-현실화율, 시장 예측보다 보수적인 작년 동일, 시장 충격 덜할 것
-매도보다는 증여 선택, 거래절벽 더 심화
-갭투자자들도 공시가격 상승 덜해 매물 급하게 던지기보단 시장 주시할 듯
공동주택 공시가격의 현실화 발표 중요 포인트는 형평성을 적극 개선이라는 점이다. 유형간 공시가격의 형평성과 중저가 공동주택과 고가주택 형평성 차원에서 고민했다는 점이다.
공동주택 공시가격 현실화율이 얼마나 높아질지 최대 관심사였지만 정부는 현실화율을 작년 수준인 68.1%를 유지했다.
그동안 시세 80% 수준으로 높이겠다는 내용도 있었지만 작년과 동일하게 유지한 것은 단독주택과 토지 등의 수준과 맞는 형평성을 고려한 것으로 분석된다. 즉, 또다른 형평성 문제로 이어질 수 있다는 지적으로 볼 수 있다.
공동주택 공시가격 현실화율이 주택시장에 줄 영향에 대해 살펴보면, 현실화율이 시장 예측보다 보수적인 작년과 동일 수준으로 나왔기 때문에 시장의 충격은 다소 크지 않을 것으로 보인다.
특히 시세 12억원 이하 중저가 주택은 시세 변동률 이내, 6억원 이하 주택은 더 낮게 산정해 세 부담으로 인한 매물출현 등 시장 충격이 크지 않을 것으로 분석된다.
이번 공동주택 공시가격 현실화로 가장 큰 타격을 받는 곳은 그동안 집값이 많이 오른 곳이다.
초고가 아파트 일부 주택은 현실화로 추진된 만큼 강남권과 마용성 고가아파트가 많은 지역의 아파트 소유자를 중심으로 세금 부담이 크게 늘어나게 될 것으로 보인다.
하지만 다주택자 양도세 부담으로 팔기도 어려운 상황인데다가 고가주택이 많은 곳은 그만큼 자산가들이 많다.
이들은 이들 지역과 이들 단지들은 결국엔 오른다는 학습효과가 되어 있기 때문에 매도보다는 부담부 증여를 택하는 다주택자들이 많을 것으로 보인다.
즉 거래절벽은 더 심화될 수 있다는 것이다. 이번 현실화로 다주택자 매물이 출현이 급격히 증가해 급격한 가격 하락으로 이어지지는 않을 것으로 보인다.
주시할 점은 갭투자들이다.
갭투자들이 많은 곳은 상대적으로 공시가격 상승이 크지 않기 때문에 급하게 던지기보다는 시장 변화에 대해 주시하면서 판단할 것으로 보인다.
단 보유세 부담과 함께 추가적으로 입주물량 증가, 기준금리 상승 등 악재가 여전히 남아 있고 갭투자자의 부담 증가는 커질 수 있다.
갭투자들은 보유에 대한 부담으로 급매물을 내놓을 수 밖에 없을 것으로 보인다. 대기수요자들은 급급매물 위주로 접근하겠지만 이게 가격 상승으로 이어지기는 어려울 것으로 예상된다.
악재들로 인한 추가 가격 하방 압력이 커서 매수자들도 매수 접근에 보수적이어서 결국엔 매물들이 쌓이면서 점진적인 하락으로 이어질 것으로 보인다.
