2018 주택・부동산시장 전망
2018 주택・부동산시장 전망
  • 김덕수 기자
  • 승인 2017.12.20 12:42
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2018년 아파트 시장, ‘강력규제에 진정국면 진입’

2018년 아파트 시장, ‘강력규제에 진정국면 진입’

1월부터 ‘신DTI’ 시행되고 ‘재건축초과이익환수제’ 부활
2017년 전국 평균 청약경쟁률 전국 13.03대 1
대구・부산・서울 청약 ‘광풍’, 일부 지방 미분양 속출

 

한국건설신문 김덕수 기자 = 2018년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제 영향으로 진정국면에 들어갈 것으로 예상된다.
문재인 정부 출범 이후 내놓은 6.19대책, 8.2대책을 비롯해 10.24가계부채종합대책 등의 규제영향으로 2018년은 수요시장 위축과 거래감소가 나타날 전망이다.
2018년 1월부터 DTI제도를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다.
여기에 다주택자에 대한 양도소득세가 4월 강화될 예정으로 2017년 예고한 규제가 2018년 대부분 현실이 된다.
규제의 직적접인 영향권에서 주택 수요자들은 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요하다.
2017년 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화될 전망이다.
반면 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상된다.
전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다.
서울은 재건축・재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있겠다.
하지만 인접한 수도권으로 수요분산과 몇 년간 이어온 전세입자의 매매전환 등을 고려하면 전세수요가 전체적으로 증가할 가능성은 낮아 안정적인 가격흐름을 유지할 것으로 예상된다. 경기・인천의 일부지역은 국지적인 공급물량 증가가 2018년에도 이어지면서 국지적인 가격조정이 예상된다.
지방・광역시 역시 대규모 신규 아파트 공급이 계속되며 전셋값 약세가 전망된다.
더욱이 세종, 충청, 경상권 아파트 전세시장은 지역 기반산업의 침체와 맞물리며 역전세의 가능성도 존재한다.

▪펄펄 끓어올랐던 아파트 시장, 8.2 대책 발표 이후 안정세

문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장은 새정부 경기부양에 대한 기대감에 2017년 아파트 가격이 급상승했다.
2017년 말까지 유예가 적용되던 재건축 초과이익 환수를 피하기 위해 서울 재건축 아파트들이 사업에 속도를 내면서 상승세를 이끌었고 저금리를 이용한 갭투자와 실수요가 맞물리며 일반 아파트도 매매가격 상승폭이 컸다.
새정부 출범 초기부터 부동산 과열을 진정시키고자 했던 문재인 정부는 조정대상지역 선정 및 전매제한 기간 강화 등을 골자로 하는 6.2 대책을 발표했으나 이미 달아오른 수도권 아파트 시장은 쉽게 가라앉지 않았다.
이후 서울, 세종 등에 투기과열지구 및 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화, LTV DTI 강화 등을 담은 8.2 대책 발표 이후 가파른 상승세가 멈췄다. 거래시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였다.
2017년 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다.
8.2대책으로 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다.
서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업 진척이 빨라진 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 8.35% 상승했다.
경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다.
부산과 인천도 각각 2.38%, 2.11% 상승했다. 2016년 공급과잉으로 약세를 보였던 대구는 8.2 대책에 대한 풍선효과로 2.05% 상승했고 강원은 속초, 강릉 등 평창 동계 올림픽 효과가 지속되며 상승했다.
반면 광역시를 제외한 기타지방 아파트 시장은 침체된 모습이다.
경상권과 충청권 아파트 시장은 2016년에 이어 하락장이 지속됐다.
경남은 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어지며 1.71% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다.
경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 하락했다.
충청도 분양 호황기 때 공급된 아파트들이 입주를 시작해 매물이 쌓이며 매매가격이 하락했다. 충북이 1.15%, 충남이 0.79% 하락했다.

