한국건설신문 김덕수 기자 = 2018년 하반기 주택 시장 전망 조사 결과 소비자들의 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞서고 있다.
상반기 다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 등 정부의 각종 규제 정책이 본격화된 가운데 하반기에는 보유세 개편과 금리인상이 맞물리면서 방향성에 대한 확신이 부족한 분위기다.
부동산114가 2018년 5월 28일부터 6월 13일까지 전국 2천357명을 대상으로 <2018년 하반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 소비자 10명 중 4명은 보합을 선택했고, 하락과 상승 전망은 엇비슷하게 나타나면서 주택 시장의 불확실성을 높이고 있다.
◼ 매매가격 상승 ‘강남권 재건축’ vs 하락 ‘공급과잉’ 때문
매매가격이 상승할 것으로 전망한 소비자는 ‘서울 강남권 재건축아파트 상승(31.97%)’에 대한 응답비중이 가장 높았다.
정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 초과이익환수제 시행에도 불구하고 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 해당하는 강남권의 희소성은 더 높아지는 분위기다. 또한 ▷아파트 분양시장 활성화(31.53%) ▷실수요자 매매전환(24.53%)도 주택가격 상승 요인으로 선택됐다.
한편, 매매가격 하락 전망은 ‘입주 등 주택 공급과잉(29.44%)’과 ‘대출규제 및 금리상승(26.11%), 정부의 각종 규제 정책(21.39%)’을 주요 이유로 선택했다.
2018년 아파트 입주물량이 역대 최대물량(약 45만가구)으로 예고되면서 일부 지역은 전세가격이 마이너스로 돌아섰고 매매가격 전망에도 부정적 영향을 미치는 분위기다.
◼ 전세가격 상승 ‘매수 위축의 반작용’ vs 하락 ‘입주물량 증가’ 때문
전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘매수심리 위축으로 인한 전세거주(36.60%)’ 응답이 높은 비중을 차지했다.
최근 1~2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 판단이다. 또한 ‘전세물건 공급부족(23.59%)’과 ‘분양을 위한 일시적 전세거주(20.38%)’도 전세가격 상승 요인으로 선택됐다.
한편, 전세가격이 하락할 것으로 전망한 2명 중 1명은 ‘입주물량과 미분양 증가(48.99%)’를 핵심 이유로 선택했다.
2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데, 최근 들어 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다.
◼ 하반기 가장 큰 변수는 ‘정부 대출 규제 및 금리 변화’
소비자가 선택한 하반기 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 ‘정부의 대출 규제 및 금리 변화(30.21%)’로 나타났다.
미국 등 주요 선진국을 중심으로 금리 인상이 본격화된 가운데 한국은행도 한 차례 수준의 기준금리 인상을 예고한 상황이다. 또한 하반기에 도입될 DSR(총체적상환능력비율)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 대출금이 산정된다는 점에서 DTI(총부채상환비율)보다 강력한 대출규제로 평가된다.
‘아파트 입주물량 증가 등 초과공급 변수(17.86%)’에 대한 응답 비중도 높았다. 2018년 아파트 입주물량은 45만1천593가구(6월 말 조사 기준)로 역대 가장 많은 물량이 예고됐다. 이 영향으로 수도권 전세가격이 마이너스로 돌아섰고, 일부 지역은 미분양물량도 증가세다.
게다가 2019년(약 37만가구)까지도 아파트 입주예정 물량이 상당해 공급과잉 변수가 당분간 시장 흐름에 영향력을 높일 전망이다.
그 다음으로는 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(16.04%)’에 대한 응답이 뒤를 이었다. 최근 미국과 중국을 중심으로 무역전쟁 조짐이 나타나면서 수출경기 둔화의 목소리가 커지고 있다. 일자리(소득)와 높은 밀접함을 가진 부동산 시장의 변동성을 높이는 요인으로 볼 수 있다.
한편, 최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나인 ‘보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 지속 여부(15.53%)’는 상대적으로 낮은 응답 비중을 나타냈다. 아직은 보유세 개편의 구체적인 방향성이 논의 중이고 실제 제도 시행까지는 유예기간도 상당할 것으로 예상돼 조금 더 지켜봐야 하는 변수로 해석된다.
그 다음으로는 ▷민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(7.76%) ▷주요지역 재건축아파트 가격 흐름(7.59%) ▷전세가격 안정흐름 지속 여부(4.62%) ▷기타(0.38%) 순으로 나타났다.
