주택학회·건주연구회 공동 주최- 주택시장 정상화방안에 관한 세미나
주택학회·건주연구회 공동 주최- 주택시장 정상화방안에 관한 세미나
  • 홍제진 기자
  • 승인 2003.12.06 10:09
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

주택법 적용범위 20세대 이상 확대 필요
한국주택학회(회장 조주현)와 건주연구회(회장 장태일)는 ‘2003년 추계학술대회 및 정기세미나'로 지난 11월 28일 오후 1시30분부터 6시까지 건설회관 2층 중회의실에서 ‘주택시장 정상화방안에 관한 세미나'를 공동 개최했다.

제1주제는 ‘부동산 과세의 합리화 방안'으로 조세연구원 노영훈 박사, 제2주제는 '주택시장 선진화를 위한 후분양제 도입'으로 한양대 임덕호 교수, 제3주제는 ‘주택관련법령의 법제 개선방안'으로 중앙대 김종보 교수(한국도시개발 연구포럼 대표)가 주제발표를 하고 정부기관, 학계, 연구기관, 업계관계자 등 6명의 토론자가 종합토론을 벌였다.

이에 본지는 이날 열린 주요 주제 3개부문을 요약 보도해 게재한다.

한국주택학회(www.kahps.or)는 지난 91년 창립되어 ‘주택에 관한 이론 및 정책분야를 연구하는 330명의 주택분야 관계자 연구모임’이며 건주연구회(www.chr.co.kr)는 지난 96년 창립되어 ‘건설·주택산업의 건전한 육성발전과 주거문화의 향상’을 추구할 목적으로 정부, 언론, 건설업계, 학계 및 연구기관 등의 건설·주택 분야의 전문가 70여명으로 구성된 순수 연구모임으로 매분기별로 세미나 및 토론회를 개최, 그간 60여건의 논문을 발표하는 등 활발한 연구활동을 벌이고 있다.


제1주제: 부동산 과세의 합리화 방안-주택관련 조세정책을 중심으로

노영훈 (한국조세연구원 연구위원)

취득단계 조세들의 경우, 주택건물 및 부속토지의 통합된 실지거래가액보다는 지방세과세시가표준액에 맞추어 신고하는 양태를 보임에 따라 이중계약서 등 불성실신고가 만연되어 있고, 양도소득세와 함께 실지거래가액 과세를 실현하지 못했다.

거래신고제나 중개업자 전산입력 의무화 보다는 취·등록세의 과세표준과 양도세 양도가액간 또는 양도세와 인지세간 과표일원화를 통해 실질과세 기반을 구축해야 할 것이다.

주택은 특히 보유단계에서 다른 부동산과 비해 세율 및 과표산정 측면에서 중과하는 형식을 취하나 실효세부담은 그리 높은 편이 아니며, 분리과세 및 분리평가에 따라 통합부동산 가치를 구성하는 토지와 건물의 구성부분(portion) 중 토지 비중이 높을수록 건물과 토지에 대한 총 보유세부담이 낮아지는 차등과세 현상이 나타나고 있다.

또한, 주택소유주의 자가점유행위(owner-occupying)에 대해서는 보유단계 및 처분단계시의 우대혜택이 없으며, 실질적으로 2주택 이상 소유자의 주택임대소득에 대한 소득세과세가 정상적으로 이루어지지 않고 있다.

주택에 대한 가장 큰 조세혜택은 주택의 처분으로부터 실현되는 양도차익과 관련된 우리나라의 ‘1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세'혜택으로 자가거주행위를 지원하기 보다는 사실상 1주택에 한하여 주택투자를 장려하여 왔다.

주택에 대한 양도세 정책은 개별거래에 대한 물세적 특성과 1인의 연간 자본이득을 합산과세한다는 인세적 특징 중 후자에 치중하여 운영되어 왔고, 주택유형별 및 주택소유갯수 등 물리적 기준에 따른 차등과세를 강화하여 불공평성을 심화시키는 실정이다.

다주택보유자들을 투기꾼으로 보기보다는 임대사업에 종사하는 사업자로 보아 임대소득과세를 정상화하고, 사업용자산이 아닌 자가거주주택 한 채에 대해서는 양도세 혜택을 부여하는 ‘주거주주택(main home)'기준으로 변경하는 것이 궁극적인 대안일 것이다.