▪2017년 신규 아파트 공급에 전세시장 안정

전세시장은 2017년 전국이 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만 가구의 신규 아파트가 2017년 입주를 시작해 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다.
특히 재개발 재건축 등 도시정비사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 전셋값 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다.
지역별로는 2017년은 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 강동구가 둔촌주공, 고덕주공 등 대단지 아파트 재건축 이주로, 서대문은 인접 재개발 이주 수요로 전셋값 상승이 컸다.
이어서 인천(2.23%), 강원(2.03%), 제주(1.80%) 순으로 전셋값이 올랐다. 반면 세종시(-9.45%)는 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락하며 매매시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다.
정주여건 개선으로 인구유입이 꾸준히 이루어지고 있지만 2017년에도 1만4천여 가구의 아파트가 입주하면서 세입자 구하기에 어려움을 겪었다.
경남도 지역 경기 침체와 공급과잉 영향으로 2.46% 하락했고 충남도 천안, 아산 아파트의 전셋값이 하향 조정되며 1.45% 떨어졌다.
2018년 아파트 시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요억제책들이 본격적으로 시행될 예정이다.
이에 따른 영향으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래절벽 현상이 나타날 것으로 예상된다.
다만 그 충격은 지역별로 달리 전해질 것으로 보인다.
아이러니하게도 정부가 칼 끝을 겨누고 있는 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름을 보일 것으로 전망된다.
정부가 보유세 인상 시그널을 내보이며 다주택자의 매물출시를 위해 전방위적인 압박을 가하고 있지만 다주택자들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 높다.
반면 지방광역시는 규제대책에 대한 파급효과와 더불어 공급과잉이 맞물리며 가혹한 2018년을 보낼 것으로 보인다.
투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯해 그 동안 공급이 많았던 광역시를 제외한 기타 지방의 매매가격 하락폭이 클 것으로 보인다.
2018년 전국 아파트 입주물량은 총 44만여 가구로 이는 전국 아파트 재고 물량 대비 4.50%에 해당하는 수치다.
이는 부동산114가 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 아파트 입주물량이 공급된다.
특히 세종은 재고 아파트 대비 무려 18%에 해당하는 1만4천여 가구, 충북은 재고아파트에 7.44% 물량인 2만2천488가구가 입주할 예정이다.
이어 경남 6.39%, 경기 6.22%. 강원 6.04%의 재고아파트 대비 신규 입주 아파트 비율을 보이고 있어 공급과잉에 대한 우려가 커질 것으로 예상된다.
전세시장도 국지적으로 차별화 된 모습을 보일 것으로 예상된다.
서울을 비롯한 수도권은 안정적인 상승흐름을 이어갈 것으로 전망되는 가운데 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽지역은 공급과잉으로 전셋값 약세가 예상된다.
반면 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방 광역시는 전셋값 하락이 예상된다. 특히 세종, 충청, 경상은 역전세난이 발생할 우려가 있다.

▪분양물량 감소와 극심한 청약 온도차 ‘지속’

2018년 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 32만여 가구로 추정된다. 2017년 10.24 가계부채종합대책의 아파트 집단대출 강화, 11월 7일 시행된 민간택지 분양가상한제 적용, 2018년 부활 예정인 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 전년대비 분양물량 감소가 불가피할 전망이다.
한편 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것으로 예상된다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문이다.
더욱이 2018년은 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다.
8.2대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체수요는 줄었지만 인기단지 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망이다.

 

