한국건설신문 김덕수 기자 = 부동산정보 서비스 ㈜직방(대표 안성우)은 하반기 부동산 시장 환경에 영향을 미칠 각종 부동산 제도 변화를 미리 살펴봤다.
저소득·무주택 청년의 후생(welfare)을 높여줄 청년우대형 청약통장 출시와 서민가계의 여신부담을 낮춰줄 비소구 적격대출 출시 등 반가운 소식이 다수 포함됐다.
불투명한 운영으로 고질적인 문제를 야기했던 공동주택의 관리비 문제를 개선하고 1~2인 등 나홀로 세대의 가구분화 현상에 대응할 수 있는 기존주택 세대구분 기준도 완화될 예정이다.
부동산 구매자(소비자)의 권익과 알권리를 확대할 각종 정보제공 수위를 높인다. 수익률 등 수익형부동산 광고의 중요정보 고시 개정과 군사·공유지 무단점유 사실을 토지소유자에게 통보하고 배상을 추진한다.
주거복지의 규모도 한층 키울 예정이다.
주거급여 제도 부양의무자 기준을 폐지하고 신혼부부 희망타운 1만호 공급(사업승인)도 연내 단행한다.
하지만, 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 하반기 현실화된다.
상호금융업·여전사 등 제2금융권의 DSR 도입과 부동산임대업 등 여신심사를 강화한다.
3주택 이상 보유자의 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원 & 60㎡ 이하 주택)의 보증금을 과세대상에서 제외하던 혜택이 올해 말 일몰되는 등 소형주택 과세특례가 점차 축소되면서 갭투자나 단기 시세차익용 투자가 어려워지고 있다.
전세보증금을 끼고 집을 구입하는 갭투자는 당분간 금물이다.
정부의 전 방위적인 부동산 수요억제 정책에 종합부동산세 과세 개정안까지 발표된 터라 주택시장의 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망이다.
다양한 부동산 제도 변화 속에서 자산관리를 위한 만전지책(萬全之策)이 필요한 시기다. <후한서(後漢書)> 유표전(劉表傳)에 나오는 이 말은, 만전을 기하는 계책이란 말로, 허술함이 없는 아주 완전한 계책이라는 뜻이다.
매입·보유·매각 단계 모두 정부의 부동산 규제가 상당하다.
바뀌는 제도를 꼼꼼히 숙지해 부동산 자산의 관리와 운용, 절세에 만전을 기하는 전략이 유효할 전망이다.
이해를 돕기 위한 자세한 제도설명과 함께 관련 내용은 하단 표로 일괄 정리했다.

전세보증금 끼고 집 구입하는 ‘갭투자’ 금물
주택시장 거래 소강상태 한동안 지속 전망

임차인 권리보호 방안 연내 검토
관리비 내역 공개대상 확대

◼ 주거급여 제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지

주거급여 수급자격은 소득인정액이 기준 중위소득 43% 이하 + 부양의무자 기준(부양의무자가 없거나, 있어도 부양능력이 없거나 부양받을 수 없는 경우)이다.
비수급 빈곤층 주거안정성 제고를 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 올해 10월부터 폐지된다.
‘제1차 기초생활보장 종합계획(2018~2020년)’에서 주거급여에 대한 부양의무자 기준을 폐지했다.
또한 주거급여 기능강화를 위해 선정기준을 2020년까지 기준 중위소득의 45%까지 확대하고, 주거급여수준도 단계적으로 현실화해 나갈 계획이다.

◼ 저소득·무주택 청년을 위한 청년우대형 청약통장 출시

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 청년우대형 청약통장을 출시해 저소득·무주택 청년의 주거상향 기반을 마련한다.
만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3천만 원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다.
기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다.
최고 금리는 3.3%로 시행일은 올해 7월 말이다.

◼ 가맹본부의 일방적 영업지역 변경에 따른 가맹점사업자 피해방지

가맹본부가 가맹계약 갱신과정에서 상권의 급격한 변화, 유동인구의 현저한 변경 등의 사유가 발생해 기존 영업지역을 변경하기 위해서는 가맹점사업자와 합의해야 한다.
지금까지는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경해도 가맹거래법·하도급법 상 시정명령 대상이 아니었지만 7월 17일부터 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경하면 시정명령, 과징금 등의 제재를 받게 된다.

