한국건설신문 이오주은 기자 = 1989년 서울시도시개발공사로 출범한 SH공사의 두 번째 새 이름은 ‘서울주택도시공사’.
2014년 11월 변창흠 사장의 취임 후 벌써 2년을 바라보고 있다. 그동안 변화의 물결이 거셌다. 지난해 초 대대적으로 민간전문가를 영입한 인사를 발표해 주목시켰고, 올해 초 공공개발사업본부와 금융사업기획부 신설, 공사발주부서와 심사부서 분리, 주거복지부문 강화 등을 골자로 한 조직 개편안을 발표했다.
최연소 사장이란 타이틀에 손색없을 ‘Energizing Leadership’은 외부에서도 쉽게 인지할 수 있다. 변창흠 사장은 박원순 서울시장의 정책기조 위에 있는 인물이다. 또 SH 창립 이래 최초의 학자 출신 CEO이자 최초의 SH 출신 CEO다. 그래서 어쩌면 SH를 가장 잘 알면서 가장 SH스럽지 않은 전략을 구사할 수 있는 리더인지도 모르겠다.
SH는 더 이상 SH가 아니다. 2016년 9월 1일부로 공식 명칭이 ‘서울주택도시공사’로 바뀌었다. 이름을 바꾼다는 것은 상징성뿐만 아니라 내용 면에서도 완전한 쇄신 혹은 혁신이 있음을 의미한다. 일차적으로는 단순 임대주택공급자에서 ‘주거복지ㆍ도시재생 전문기관’, 다시 말해 공공디벨로퍼로 변신이라고 이해하고 있다. 여기에 임기 반환점을 돌고 있는 변창흠 사장에게 자체평가 성적을 물었다. 그는 “과거의 부정적 이미지는 줄이고 제2도약의 토대는 닦지 않았나…”라고 답했다.
<인터뷰> 서울주택도시공사 변창흠 사장
진격의 서울주택도시공사, ‘공공디벨로퍼’의 정수를 보여주마!
- SH가 ‘서울주택도시공사’로 거듭났다. 그 의미는?
주거복지와 도시재생 전문 공공디벨로퍼로 거듭나고 있는 우리 공사의 역할과 위상에 걸맞게 사명을 SH에서 ‘서울주택도시공사’로 개명했다. 시민의 주택문제와 주거복지 문제를 책임지는 공공기관, 나아가 도시재생을 통해 지속가능한 도시를 만들겠다는 의미이다.
‘도시의 경쟁력’이 곧 국가의 경쟁력인 시대에 살고 있다. 대한민국의 수도 서울의 경쟁력이 우리나라의 경쟁력을 좌우할 정도이다. 문제는 ‘도시의 경쟁력을 어떻게 살리고 강화해 나아갈 것인가’이고, 이러한 측면에서 도시재생은 더욱 중요하다.
그동안 도시재생사업은 민간주체인 정비조합과 시공사가 주도해 왔다. 하지만 이제는 공공주체의 새로운 역할이 요구된다. 민간디벨로퍼와 달리, 지역성과 공공성을 모두 고려해 도시재생과 개발사업을 수행하고, 이를 장기간 운영해 수익을 얻는 것을 기본 모형으로 하는 공공디벨로퍼의 사회적인 필요성이다.
- ‘공공디벨로퍼’로서 공사의 역할을 강조했는데?
국내의 도시정비사업은 ‘지역관리형 민간디벨로퍼’가 부재한 채 단기 분양형 개발사업에 치중하다보니 정작 정비가 시급한 지역이나 낙후된 지역에서 사업이 제대로 추진되지 못하는 한계가 있었다. 특히 저성장 시대에 접어들면서 수익성이 담보되지 않자 단기 부동산 개발사업의 성격을 띠는 각종 정비사업마저 정체되고 있다.
이러한 여건 하에서 도시재생사업에 공공성과 수익성을 공존하게 하는 개발주체로서 서울주택도시공사의 새로운 역할이 더욱 강조되는 것이다. 즉, 지역을 거점으로 공익을 추구하면서 개발이익을 확보해 낙후지역에 재투자하는 역할을 우리 공사가 담당하고자 한다.
- 공공디벨로퍼란 무엇인지, 구체적으로 설명을.
해외의 많은 나라들도 공공부문이 도시재생에서 주도적인 역할을 하고 있다. ▷싱가포르의 URA(Urban Redevelopment Authority, 도시재생전담기관), ▷홍콩의 도시재생기구(URA), ▷일본의 UR(도시재생기구), ▷프랑스 파리의 파리정비혼합경제회사(SEMAPA) 등이 대표적이다.
