[특별기고] 10년공공임대주택 분양전환가격의 문제점
[특별기고] 10년공공임대주택 분양전환가격의 문제점
  • 서정호 연합회 회장
  • 승인 2019.07.10 14:03
  • 댓글 17
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“10년 공임 중대형 주택 분양전환가, 분양가상한제 적용해야”
“현행 임대차 계약, 주택가격 폭등시 우선분양전환권 박탈 초래”
“‘LH 이익 독식, 위험은 임차인 전가’ 법률체계 누굴 위한 것인가”
서정호 성남시중대형공공임대아파트연합회 회장.
서정호 성남시중대형공공임대아파트연합회 회장.

10년공공임대주택은 2004년 참여정부 당시 기존의 5년공공임대와 달리 “몫돈 모아 내집 마련”이라는 선전 구호 하에 임대기간을 10년으로 늘리면서 자가주택의 자금 마련 기간을 충분히 한 후, 분양전환 함으로써 중산화 가능 계층의 실질적 내집 마련을 지원한다는 취지로 제도가 시행됐다.

10년 공공임대주택은 공공주택특별법에서 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설했다고 명시하고 있으며 LH 토지주택연구원에서 발행한 ‘공공임대주택 미래 모델 개발과 향후 정책 로드맵 구상 연구’에서 10년공공임대주택은 분양전환형 공공임대주택으로서 임대 후 내집 마련을 위해 분양전환을 의무로 규정하고 있다.

LH공사는 재건축아파트 일부 20~30가구씩을 매입해 시험 시행하다가 2009년 판교신도시 6천가구(공공임대 4천가구, 민간임대 2천가구)를 시작으로 공공택지 내 10년 임대단지를 대량 공공분양해, 2019년 현재 서울, 경기 5만여가구, 전국 12만(공공 6.6만, 민간 5.4만)가구에 달하며, 2019년 6월부터 순차에 따라 전국적으로 분양전환에 돌입했다. 참고로 전국 최초로 분양전환되는 판교지역의 LH-임대기간 만료 세대수는 2020년까지 총 3천952세대다.

문제는 분양전환 가격 책정 기준이다. 

기존 5년공공임대는 분양전환 가격을 금융비용을 포함한 건설원가와 분양시점 감정가의 평균값으로 해 시세 변동시에도 공급자에게는 적정이윤을, 수분양자는 안정적으로 자가주택을 확보할 수 있는 반면 10년공공임대는 분양전환가격을 10년 경과 후 분양전환 시점의 거래 시세에 따른 감정평가금액(공특법 시행규칙에 감정평가금액을 초과하지 못하도록 돼있으나, 임대차계약서에 최대값인 감정평가금액으로 고정)으로 정하고 있어서 이는 물가상승율 수준의 적정 범위 내에서 주택가격이 유지된다는 전제 하에서 유효한 제도로 판단된다.

◼ 현행 10년공공임대주택 분양전환가격의 문제점

◇우선분양전환권의 박탈 = 공특법 및 시행령에서 우선분양전환의 권리를 보장하고 있고, LH 연구원의 보고서(공공임대주택 미래 모델개발과 향후 정책 로드맵 구상 연구)에 따르면 분양전환형 공공임대주택(5년과 10년)의 공급목적이 임대후 분양전환 및 자가지원(내집 마련)이라고 유형화돼 있다. 다만 분양전환가격을 시세에 따른 감정평가금액으로 규정하고 있는 현행 임대차계약은 주택가격이 폭등하는 경우 10년 후 내집 마련이라는 소망 하나로 임대기간을 견뎌온 무주택 임차서민에게는 분양전환을 받을 수 없는 상황, 즉 우선분양전환권 자체가 박탈되는 결과가 되어 결국 공공임대주택 제도의 내집마련을 위한 입법취지를 위배하게 된다. 

우선분양전환권에 대한 대법원 판례도 이를 뒷받침한다. 대법원 판례(2009다97079)에 따르면  만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각해 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이다.

◇분양가상한제의 적용 = 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에 지어진 일반 공공분양주택(중산층 이상 대상)도 건설원가에 연동한 분양가상한제(주택법 제57조)를 적용하면서 같은 공공택지에 지은 10년공공임대주택의 무주택임차인을 대상으로 한 분양전환가격은 감정평가금액으로 하고 있다. 이와 같이 공특법시행규칙에서 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다는 불확실한 법규를 악용해 임차인에게 일방적으로 불리한 감정평가금액으로 임대차계약서를 작성한 것은 위법한 계약으로 판단된다.

한편 부동산 과열조짐을 모임에 따라 국토부가 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지까지도 분양가상한제를 적용하고자 하는 이 때에 국토부가 무주택임차인의 내집 마련을 위해 지어진 10년공공임대주택의 분양전환가격을 시세에 따른 감정평가금액으로 한다는 것은 문제가 있다. 즉 형평성과 공정 경제의 기본 틀을 무너뜨리는 부당하고 불공정한 계약 행위일 뿐 아니라 평등과 경제적 차별을 받지 않을 권리를 명시한 헌법 제11조 제1항과 국민의 재산권 보장과 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 하는 헌법 제22조의 조항을 위배하는 것으로 볼 수 있다.  

또한 중소형 주택(85㎡ 이하)은 공특법 시행규칙에서 분양전환금액의 산정기준을 규정하고 있지만 85㎡를 초과하는 중대형주택의 분양전환가격에 대해서는 공특법상에 근거 조항이 없다. 