◼ 수익형부동산 광고, 소비자 정보제공 확대 위한 중요정보고시 개정

소비자의 합리적 구매선택을 유도하고 피해를 예방하기 위해 수익형 부동산 및 임대 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 ‘중요정보고시’가 시행된다.
7월 1일부터 부동산 분양업체들은 수익(률)을 광고할 경우, 수익(률) 산출 근거 및 수익보장 방법·기간을 명시해야 한다.

◼ 군사·공유지 무단점유 사실을 토지소유자에게 통보 및 배상추진

지금까지 군 부대 창설·정비 시 군사적 목적 등으로 군이 불가피하게 무단으로 점유한 사·공유지로 인해 일부 국민들의 재산권이 침해받고 있었다.
10월부터 국방부는 군 무단점유 사실을 토지 소유자에게 통보하고 무단사용에 대한 배상을 실시할 계획이다.
이에 국방부는 정확한 무단점유 현황 및 소유자를 파악하고자 지난 1월부터 군 무단점유 사·공유자에 대한 측량사업을 추진하고 있고 9월까지 측량사업을 완료할 계획이다.

◼ 농지취득 자격증명 전자민원 서비스

지금까지는 농지취득자격증명 신청 시 신청서와 관련서류를 첨부해 농지소재지 읍면동을 직접 방문하도록 돼있으나,「농지취득자격증명 발급신청이 가능한 전자적인 방법 고시」를 제정해 직접방문 외에도 6월부터 정부24(www.gov.kr)를 이용해 농지취득자격증명 발급신청이 가능토록 했다.

◼ 제2금융권(상호금융업·여전사)의 DSR도입

2017년 10월 24일 정부관계부처 합동으로 가계부채 연착륙 유도 방안 등이 포함한 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고, 全 금융업권에 DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 여신관행 정착을 추진하고 있다.
실제 은행권은 올해 3월 26일부터 DSR을 도입하고, ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행중이며, DSR을 10월부터 관리지표로 활용할 예정이다.
더불어 제2금융권은 업권별로 순차적으로 DSR을 연내 도입･시행키로 했는데 상호금융업권은 올해 7월부터, 저축은행･여전사는 10월부터 적용한다.
상호금융업권은 7월부터 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급이 DSR을 적용하되, 서민금융상품 등[서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액 신용대출(300만원 이하), 전세자금 대출, 중도금･이주비대출 등] 일부 대출의 경우 예외 허용할 예정이다.

◼ 부동산임대업 등 개인사업자대출 여신심사 강화

은행(3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI=Rent to Interest)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하게 한다.
상호금융권은 7월부터, 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 담보 부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율-선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

◼ 소규모 주택 임대소득 비과세 적용기한 종료

소득세법 제12조 제2호 소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다.
주택임대차시장 가격 안정취지로 주택 임대수익 금액이 연 2천만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만, 2019년부터 분리과세(14%)를 적용받는다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.

◼ 간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례 기준 조정 및 적용기한 종료

월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다.
간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원 & 60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월 31일 종료된다.
3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%) 과세하면서, 전용면적 60㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수 산정에서 제외해주던 특례가 올해 말 사라진다.

◼ 임차인 보호장치 강화(임대료 증액기준 합리화, 임대차계약 갱신거절 통지기간 단축, 임대차 분양조정위 실효성 강화, 최우선 변제 소액보증금 상향 등)

정부는 6월 29일 ‘2018년 주거종합계획’ 발표를 통해 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인 권리보호 방안을 연내 강구할 방침이다.
우선 올해 하반기 ‘임대료 증액기준 합리화’ 방안으로 임대료 증액 현황 실태조사(現 연 5%) 및 증액기준 개선방안 연구를 통해 보다 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다.
올해 12월「주택임대차법」개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘2개월 前’까지로 단축한다.
2018년 12월「주택임대차법」을 개정해 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화한다.
올해 하반기 내「주택임대차법」 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 예정이다.

◼ 민간부문 후분양 활성화 방안으로 택지 인센티브 부여

민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발, 공공주택업무처리지침 등) 올해 하반기 4개 택지를 공급한다.

◼ 비소구 적격대출 출시

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 9월 출시한다.
차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조다.
비소구 디딤돌대출, 보금자리론 운영성과를 분석해 적정 소득기준을 설정할 예정이다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해서 중·하위 계층가구에게 우선 대출 지원한다.