일본의 경우 부동산 버블 붕괴 이후 미츠이부동산, 모리빌딩 등 민간디벨로퍼가 지자체, 주민들과 함께 지역성을 살리는 도시재생사업이 활발하다. ▷도쿄 롯본기힐스(노후도심개발) ▷도쿄 에비스 가든(역세권 재개발) ▷도쿄 니혼바시(역세권 개발) 등이 대표적인 사례이다.
일본의 대형 디벨로퍼들은 우리와 사업방식이 다르다.
우리는 아파트나 상가를 건설해 분양하고 이윤을 낸 뒤 새로운 사업지로 옮기는 반면, 일본의 대형 디벨로퍼들은 지역 특성에 맞게 상가 또는 공동주택을 개발해서 직접 운영한다. 당연히 50년, 100년이라는 긴 안목에서 지역을 발전시킬 사업을 기획하고 지역의 가치를 높일 수 있도록 자산을 관리한다.
우리도 부동산 가격이 마냥 상승하던 개발시대는 끝나고 있다. 부동산 시장의 패러다임이 바뀌고 시장 참여자들의 사업모델도 바뀔 것이다. ‘선진국형 디벨로퍼’의 필요성이 대두되고 있다. 일본의 경우처럼 ‘부동산개발 전문 디벨로퍼’가 우리나라에도 출연할 것이다.
그러나 아직까지 기존 시행사와 대형건설사의 사업방식은 ‘여전히 분양 중심’이다. 사업성이 불확실한 대형 프로젝트에서 장기간에 걸친 운영과 사후관리까지 도맡기를 꺼려 한다. 지자체도 대규모 사업추진 경험이 부족하다 보니 적극적으로 나서기 어렵다.
그래서 서울주택도시공사가 민간주체나 다른 지자체를 대신해 재생사업을 가능하게 하고, 민간주체들의 참여를 유도하는 공공디벨로퍼로서의 역할을 담당하려는 것이다.
- 그렇다면 재원조달 방식이 관건이겠다.
재정적으로 부담을 적게 지면서 공공임대주택을 추가적으로 확충할 수 있는 방안으로 고안한 것이 서울형 리츠다. 취임 후 우리 공사의 고민을 사업모델로 만들었고, 서울시의 정책으로 채택됐으며, 지난해 7월 30일 서울시장과 함께 ‘서울리츠’ 사업을 발표했다.
부동산투자회사 ‘리츠’(REITs)는 2001년 부동산투자회사법을 모태로 한다. 일반인에게는 직접 투자보다 안전한 간접투자 기회를 제공하고, 기업에게는 고정자산으로 묶여있는 부동산을 유동화(증권화)함으로써 투자효율을 대폭 향상시켜 주는 간접투자기구라 할 수 있다.
‘서울리츠’는 서울시민의 주거안정 특히 청년층의 주거안정에 초점을 맞춘 정책이다. ‘공사나 지자체가 보유한 토지를 빌려서 시장보다 낮은 임대료로 운영되는 임대주택 건설’의 사업적 취약부분을 보완하는 것이 목적이기 때문이다.
임대주택을 한 채를 공급하는 데 대략 1억원 가량의 건축비가 든다.
그런데 고정자산으로 묶여있는 부동산을 증권화(유동화)해 민간출자금 및 주택도시기금을 활용한 리츠로 임대주택을 건설하면, 호당 220만원 수준의 공사 출자금만으로 같은 물량의 임대주택을 건설할 수 있다.
운영 과정에서도 수익이 발생할 것으로 기대하고 있다.
건설 중에는 주택도시기금과 공사에서만 출자자로 참여하지만, 건설 후 운영관리 시점에서는 일반투자자들도 ‘서울리츠’에 출자해 50년 동안 시중금리보다 높은 년 5% 수준의 투자수익이 얻을 수 있는 간접투자의 기회가 주어진다.
- ‘서울리츠’의 도입 배경과 현재 추진 현황.
궁극적으로 6.3%에 불과한 임대주택 공급 비율을 10% 수준으로 높여야 하는데 재원이 부족하다. 서울리츠를 도입한 배경이다.
재무부담 없이 시민의 주거안정이라는 공사의 창립 목적을 달성하는 데 가장 효과적인 수단이라고 판단했다. 17조원의 부채를 줄여야하는 상황에서 공사채 발행도 쉽지 않으니 말이다.
