매물 잠김현상과 강남권 중심 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 지속
한국건설신문 김덕수 기자 = 2019년 하반기 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자 간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 혼조세를 보일 것으로 예상된다.
하반기에도 대출규제 등 9.13 부동산 대책의 영향권 아래 있는 가운데 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것으로 보인다.
입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 전망이다.
서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 보인다.
반면 신도시를 포함한 경기･인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다. 또 수도권을 제외한 지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망이다.
재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되고 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준에서의 가격을 형성할 것으로 보인다.
일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정기조를 이어갈 전망이다. 특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상된다.
다만, 지역 및 가격, 면적별로 차별화된 움직임을 보일 것이다.
특히, 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 전망이다. 실수요가 뒷받침 되는 데다 전용 85㎡, 공시가격 6억 이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 메리트가 있기 때문이다.
◼ 2019년 하반기 아파트 시장, 규제효과･공급확대로 ‘하향 안정’ 전망
2019년 하반기 아파트 시장은 9.13 대책 등의 수요 억제책의 효과가 계속되며 전체적으로 하향 안정 추세가 이어질 것으로 예상된다.
서울을 비롯한 수도권은 보합 수준을 보이겠지만 대전, 대구, 광주 등을 제외한 지방은 경기침체와 공급과잉 여파로 하락세가 이어질 전망이다.
최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않을 것으로 판단된다.
다만 미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 보인다.
신규 아파트 입주물량이 17만1천333가구로 상반기 대비 약 24% 감소하지만 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발･재건축 사업 속도조절로 인해 이주 수요가 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다.
