- 2019년 예년보다 한 달 이르게 공동주택 공시가격을 발표하는 이유?
2005년 도입이후 매년 4월30일 발표하던 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 공시가격을 2019년에는 예년보다 1개월 이른 3월 14일 발표했다.
1월 25일 표준단독주택 공시가격 변동률이 전국은 9.13%, 서울은 17.75%로 각각 전년 동기 변동률(5.51%, 7.92%) 2배 이상 급등세를 보이자 주택비중의 주류를 이루는 공동주택 공시가격(약 1,339만 호) 발표를 주목하는 눈이 많았기 때문이다.
공정시장가액 비율 상향과 다주택자 및 규제지역의 종부세율 인상, 공시가격의 실거래가 반영비율 상승에 따른 보유세 급등 우려를 조기에 잠재우고자 공동주택 공시가격 발표를 서두른 것으로 판단된다.
- 공동주택 공시가격 인상 수준과 주택시장 영향력은?
2019년도 공동주택 공시가격은 전국 평균 5.32% 상승해, 작년 5.02% 변동률과 비슷한 수준을 보임. 2016년(5.97%)과 2018년, 2019년 모두 5%이상 비교적 높은 상승률을 기록했다.
표준 단독주택 공시가격 상승률(전국 9.13%)에 비해 인상률이 다소 낮은 편으로 공동주택은 단독주택에 비해 그동안 실거래가격의 공시가격 현실화율이 좀 더 반영됐기 때문인 것으로 분석된다.
실제 2018년 기준 공시가격의 실거래가격 현실화율은 단독주택이 51.8%, 공동주택이 68.1%로 공동주택의 현실화율이 높았다.
그러나 지역별, 면적별, 가격대별 공동주택 공시가격의 변동률은 큰 편차가 있다.
주로 서울, 전용면적 85㎡초과, 9억 원초과 고가주택일수록 공동주택 공시가격 상승폭이 상대적으로 크게 나타났다.
서울(14.17%), 광주(9.77%) 지역 등지는 전국 평균보다 높은 상승폭을 나타냈다.
반면, 울산(-10.50%), 경남(-9.67%), 충북(-8.11%), 경북(-6.51%), 부산(-6.04%) 등 10개 시·도는 지역경제 위축 및 공급과잉, 인구감소 등이 주택시장을 옥죄며 아파트 가격이 1년 이상 하락한 점을 고려해 공시가격을 하향 조정했다.
일단 서울(강남권 및 용산 17.98%, 동작 17.93% 등)과 경기 남부권인 과천(23.41%), 성남분당(17.84%) 지역들이나, 공시가격 9억 원이상 고가주택 보유 및 주택 과다보유자의 보유세 부담으로 이어질 전망이다.
정부의 부동산시장 규제로 매매가격 조정, 거래량 급감 등 주택 구매심리가 위축된 상황에서 보유세 인상에 대한 부담이 더해지면 당분간 가격하락과 평년수준에 미치지 못하는 거래량 감소세가 지속될 전망이다.
6월 1일 과세기준일 이전 추가 매도매물이 나올 가능성은 있으나 큰 폭의 매물출회는 제한적일 것으로 판단된다.
실제 서울은 9.13대책이후 강남3구 재건축 단지 위주로 가격 낙폭이 크게 나타났지만 강북이나 서울 외곽은 미미하게나마 호가가 상승한 지역도 있다.
조정지역, 투기지역, 투기과열지구 등 규제지역과 비규제지역의 수요억제책의 강도가 달라 규제 양극화가 시장의 양극화로 이어지고 있기 때문에 지역별 매수자의 가격하락 체감도 차이를 보이고 있다.
연내 기준금리 인상 속도조절을 넘어서 경기위축을 우려해 기준금리 인하가능성을 배제할 수 없는데다, 전국 미분양주택은 약 6만호, 주택담보대출 연체율도 약 0.3% 안팎을 유지하고 있어 이번 공동주택 공시가격 인상이 주택시장의 급락을 가져올 정도의 파괴력으로 작용하지는 않을 전망이다.
다만, 공동주택 공시가격은 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정 등의 복지행정과 재건축 부담금 산정 등 다양한 행정분야에 활용되니 만큼 부동산 자산비중이 큰 고령 은퇴자는 준조세를 포함한 과세부담 체감이 점차 늘어날 것으로 판단되고, 공동주택 공시가격에 대한 소유자의 이의신청도 증가할 전망이다.