리츠 방식을 도입하면 무주택 시민은 공공임대주택에서 저렴한 임대료로 안정적인 주거생활이 가능하고, 민간출자자들은 수익률이 보장되면서 안전한 자산에 투자할 기회를 얻게 된다. 민간 기업들도 리츠에 적극 참여하면 경제활성화에 기여하게 되니 1거 4득의 효과라고 할 수 있다.
서울리츠의 기본개념을 다시 정리하면, 기금이나 민간출자자의 재원을 기초로 임대주택을 건설하거나 도시재생사업을 펼치고 이윤은 투자자에게 돌려준다는 것이다.
지난 6월 29일 서울리츠를 운용할 자산운용회사(AMC)인 ‘서울투자운용(주)’가 국토부로부터 영업인가를 받았다. 이어 서울리츠 1호가 7월 5일 인가를 받아 본격적인 업무를 시작했다.
‘서울리츠 1호’는 은평 등 3개 용지에 1천512호의 임대주택을 건설하는 사업이다. 최근 서울투자운용(주)이 시공사를 모집한 결과 금호건설 컨소시엄(금호ㆍ태영ㆍ계룡건설)이 선정됐다. 현재 일부 주민들의 이견이 있어 조율이 끝나는대로 가능한 빨리 착공할 계획이다.
국토부의 New Stay 사업도 리츠 방식이지만 8년 후 분양이다.
반면, ‘서울리츠’는 청년이나 고령자에게 필요한 임대주택을 건설해 영속형(50년) 임대주택으로 계속 공급하는 것이 특징이다. 임대료도 뉴스테이는 주변시세 100%인 반면 서울리츠는 60~80% 수준이다.
공사와 서울시는 청년층의 서울 이탈을 막기 위해 2018년까지 추가 2만호를 서울리츠 방식으로 공급할 예정이다. 또한 사회초년생과 신혼부부, 소득 7분위 이하에게 시장가격의 60~80% 수준의 임대주택을 공급할 계획이다.
변창흠 역대 최연소 사장... 'SH, 서울주택도시공사로 거듭나다'
선진국 모델 '지역관리형 디벨로퍼'로 변신... '서울리츠'로 도약
- ‘변창흠 호’의 성과, 임기 반환점을 돌며 자체진단 한다면?
서울시 변화에 발맞춰 2014년 11월 10일 공사 사장으로 취임하면서 “서울주택도시공사를 주거복지 전문기관이자 도시재생 전문 디벨로퍼로 육성하겠다”는 비전을 제시하고 그동안 조직 역량에 집중해왔다.
◇주거복지 전문기관= 취임 이후 2014년 말 8개였던 주택통합관리센터를 4개 주거복지단과 11개 주거복지센터로 재편했다. ‘현장중심ㆍ사람중심’으로 조직을 개편하고 공사의 우수인력을 전진 배치했다.
그동안 180여개 기관 및 단체와 주거복지 관련 프로그램을 진행하기로 MOU를 체결했다. 주거관련 맞춤형 복지프로그램을 마련해 시행하면서 입주민 등으로부터 큰 호응을 얻고 있다. 임대주택 주민들의 자체 조직도 활성화되고 있다.
또 주거복지서비스를 공공임대주택 입주민들뿐 아니라 서울시민 전체로 확대하겠다는 구상이 정부의 주거기본법에 채택됐다. 서울시민을 위한 상담센터인 ‘주거복지센터’를 5군데 설치해 올 하반기부터 운영에 들어갔고, 앞으로 25개 자치구 전체로 확대할 예정이다.
지난해 연말에는 그간의 주거복시 성과들을 한자리에서 모아 ‘주거복지페스티벌’를 개최했는데 1만명의 시민들이 참여해 성황을 이루었다. 올해는 행사를 확대해 서울시와 공동으로 열고 해외주거복지 기관도 참여하는 국제행사로 발전시킬 계획이다.
이는 임대주택 입주민을 넘어 서울시민에게 필요한 수백 개의 주거복지 실행 모델을 만들고 운영해 안정화시킴으로써 주거복지 전문기관의 역할을 제시하는 일련의 노력으로, 그 성과가 조금씩 나오고 있고 또 인정을 받고 있다.
◇도시재생 전문 디벨로퍼= 앞서 언급했듯 우리 공사는 공공디벨로퍼로 거듭나기 위한 기반 마련을 위해 노력하고 있다.
지난해 서울시 시유지 자산관리업무를 수탁, 관리업무를 수행하게 된 데 이어 올해는 ‘시유지 위탁관리기관’으로 지정됐다.
