건축/도시재생/정비
서울시 도심 상업지역 주거비율 90%로 확대‘2025 도시・주거환경정비기본계획’ 변경, 상반기부터 적용
재정비촉진지구도 90% 완화… 2028년까지 1만6천여세대 공급
선태규 기자  |  sk@conslove.co.kr
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승인 2019.01.09  
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한국건설신문 선태규 기자 = 서울시가 ‘도시정비형 재개발사업’ 구역 주거용 비율을 최대 90%까지 높여 용적률을 대폭 상향한다.
‘도시정비형 재개발사업’은「도시 및 주거환경정비법」에 따라 시행되는 정비사업 중 하나다. 노후・불량 건축물이 대상이라는 점에서는 주택 재개발・재건축과 유사하나 대상지역이 상업지역 위주라는 점과 사업목적이 주거가 아닌 도시환경 개선이라는 점에서 차이가 있다.
서울시는 이를 위해 ‘2025 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경안을 3월까지 변경, 상반기부터 도심지역 주택공급을 본격화한다고 밝혔다.
3년 간 한시적으로 운영해 도심내 공공주택을 집중 공급하고 사업효과를 모니터링해 연장 운영하는 방안도 고려한다는 계획이다.
우선 1월까지 기본계획 변경(안)을 마련하고 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 3월중 변경절차를 마무리할 예정이다. 기본계획 변경이 완료되면 도시정비형 재개발구역 전체 61개 구역(576지구)에 주택비율이 최대 90%까지 가능해진다.
서울시는 그동안 한양도성 도심부에만 주거비율을 최대 90%를 적용해 왔다.
기본계획이 변경되면 영등포・여의도 도심부, 용산 광역중심 등 서울시내 주요 8개 지역 주거비율도 현재 50%에서 90%까지 대폭 상향된다. 현재 주거 용도가 없는 지역은 새롭게 용도를 부여한다. 8개 지역은 도심부이거나 중심상업 업무시설이 밀집해 도심기능을 하는 곳들이다.
한양도성 도심부의 경우 지속적인 인구유출에 따른 도심공동화를 해소하고 도심 주거 유지를 위해 ‘2025 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획’에서 주거비율을 최대 90%까지 완화하고 있다. 영등포, 마포, 청량리 등 그 외 지역의 경우 저이용 상업지역의 활성화를 위해 주거비율을 50%(주거 용적률 최대 400%)로 제한해왔다.
주거비율 90%를 적용하면 전체 용적률(800%) 가운데 주거사용 부분 용적률이 400%에서 720%까지 높아진다. 민간사업자가 늘어난 주거비율 중 절반을 의무적으로 공공주택으로 건립하도록 해 시가 전량 매입한다는 계획이다.
특히, 주택 공급면적을 전용 40㎡ 이하로 계획해 도심에 직장을 둔 청년층의 주거수요에 대응하고 직주근접을 실현한다는 목표다.
공공주택 공급과 함께 다양한 생활인프라도 확충될 수 있도록 주민 커뮤니티 시설, 국공립어린이집 등 보육시설, 청년창업시설을 도입하면 용적률 인센티브를 부여하고 기부채납할 경우 상한 용적률을 제공한다.
서울시는 기본계획 변경 후, 우선 정비계획 재정비가 추진 중인 ‘도시정비형 재개발구역’ 10개소에 주거를 주용도로 허용하는 내용으로 기존 계획을 일괄적으로 변경 고시해 사업이 즉시 본 궤도에 오를 수 있도록 할 계획이다.
서울시는 이와 함께 주택 재개발·재건축과 도시정비형 재개발사업이 동시에 이뤄지는 ‘재정비촉진지구’도 운영기준 방침 변경을 통해 주거비율을 90%까지 완화한다. 76개 구역(186만4천㎡) 가운데 촉진계획 결정~관리처분계획 인가 전 단계 16개 구역(26만8천㎡)이 대상이다.
도심 내 대표적인 재정비촉진지구인 ‘세운재정비촉진지구’의 경우는 이와 별도로 주거비율을 60%에서 90%로 높이는 내용의 계획 변경절차를 상반기까지 마무리해 당초 계획보다 주택을 확대 공급한다는 계획이다.
서울시는 이런 방식으로 2022년까지 공공주택 3천770호를 공급하고 장기적으로 추가적인 대상지 확대 등을 통해 2028년까지 총 1만6천810호를 추가로 공급한다. 이 중 절반은 공공주택으로 확보할 예정이다.
강맹훈 서울시 도시재생본부장은 “지금까지 공공주택은 주로 도시 외곽에 위치해 단절과 쇠퇴의 계속해 왔다”며 “도심에 공공주택을 늘려 직주근접을 실현하고 도시문제 해결과 도심 활성화라는 일석삼조의 효과를 만들어 내겠다”고 말했다.
 



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