는 기존 규제정책 강도가 너무 크기 때문에 부담스러운 상황일 수도 있다. 

총선이 있어 마땅한 대책을 내놓기고 어려운 시기이므로 내년까지 당분간 시장은 하향안정세를 유지하는 가운데, 시장이나 정부도 관망세를 유지할 것으로 예상된다. 

다만, 총선전략에 있어 전월세상한제나 전월세신고제에 대한 논의가 이루어질 수 있어 이들에 대한 정책도입의 가능성도 높아지는 상황이다. 

◇직방 함영진 빅데이터랩장 = 현 정부의 부동산 수요억제책의 정책 기조는 유지될 전망이다. 

다만 SOC, 교통망 확충 등 총선을 앞두고 지역의 숙원사업과 개발 호재들이 수면 위로 떠오르면서 총선을 앞두고 후보 공약에 반영될 확률이 높다. 이는 일부지역의 토지가격 상승으로 이어질 수 있다. 

◇대우건설 전윤형 상무 = 지금까지 ‘규제 일변도’의 흐름이었지만, 총선이 다가오며 더욱 강한 규제는 어려울 것으로 예상된다. 

왜냐하면 2017~2019년 역대 최고의 입주로 인해 ‘내 집’을 마련한 사람이 수년 내 꽤 늘었기 때문이다. 

게다가 최근 1분기 오랜만에 역성장을 한 GDP 성장률 등 경제리스크 확대로 건설경기 부양이 절실해지면서 ‘새로운 규제카드’는 내놓기 힘들 것이다. 

다만, 투기과열지구 등 정부가 중점적으로 관리하는 지역에서의 불법청약 단속 등 ‘투기자’ 적발을 통해 ‘투기・다주택 수요’에 한 경고성(본보기) 제도는 더욱 강화될 것으로 예상된다. 

지방 부동산이 여전히 어렵기 때문에 지방경기 부양을 위한 부동산 대책이 필요한 상황인데, 앞으론 수도권 규제보단 지방 부동산 살리기 대책이 바람직하지 않을까 생각한다. 

◇리얼투데이 조은상 본부장 = 과거 총선에서는 부동산 공약들이 무차별 남발돼 왔으나 최근 들어서는 비교적 그런 현상이 줄어든 느낌이다. 

내년 총선에서도 허황되고 무리한 정책들이 나올 것 같지는 않다. 

다만 여야가 지향하는 정책 방향은 다르기 때문에 하반기 부동산 시장이 어떤 평가를 받느냐에 따라 총선 표심에 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 

정부의 부동산 정책은 현재와 같이 주거안정 기조를 유지할 것으로 예상한다. 

◇부동산인포 권일 팀장 = 앞서 잠시 언급했지만 내년 총선결과는 여야 모두에게 매우 중대한 사안이 아닐 수 없다. 

재선을 위해서도 가시적인 성과가 필요한 때인 만큼 적극적으로 신사업을 추진하려 할 것인데 대부분이 인프라 신설 등의 카드를 꺼내들 가능성이 높다. 또한 그동안 지지부진 했던 사업의 조속한 추진 등을 약속할 것 같다.

문제는 이들 개발 사업들이 부동산 가격 상승과 따로 갈 수 없기 때문에 자치단체장들은 중앙정부의 눈치를 보지 않을 수 없어 애매한 상황이 발생할 수 있다. 

집값 상승에는 추가 규제를 하겠다고 정부가 시그널을 주고 있다는 점에서 하반기 부동산시장이 한편으로는 혼란이 가중될 수도 있다.

분양가 인상을 더 억제하기 위해 이전정부에서 완화했던 민간택지 분양가 상한제 도입을 할 가능성도 높아 보인다. 

하지만 이는 정비사업 위축으로 연결될 수 있어 향후 수년내에 서울 등 대도시에는 신규주택 공급을 어렵게 할 수 있기 때문에 심사숙고 한 후 부활 여부를 결정했으면 좋겠다.

 

정리 = 한국건설신문 김덕수 기자

 

 


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