한국건설신문 = 문재인 정부가 새로운 부동산 규제 대책을 발표했다. 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지하는 한편, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)을 각각 10%씩 강화시켰다. 또 전국 조정 대상지역을 확대하고, 재건축조합원 주택 공급수를 제한하기로 했다.

정부는 6월 19일 관계부처 합동으로 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안'을 발표했다. 새 정부 출범 후 40일 만에 나온 첫 부동산 대책이자, 지난해 11월에 이어 6개월여 만에 나온 부동산 규제방안이다.

우선 정부는 서울 25구 전 지역의 민간택지에 대해 분양권 전매제한기간을 소유권 이전 등기 때까지 강화하기로 했다. 앞으로는 서울 시내 모든 민간택지에서의 분양권 전매가 제한된다.

또한 전매 제한과 1순위 제한, 재당첨 제한 등이 규제되는 조정 대상지역으로 경기 광명시, 부산 기장군 및 진구 등 3곳을 추가 지정했다. 이로써 전국 조정 대상지역은 총 40곳으로 확대됐다.

이와 함께 정부는 금융 및 재건축 규제도 맞춤형으로 조정했다.

서울 전 지역과 경기, 부산 일부 지역 등 전국 조정 대상지역에 한해 LTV(주택담보대출비율)과 DTI(총부채상환비율)을 10%씩 강화시켰다. LTV는 현행 70%에서 60%로, DTI는 현행 60%에서 50%로 하향 조정됐다.

또한 이들 조정 대상지역의 재건축조합원 주택 공급수를 제한하기로 했다. 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있으나 원칙적으로는 조합원당 1주택만 공급을 허용한다.

한편 새로운 부동산 대책은 6월 19일 행정지도 예고를 진행해 순차적으로 시행될 예정이다.

전매 제한기간은 시행령 개정안 입법예고 후 실시되는 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 단, 경기 광명, 부산 기장과 진구 등 추가된 3개 지역의 1순위 제한·재당첨 제한은 주택공급에 관한 규칙 시행일(6월말) 이후 실시되는 입주자모집 승인 신청분부터 적용된다.

LTV·DTI 규제는 7월 3일부터 시행된다. 일반 주택담보대출은 시행일 이후 취급되는 대출부터 강화된 규제 적용되며, 집단대출은 시행일 이후 입주자모집 공고분부터 적용된다. 기 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제를 적용한다.

재건축조합원의 주택 공급수 제한은 6월 도시 및 주거환경정비법 개정안을 발의해 하반기부터 시행된다.

■[해설] 6·19 부동산 대책 추진 배경

"시장질서 확립, 실수요자 지원… 투기 차단·가계부채 억제 주력"

이번 부동산 대책은 최근 집값이 급등하는 원인인 투기 수요를 차단해 부동산 시장 과열을 막는 동시에, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위한 취지에서 마련됐다.

최근 서울과 부산 등 일부 지역에서는 단기 전매 차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위 증가로 인해 국지적 과열현상이 나타나고 있다. 재건축 및 청약시장의 투기가 주택가격 상승을 주도해 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제 발생하고 있다.

이에 따라 정부는 지역별, 주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적․맞춤형 처방을 마련하는데 중점을 뒀다. 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위해 조정 대상지역에 기존의 전매제도와 청약제도에 관한 사항뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입했다.

◇전매 제한으로 부동산 투기 금지= 기존 서울시 민간택지는 공공택지와 달리 지역에 따라 전매 제한기간이 차등 적용됐다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4개구는 공공택지와 마찬가지로 분양권 매매가 소유권 이전 등기 시까지로 제한되어 왔지만, 그 외 서울 21개구는 1년 6개월에 그쳤다.

하지만 이번 대책으로 인해 서울 전 지역의 전매 제한기간이 소유권 이전 등기 시까지로 강화됐다. 사실상 서울 시내 모든 공공 및 민간택지에서의 분양권 전매를 금지시킨 셈이다.

◇조정 대상지역 확대로 국지적 과열 예방= 경기 광명시, 부산 기장군 및 진구 등 3곳을 추가 지정됨으로써 전국 조정 대상지역은 총 40곳으로 확대됐다.

여기서 조정 대상지역은 청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 높고, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역을 말한다. 조정 대상지역에 속하게 되면 전매 제한과 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 규제를 받게 된다.

실제로 지난 11월 기준 서울 전체와 경기 6개시, 부산 5개구 등 전국 37곳이 조정 대상지역으로 지정돼 맞춤형 청약제도와 단기 투자수요 관리방안 등이 적용된 바 있다.

이번에 새롭게 조정 대상지역으로 추가된 경기 광명과 부산 기장군, 진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며, 특히 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다. 최근 3주간 아파트가격 평균 상승률(%)을 살펴보면 경기 광명은 0.21, 부산 기장은 0.19, 부산 진구는 0.19로 조정대상지역 평균(0.15)을 웃돌았다.

◇가계대출 건전성 악화 대비 금융 규제 조정= 정부는 이렇게 일부 지역의 부동산시장 과열과 투기 수요를 차단하는 동시에, 가계대출의 건전성 악화 가능성에 대비해 금융 규제도 맞춤형으로 조정했다.

조정 대상지역에 한해 LTV(주택담보대출비율)과 DTI(총부채상환비율)을 10%씩 하향 조정함으로써 주택을 매개로 한 대출 한도를 낮춰 실수요자의 부담을 덜어줬다. 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제 역시 신규 적용돼 이주비·중도금·잔금대출이 모두 60%로, 잔금대출에 대한 총부채상환비율이 50%로 적용된다.

더불어 정부는 올해 중 디딤돌 대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지 44조원을 차질 없이 공급해 서민과 실수요자가 위축되지 않도록 지원할 방침이다.

◇재건축조합원 주택 공급수 제한= 현행법상으로 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있다. 이에 일반 분양보다 매입가가 낮은 재건축 조합원 물량은 ‘투자의 지름길’로 불리며 여러 다양한 투자에 활용되어 왔다.

이에 정부는 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정 시, 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양 허용토록 조정했다. 다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우에는 예외적으로 2주택 허용할 계획이다.

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