‘서울시 정책수출사업단’을 유치해 해외홍보와 개발사업에 본격적으로 참여할 근거를 마련했고, 도시재생지원기관으로 지정되는 등 공공디벨로퍼로 도약하기 위한 토대를 마련하는 데 집중하고 있다.
그 성과가 서서히 나타나, ▷정릉스카이 연립 ▷강남아파트 ▷천호동 집창촌 복합개발 등, 재정비가 절실하지만 민간이 독자적으로 수행하기 어려운 도시재생사업에 공공기관이 본격적으로 참여한 사업모델을 만들어가는 데 성공하고 있다.
앞으로 저층주거지 개발, 전략부지 개발 등 서울의 도시활성화와 재생을 위한 사업실행모델을 개발하고 성공시켜, 민간 기업들이 벤치마킹을 할 수 있도록 총력을 기울일 계획이다.
- 박원순 서울시장 2기와 조응해 추진 중인 사업은?
박원순시장 1기에도 임대주택 8만호를 공급했고, 2기에도 추가로 8만호를 공급해야 한다. 현재의 여건을 감안할 때 매우 도전적인 공약이다.
우리 공사는 이 가운데 5만호이상을 책임져야하기에 책임이 무겁다. 임대주택을 1채 짓는데 대량 1억원 가량의 재원이 들어가고, 땅도 부족할 뿐 아니라 구청과 주민들의 부정적인 의견도 설득하고 극복해야 한다.
◇서울형 리츠= 이에 언급한 바와 같이 리츠 방식을 활용해 임대주택을 획기적으로 늘리는 방안을 마련했다. ‘서울리츠’로 임대주택 2만호를 목표를 달성하고자 다양한 유형의 리츠사업을 계획ㆍ추진하고 있다.
▷‘서울리츠 1호’처럼 공공토지를 활용하는 방식, ▷사업추진이 어려운 재개발 지역에 들어가 사업을 추진하는 ‘재개발임대주택 매입리츠’, ▷오도 가도 못하는 재건축사업장에 공동사업시행자로 참여, 일반분양분을 선매입해 8년 이상 임대 후 분양하는 ‘도시정비리츠’, 그리고 ▷중소기업을 위한 ‘공공지원형 지식산업리츠’, ▷공공소유 복합시설용지에 임대주택을 포함해 시설물 건설 후 임대주택을 매입하는 ‘공공복합시설형 리츠’ 등 방식이 다양하다.
◇역세권 2030 청년주택= 이와 함께 서울시가 청년들의 주거난 완화를 위해 의욕적으로 추진하고 있는 ‘역세권 2030 청년주택사업’도 우리 공사가 지원업무를 담당하고 있다.
이 사업은 지하철역 승강장 경계 250m 이내(초역세권)를 대상으로, 준주거 또는 상업지역까지 용도지역을 완화해 건립하는 임대주택 일부(10~25%)를 공공기여 받아, 임대료를 주변시세의 60~80%로 저렴하게 공급하는 청년중심의 주거안정지원사업이다.
공사는 서울시의 ‘역세권 2030 청년주택’ 사업을 효율적으로 추진하기 위해서 민간 전문가를 참여시킨 ‘역세권 사업지원센터’를 개설했다. 역세권주변 땅주인이나 사업자를 대상으로 ▷사업지원 및 자문 ▷사업대행 및 시행 ▷임대주택 관리 등 다양한 지원업무를 수행하고 있다.
◇역세권개발 원스톱서비스= 한국부동산개발협회와 MOU를 맺고 외부전문가그룹 10개 팀과 협력체계를 구축했다. 역세권 주변의 토지 주인이 개발의사만 있으면 사업성 분석에서 시공 및 관리까지 ‘원스톱 서비스’를 우리 공사가 제공한다.
SH공사가 총괄 관리자로서 ▷사업자문 ▷개발대행 ▷시설물관리 ▷사업효과 모니터링까지 종합적인 지원을 하겠다는 것이다.
◇전략거점 ‘창동상계’= 공공디벨로퍼로서 역할을 다하기 위해 전략거점 개발에 노력하고 있다. ▷창동상계 ▷문정수서 ▷고덕강일 ▷세운상가 일대가 대표 지역이다.
창동상계 역세권지역을 서울동북지역의 신경제 중심지로 육성하기 위해 서울시와 강북4구 발전협의회를 꾸려 중장기 계획을 마련해 추진 중이다. 올해 ▷‘플랫폼창동61’을 개관했고, ▷서울 아레나 복합문화시설 조성 ▷KTX 수서~의정부 연장 ▷창동차량기지와 도봉면허시험장을 부지에 바이오메디컬 중심의 복합개발 방안이 논의되고 있다.