이 경우에는 공특법 제5조 “공공주택의 건설, 공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 주택법, 건축법, 주택임대차보호법을 적용한다”는 규정에 따라 주택법 제54조와 제57조1항 및 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조 따라 분양가상한제를 적용해야 한다. 하지만 국토부와 LH는 법적인 근거가 없는 위법한 감정평가기준을 근거로 임차서민을 상대로 위법하게 임대차계약을 체결했다.

법무법인 원의 법률검토의견에 따르면 전용면적 85㎡를 초과하는 10년공공건설임대주택의 분양전환가격 산정과 관련해 주택법 제57조가 적용되고, 주택법 제57조는 효력규정으로 봄이 상당한 바, 전용면적 85㎡를 초과하는 10년 공공건설임대주택의 분양전환가격은 주택법 제57조에 따라 분양가상한제를 적용하여 산정돼야 할 것이다.

◇공특법 일부개정 법률안 상정 = 여야 3당은 현행 10년공공임대주택의 분양전환가격 산정기준의 모순점을 지적하고 일부개정법률안을 발의하고 있다.

일례로 민홍철 의원(더불어민주당)은 5년공공임대와 동일한 분양전환가격 산정방식 [(건설원가+감정가액)/2 와 (산정가격-감가상각비)중 작은 금액]을 골자로 한 개정안을 내놨다. 윤종필 의원(자유한국당)은 분양가상한제에 준하는 분양전환가격 산정방식[(택지비+택지비 이자+공사비+기타 국토교통부령으로 정하는 비용)-감가상각비]으로의 개정안을, 권은희 의원(바른미래당)은 5년공공임대법안과 분양가상한제에 준한 방식을 혼합한 개정안을 각각 발의했다. 

문재인 대통령 역시 2016년 4월 총선 당시 김병관, 은수미 후보 유세지원차 분당을 방문해 “서민의 주거안정을 위해 10년공공임대의 분양전환가산정기준을 꼭 해결해야 한다”며 “5년임대와 똑같은 방식을 당론으로 채택하고 법안 발의해서 반드시 통과시키겠다”고 육성으로 약속했다. 대통령 후보 공약집에서도 ‘10년 공공임대주택의 분양전환 방식 개선’을 공약으로 내세웠고 2018년 11월 1일 국회의 대통령 시정연설에서도 “10년공공임대는 10년 후 완전한 내집이 된다”고 발언했다. 

◇주택가격 폭등에 대한 책임과 기회비용의 상실 = 일련의 부동산가격의 안정화 정책이 실효를 거두지 못해 지난 3년간 부동산가격이 폭등한 상황에서 시세 감정가액으로 분양전환하려는 의도는 부동산 관련 기본 정책과 공공택지 개발 취지를 전면적으로 역행하고 있는 것이다. 나아가 부동산 가격 폭등의 책임을 정부와 국토부가 무주택 임차서민에게 고스란히 전가시키고 있는 것이다. 

특히 임대주택의 당첨 때부터 청약통장이 소멸됨으로서 10년여의 임대기간 동안 다른 주택의 청약기회 또한 상실됐다. 이로 인해 임차인들은 판교지역 일대의 유사한 주택을 분양받을 경우에 보편적으로 누릴 수 있는 기회비용을 잃었고 정부가 반드시 되돌려 줘야 한다고 생각한다. 

◇모집공고 당시 고지의무 위반 = 입주자모집공고 당시를 돌아보면 임대차계약서의 감정평가금액에 대한 충분한 설명을 들은 바도 없지만 설령 그것을 숙지했다 하더라도 당시의 감정평가금액이 현재의 시세에 가까운 실거래금액으로 이해할 수 없었던 상황이었다. 즉 당시 행정자치부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가 또는 감정원의 감정시가, 국토부의 공시지가의 수많은 용어가 있었고 10년여 후에 있을 실제거래가격에 따른 감정평가금액으로 이해하기는 쉽지 않았다.

이를 국토부가 임차인이 충분히 인지하고 계약을 했다고 몰아 세운다면 10년 전 시세 대비 감정평가금액에 대한 개념을 충분하게 임차인에게 고지해야 할 의무를 다하지 못한 것이라는 판단이다. 

◇“임차인 위험 부담, LH 이익 독식” = 10년공공임대주택이 무주택임차인에게 내집 마련의 목적으로 태동한 것이며 부동산 폭등으로 인한 경제적 이익을 LH가 독식하게 하고 모든 위험은 임차인에게 부담시키는 현행 법률체계가 과연 누구를 위한 것인지 묻지 않을 수 없다. 이제라도 합리적 기준에 의해 부동산가격의 폭등에 대한 책임과 권리를 상호 공유하자는 여야3당의 법률개정안과 임차서민의 주장을 수용해야 한다. 입주민들은 당첨 즉시 청약통장 효력을 상실해 새로운 청약기회라는 기회비용을 잃었으나 이를 보상받지 못하고 집 밖으로 쫓겨나야 할 형편이다. 입주민들은 억울한 상황에 궁지로 몰린 형국으로 강경한 목소리를 낼 수밖에 없다. 

 

정리 = 한국건설신문 선태규 기자


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강순희 2019-07-18 14:19:09
서민들의 힘이 되어 주세요

서민 2019-07-16 18:47:30
감사합니다.
서민들에게는 생존권이 달린 문제입니다.
잘되길 간곡히 바랍니다.

김의진 2019-07-13 09:19:53
국토부장관 대통령하세요~~우리집 7표

마늘쫑 2019-07-12 10:17:03
서종호 회장님이 국토부 장관이나 LH사장으로 가시면 잘하실것 같네요. 잘 보았습니다.

심상보 2019-07-12 10:09:18
공정과 형평성의 문제입니다.
객관적인 글을 보면서 공감합니디ㆍ