주택관련 조세수단을 통해 주택시장문제를 해결하겠다는 시각보다는 주택시장의 작동메카니즘을 제대로 이해해야 한다.


제2주제: 주택시장 선진화를 위한 후분양제도의 도입

임덕호 (한양대학교 디지털경제학부 교수)

현행 주택선분양제도는 1977년 아파트 분양가 규제와 함께 적용되기 시작하였으나, IMF 이후 대량실업을 구제할 필요성을 느낀 정부는 1998년 2월에 주택선분양제도는 그대로 유지한 채 전면적인 분양가 자율화를 시행하였다.

주택후분양제는 IMF 이후 주택건설업체의 연쇄부도에 따른 소비자의 피해가 확산되고 천정부지로 치솟는 분양가가 사회문제로 대두되면서 다시 사회적 관심사로 떠오르고 있다. 더욱이 2003년 참여정부의 출범과 함께 정부의 최고책임자까지 나서서 주택후분양제의 필요성을 언급하면서 그에 대한 관심은 더욱 더 커지고 있다.

현행 주택선분양제도는 주택시장의 불안요인을 가중시키고, 구조적 수급불균형을 초래하며, 공급자 중심의 주택시장을 제도적으로 보장함으로써 소비자들에게 피해를 발생시키는 등 많은 문제점을 안고 있다. 이러한 문제점을 근본적으로 해소하기 위해서는 주택을 완공 후 분양하는 주택후분양제도의 도입이 불가피할 것으로 보인다.

일부 전문가들은 주택 후분양제가 도입되면 주택공급이 감소하고, 주택가격이 상승하며, 중소주택업체들의 대량 도산과, 입주시 소비자의 자금부담을 가중시키는 등 많은 부작용을 발생시킬 수 있다고 주장한다.

그러나 이러한 주장은 공급자 편향적인 시각이거나 자의적인 해석, 또는 시장의 자동조절기능을 간과한 데서 비롯된 것처럼 보인다.

물론 후분양제는 주택건설업체의 금융비용부담을 지금보다 가중시킬 수도 있다.

그러나 주택의 단계적 후분양제 도입, 공영개발택지의 후분양제 도입, 공급자금융 활성화, 주택청약제도 유지, 정책적 지원 등과 같은 보완책이 마련된다면 주택건설업체의 금융비용부담은 우려한 것보다는 훨씬 더 완화될 수 있다.


3주제 : 주택관련법령의 법제개선방안

중앙대학교 법과대학 김종보(한국도시개발연구포럼 공동대표)

현행 도시및주거환경정비법상 사업시행인가 이후로 되어 있는 시공자의 선정시기를 조합설립인가후로 조절해야 한다.

현행법상 조합이 제3자의 조력을 받을 수 있는 가능성이 매우 제한적이며 현행제도상 조합설립인가 이후의 사업비용조달이 사실상 불가능하다.

조합의 유일한 조력자(助力者)인 정비사업전문관리업자가 아직 충분히 공급되지 못하고 있는 실정이다.

현행제도에 의하면 시공과 설계가 반드시 분리되어야 한다는 모순이 있는데 사업시행인가 이후의 시공자선정은 다른 절차들과 중복되어 효율성이 떨어진다.

지구단위계획의 절차를 간소화를 위해서는 지구단위계획구역을 정하는 도시계획을 폐지하고 이를 ‘입안개시결정'으로 변경해야 한다.

또한 안전진단을 구역지정시 행정청이 직권으로 실시할 수 있는 근거조문을 신설, 구역지정과 안전진단의 절차를 한 단계로 통합해야 한다.

한편, 주택법의 적용범위를 ‘20세대 이상의 공동주택'으로 법률 자체에 명시하고 단독주택은 주택법의 사업승인대상에서 제외하고 건축법으로 이관해야 하며 주상복합의 경우에도 20세대 이상의 공동주택이 포함되면 주택법 적용해야 한다.

홍제진 기자 hjj231@conslove.co.kr

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.