▪2017년 37만8천276가구 공급, 전체물량 중 64% 하반기에 집중돼

2017년은 전국에서 37만8천276가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 반기별로 살펴보면 상반기는 13만6천524가구, 하반기는 24만1천752가구가 분양 물량으로 집계됐다. 2017년 5월 치러진 조기대선과 6.19대책, 8.2대책 등의 이슈로 뒤로 밀리면서 하반기 분양물량 집중이 두드러졌다. 지역별로 수도권은 경기와 서울, 지방은 부산과 경남지역 위주로 분양물량이 많았다.
2017년 전국 평균 청약경쟁률은 13.03대 1로 2016년(14.35대 1)과 비교해 소폭 낮아졌다. 하지만 지역별 청약쏠림 현상은 지속됐다.
서울・부산・대구・세종시 등은 평균 청약경쟁률이 두 자릿수를 훌쩍 넘었지만 충남은 평균경쟁률이 0.61대 1로 저조한 성적을 나타냈다.
8.2대책으로 투기과열지구, 청약조정대상지역은 청약 1순위 자격이 강화돼 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야 한다.
또 가점제 적용비율이 확대돼 무주택자 실수요자의 당첨 확률이 높아졌다. 2018년은 신DTI 적용과 민간분양 아파트 분양가상한제 강화 여파 등으로 인기 지역으로만 청약 통장이 집중돼 지방 미분양 증가가 불가피할 전망이다.
수도권은 서울 재개발・재건축 아파트가 잇따른 청약 흥행을 보였다.
서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)’는 평균 168.08대 1, 영등포구 신길동 ‘신길센트럴자이(신길12구역 재개발)’는 56.87대 1, 강남구 개포동 ‘래미안강남포레스트(개포시영 재건축)’는 평균 40.78대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.
또한 정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 경기 김포, 인천 송도 등은 수도권 대체투자처로 인식돼 수요가 몰렸다.
지방에서는 대구가 가장 높은 청약 경쟁률인 81.29대 1을 기록했다.
대구는 수성구가 투기과열지구로 지정됐으나 신규 분양 아파트가 전년 보다 감소해 투자수요가 몰리며 ‘오페라트루엘시민의숲’이 평균 198대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산의 경우 대부분의 아파트가 1순위 마감을 했다.
2017년 청약을 진행한 아파트 중 수 백대 1의 경쟁률을 기록한 10개의 단지 중 9개 단지가 부산이다.
수영구 민락동 ‘e편한세상오션테라스2단지(E3)’는 평균 455.04대 1, 서구 서대신동2가 ‘대신2차푸르지오’가 257.99대 1의 경쟁률을 기록했다.
특히 11월 10일 이후 지방 광역시 민간분양에도 전매제한이 적용돼 전매제한 전 막차 분양을 받으려는 수요자가 집중된 것으로 해석된다.
이 같은 흐름은 2018년에도 지속될 전망이다.
시장 규제가 엄격해지고 대출 이용이 까다로워질수록 예비 청약자들의 청약통장 사용이 신중해질 수 밖에 없다. 입지에 따라 청약결과가 극명하게 갈리는 양극화는 앞으로 더욱 심화될 것으로 예상된다.

▪높아지는 3.3m²당 평균 분양가, 상한제로 주춤할 듯

2017년 전국 기준 3.3m²당 평균 아파트 분양가격은 1천175만원을 기록하며 2016년 1천52만원 대비 123만원 높아졌다.
주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사 강화와 고분양가 논란이 있었지만 분양시장의 열기는 여전했다.
서울에서는 성동구의 아크로서울포레스트가 역대 최고 분양가인 3.3m²당 평균 4천750만원으로 분양하며 서울의 분양가 상승을 견인했다.
강남권 재개발・재건축 아파트가 잇따라 분양하며 2천131만원에서 2천192만원으로 올랐다. 경기도는 성남시 판교더샵퍼스트파크가 3.3m²당 평균 2천300만원으로 분양하며 분양가 상승을 주도했다.
대부분 지역의 분양가가 상승한 반면 경남은 949만원에서 893만원으로 하락했다.
국토교통부가 지난 10월 30일 발표한 전국 미분양 주택현황(17년 9월 말 기준)에 따르면 경남지역 미분양 주택이 전국 최고치를 보였다.
경남은 지속적인 미분양 아파트 증가로 분양가 하락이 나타난 것으로 해석된다.
그 외 도시별 3.3m²당 분양가는 ▷대구 1천167만원 ▷부산 1천164만원 ▷인천 1천140만원 ▷제주 1천98만원 ▷울산 1천88만원 ▷대전 959만원 ▷광주 953만원 ▷세종 946만원 ▷충남 854만원 ▷경북 840만원 ▷충북 820만원 ▷전북 812만원 ▷강원 764만원 ▷전남 730만원 순이다.
한편 민간택지의 분양가상한제가 시행돼 분양가 상승세는 2018년 제동이 걸릴 것으로 예상된다.
계량적 지표로 판단하면 수도권은 서울 강남구・영등포구・서대문구, 경기 성남시 분당구가 적용 대상으로 유력하며 지방은 대구 중구・수성구, 강원 속초 등 지역이 지정될 가능성이 있다.
분양가상한제 대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가의 2배가 넘는 지역이다.
이 조건을 충족하면서 ▷최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 ▷최근 3개월간 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 ▷분양 전 2개월의 평균 청약경쟁률이 5대 1(85m² 이하: 10대 1) 초과 중 하나 이상 충족하면 지정이 가능하다.

▪2018년 분양시장 8.2대책・가계부채 종합대책 여파로 물량감소

8.2대책(가점제・전매제한 강화, 초과이익환수제 부활 등)과 가계부채 종합대책의 여파로 2018년 전국 분양물량은 전년보다 줄어들 것으로 예상된다.
다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출 보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 전망이다.
예비 청약자는 자신의 무주택 여부, 대출가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다.
 


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