- 종로 평균 공실률: 15.1% (직전 분기 比 3.4%p 상승)
- 강남 평균 공실률: 7.3% (직전 분기 比 1.5%p 상승)
- 여의도 평균 공실률: 12.6%
기업들의 체감경기 및 소비심리가 악화하고 있어 사무실, 상가 등 상업용 부동산 공실률에 부정적 영향 여부 주목된다.
18년 8월 취업자증가수가 역대 최소를 보인 가운데 생산 가능인구의 감소가 실물경제에 영향을 미치기 시작하여 상업용 부동산 시장으로의 파급효과가 주목된다.
- Seoul Overview
글로벌부동산컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이필드에 따르면 올해 3분기 서울 대형 오피스 빌딩 평균 공실률은 11.9%로 직전 분기 대비 1.5%p 상승하였으며, 이는 CBD와 GBD에 신규 공급된 오피스 빌딩이 주요 영향 요인이다.(129,598m2)
신규 공급 제외시 서울 전체 공실률은 10.5%로 직전 분기(10.4%)와유사한 수준으로 나타났다.
CBD에서는 '센트로폴리스(141,471m2)’ 준공으로 인해 직전 분기대비3.4%p 상승한15.1%의 공실률을 나타내었으며, 이는 최근 5년 이래 가장 높은 수치다.
GBD 공실률의 경우 7.3%로 집계되었으며 이는 직전 분기 대비 1.5%p 증가한 수치로서 CBD와 마찬가지로 테헤란로에 위치한 '강남N타워(51,127m2)’ 가 신규공급된 영향이다.
YBD는 3분기 신규공급이 없는 상황에서 대규모 공실이 발생했던 전경련회관(FKI) 및 3IFC가 공실면적을 다소 해소하며 2분기 연속 하락한 12.6%의 공실률을 나타냈다.
다만 18년 4분기에 예정된 대형 오피스 빌딩 준공 계획이 없어 서울 전체 공실면적은 점차 줄어들 것으로 예상된다.
18년 3분기 서울 대형 오피스 빌딩 월평균 요구임대료는 29,069원/m2으로 전년 동기 대비 약 4.4% 상승했다.
판교권역은 IT업종의 지속적인 임차수요로 전분기 보다 소폭 더 하락한 공실률을 나타냈다.
CBD
종로구 공평동 소재 '센트로폴리스(141,471m2)’ 준공으로 인해 발생한 공급면적으로 인해 직전 분기대비 3.4%p 상승한15.1%의 공실률을 나타내었으며 이는 최근5년 이래 가장 높은수치다.
다만, 신규 공급면적 제외시 공실률은11.8%로 직전 분기(11.7%)와 유사한 수준을 보였다.
월평균 요구임대료는 32,309원/m2으로 동기대비 약 4.5%p가 상승하였으며 m2당 5만원을 넘는 센트로폴리스의 높은 요구임대료 수준이 평균을 큰 폭으로 상승시켰다.
권역 내 주요 임차이동으로는 종로타워에 '위워크' 10호점이 8개층을 임차하며 공유오피스의 확장세가 지속되었으며, 같은 빌딩에 '맥도날드' 및 '씨트립＇이 신규 임차계약을 체결했다.
이밖에 센터원빌딩(SK하이닉스), 그랑서울(SK이노베이션), 서울스퀘어(동부제철) 등 주요 대기업이 신규 이전 또는 예정이다. 반면 스테이트타워남산은 법무법인 세종이 이탈하며 대규모 공실이 발생했다.
GBD
'강남N타워(51,127m2)’ 가 준공하며 발생한 공실면적으로 직전 분기대비 1.5%p 상승한7.3%의 공실률을 보였다.
다만 강남N타워의 공급면적 제외시 공실률은 오히려0.2%p 하락한 5.6%로 집계되어 강남권의지속적인 수요가 확인됐다.
2분기 공급된 ‘루첸타워’의 공실이 아직 해소되지 못하고 있고 강남 N타워의 대규모 공급면적에도 불구하고 지속적인 강남권수요 현상으로 인해 향후 공실률은 빠르게 이전 수준을 회복할 것으로 전망된다.
'아셈타워'가 LS계열사 이탈로 발생한 공실을 빠르게 해소하였으며, 위워크가 섬유센터에 임차 계약을 체결했다.(13,759m2). 또한 아크플레이스는 E-bay 및 의료장비회사 입주로 흡수면적이 증가했다.
월평균 요구임대료는 28,489원/m2으로 동기대비 약 6.7%가 상승하였으며, 신규공급(강남N타워)을 제외한 임대료 비교 시 GBD의 경우 전년 동기 대비 약 5.7%가 상승하여 3대 권역 중
상대적으로 가장 큰 폭의 임대료 상승을 기록함(CBD: 3.3%, YBD: 0.3%). 이는 임대인 우위의 시장환경을 보이는 권역 특성이 반영된 현상으로 해석된다.
YBD
· 1분기 20%수준까지 치솟았던 YBD의 대형 오피스빌딩 공실률은 3분기 12.6%를 기록하며 2분기 연속 하락함. YBD 내대형 오피스빌딩 전체 면적의 약 60%를 차지하는 IFC와 전경련(FKI)빌딩에서 연초에 발생한 대규모 공실면적을 꾸준히 해소한 것이 공실률 하락을 이끌었으며 이는 내년으로 예정된 ＇파크원＇,＇여의도 우체국＇등의 대형 오피스빌딩 공급에 앞서 임대 마케팅을 강화한 것이 주효했다.
＇3IFC＇는 쿼드자산운용, 브룩필드자산운용 등 중소형 자산운용사들이 활발하게 임차계약을 하였으며, ＇전경련(FKI)빌딩＇의 경우 삼성증권전산센터 입주(이전 KT여의도빌딩), ＇삼성생명여의도빌딩＇은 수성자산운용이 증평하였고, BNK투자증권/자산운용이 도심권역에서 이전해 오는 등의 주요 임차활동이 나타났다.
월평균 요구임대료는 23,471원/m2으로 동기 대비 약 2.2%가 상승하였으며, 3개 권역 중 동기 대비 상대적으로 가장 낮은 상승폭을 기록함. 높은 공실률 및 권역 내 대규모 오피스 빌딩 공급계획으로 인해 임대료 상승이 제한적이었던 것으로 해석된다.
판교
IT업종의 지속적인 임차수요로 전분기 보다 소폭 더 하락한 공실률을 나타냈다.
판교는 IT기업들의 지속적인 임차수요로 인해 직전 분기 대비 0.6%가 하락한 0.5%의 공실률을 기록했다. 월평균 요구임대료는 직전 분기 대비 0.9% 상승한 17,765원/m2으로 나타났다.