◼ 한국은행 통화정책방향(기준금리) 결정회의

2017년 11월 30일 1.25%에서 1.50%로 0.25%p 국내 기준금리가 인상된 이후 동결이 장기화되고 있다.
올해 하반기 기준금리의 향방을 엿볼 수 있는 한국은행 통화정책방향 결정회의는 7월 12일(목), 8월 31일(금), 10월 18일(목), 11월 30일(금) 등 총 4번 개최될 예정이다.
7월 31일~8월 1일 등 미국 FOMC 회의도 하반기 총 4차례 열릴 예정이다.
지난 6월 12~13일 1.75~2%로 인상되는 등 미국 금리 상승이 가속화한 상황에서 부동산 시장에 영향을 미칠 국내 기준금리의 움직임에 귀추가 주목된다.

◼ 신혼부부 희망타운 첫 공급

교통이 편리하고 입지가 양호해 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만호를 연내 공급(사업승인)한다.
분양형으로 공급하되, 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진할 예정이다.
신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립어린이집 등 육아･교육 맞춤형 시설을 설치한다.
신혼부부의 선호를 반영해 젊은 신진 건축가를 참여시키고, 선호조사 등을 거쳐 평면 등을 결정하며, 자녀의 출생･성장에 대응하는 가변형 평면을 적용할 예정이다.
국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화할 예정이다.
올해 12월 2개 선도지역[위례신도시(508세대), 평택고덕(873세대)]은 입주자를 모집할 예정이다.

◼ 공동주택 성능등급표시 확대

소비자가 주택 성능을 사전에 알 수 있도록 표시의무대상을 1천 세대에서 500세대 이상으로 성능등급표시를 확대한다.
오는 12월부터 공동주택 성능등급표시는 소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재･소방 등 5개 분야, 56개 항목으로 구성되며, 각 항목별 4개 등급으로 구분해 입주자 모집공고문에 표시토록 할 예정이다.

◼ 기존주택 세대구분 기준 완화

1인 가구·소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존 주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축･수선 등 행위허가 기준을 완화한다.
현재는 입주자 2/3 이상 동의가 있어야 하나 앞으로 입주자･사용자 1/2 이상 동의하면 개축과 수선을 가능하도록 요건을 완화한다.
올해 12월 공동주택관리법 시행령, 주택법 시행령 등을 개정해 기존주택 세대구분에 대한 법적근거 및 건설･면적･설치기준 등을 마련하고 안전하고 효율적인 수선 활용을 유도할 계획이다.

◼ 공동주택 선분양 제한

9월부터 부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정기준 이상인 업체(건설사 등)의 선분양을 제한한다.(영업정지 기간 및 건설기능진흥법 상 누계평균벌점 정도에 따라 단계적 선분양 제한)

◼ 공동주택 부실감리 차단

부실감리를 차단하기 위해 감리자가 사업주체에 예속돼 부실한 감리가 이뤄지는 것을 막는 차원에서 9월부터 감리비 예치제도를 도입한다.
[(현행) 사업주체 → 감리자 / (개선) 사업주체 → 승인권자(지자체장) → 감리자]

◼ 공동주택 관리 사각지대 해소(의무관리대상 확대, 동대표 자격 확대, 관리비 내역 공개대상 확대 등)

12월 공동주택관리법 개정을 통해 공동주택 의무관리대상(의무관리대상의 경우 입주자대표회의 구성, 관리사무소장 채용 등 의무 부과)을 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하고, 100세대 미만 단지의 경우도 입주민 2/3 이상 동의 시 의무관리대상에 포함해 입주민의 권익을 제고한다.
동대표 자격도 확대한다.
입주자(소유자)인 후보자가 없는 선거구에 사용자(세입자)도 입후보를 허용해 비정상적 관리를 예방한다.
관리비 내역 공개대상을 확대한다.
의무관리대상 주택뿐 아니라 비의무관리대상 공동주택도 관리비 내역 공개를 의무화한다. 입주자의 회계 감사인 추천제도 도입 및 감사결과 등 외부 회계감사 제도를 개선해 K-apt 공개주체를 변경(관리소장 → 감사인)할 수 있도록 한다.

◼ 청년전용 보증부 월세대출 출시

현재 보증부 월세 주택의 경우 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품이 없다.
12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 ‘청년전용 보증부 월세대출’을 출시한다.
지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2천만원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5천만 원 이하 그리고 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다.
대출한도는 보증금 3천500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다.
대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야 하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대해 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%의 금리를 적용한다. 

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