◇전략거점 ‘문정수서’= 수서문정지구는 KTX 수서역이 들어서면 지하철 3호선, 분당선, 수도권 전철인 GTX까지 교통의 요충지가 되는 만큼, 이 지역을 동남권 거점지역으로 개발할 예정이다.
◇전략거점 ‘고덕강일’= 현재 토지보상이 마무리단계에 있는 고덕강일지구 166만535㎡에 주택 1만1천여 호와 상업판매시설, 그리고 엔지니어링 복합단지로 개발을 추진하고 있다.
◇전략거점 ‘세운상가’= 낙후된 도심재생사업으로 재정비촉진지구로 지정된 2006년 이후 10년 이상 사업이 지체됐던 서울 종로구 세운4구역 개발사업이 본격화하고 있다. 인근에 종묘가 있어 고도제한으로 사업이 지체돼 왔지만 최고 높이가 71.9m, 교통섬 유지하되 사업성을 높이기 위해 다른 방안의 인센티브를 주는 것으로 결론이 난 만큼, 다음 달 국제현상 설계공모를 실시하는 등 최대한 사업의 속도를 낼 예정이다.
◇청년 창업플랫폼= 마지막으로 취업난과 일자리 부족에 시달리고 있는 청년들을 고려해 특별히 관심을 갖고 추진하고 있는 사업이 ‘청년창업 거점개발 사업’이다. 청년들의 창업 플랫폼을 조성하기 위해서 우리 공사는 ▷공공형 지식산업센터(9천317m²)와 ▷도전숙(3천632m²)을 마곡산업단지 내에 복합개발해서 상호연계 시너지 효과를 높일 계획이다. 마곡지구 이외에도 현재 택지개발을 준비 중인 고덕강일지구에도 청년창업 및 혁신 거점을 개발할 계획이다.
- 정부와 지자체 간 상생을 위한 공간정책 제언 한 말씀.
◇지방맞춤형 제도로 개선해야= 과거 주거복지는 공공임대주택이나 공공분양 주택을 많이 빨리 공급하는 데 초점이 맞추어져 있었다면 오늘날 주거복지는 맞춤형 주거서비스를 제대로 공급하는 데 주안점을 두어야 한다.
따라서 주택도시기금이 지방공기업이나 지방공기업이 추진하는 프로젝트에도 출자와 투자가 될 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 현행 주택도시기금법은 LH 등 국가 공기업에게만 주택도시기금을 출자ㆍ투자하도록(주택도시기금법 제9조 1항 2호) 되어 있다. 서울주택도시공사와 같은 지방공사는 배제돼 있다.
현재의 주거복지와 관련된 제도는 여전히 과거의 대량공급 시대 획일적인 공급 확대의 틀을 벗어나지 못하고 있고, 사업주체도 중앙정부나 국가공기업을 중심으로 설정하고 있다. 이러한 제도는 시급히 개선되고 보완돼야 한다. 마찬가지로 도시재생사업에서도 지역맞춤형 도시재생이 필요하고 다양한 지방자치단체나 지방주체들과 협력이 필요한데 반해 여전히 지방주체인 지방공기업의 역할은 아주 제한적이다.
◇국비지원사업 중단 위기에 처해= 저소득층의 주거환경 개선을 위한 국비지원사업의 대상단지는 계속 증가하고 있는 실정이다. 그러나 국비지원은 계속 감소추세를 보이다가 내년부터는 아예 국고지원이 중단될 예정이다. 최소한 원상회복이나 지원확대가 필요하다.
영구 및 50년 임대아파트 중 15년이 경과한 단지는 시설개선사업 대상이다. 현재 109개 단지, 7만839호가 그 대상이고 매년 대상 가구수가 늘어난다.
시설개선은 보통 주방가구를 교체하거나, 주거약자 편의시설 설치, 발코니 샤시 공사 등을 포함한다. 시설개선 비용으로, 지난해까지는 국비 50%, 시비 50%였으나 올해는 국비 30%와 지방비 70%, 158억원 규모로 진행해야 했다.
그런데 이마저도 내년부터는 없어질 전망이다. 기재부가 국토부에 이 사업에 대한 국고지원을 중단하기로 결정했기 때문이다. 최소한 올해 수준으로는 지원을 계속해야 한다.
