[부동산칼럼] 추석 이후 부동산전망… 분양ㆍ재건축 ‘강세’ 지속
[부동산칼럼] 추석 이후 부동산전망… 분양ㆍ재건축 ‘강세’ 지속
  • 김인만 대표(김인만 부동산연구소)
  • 승인 2016.09.07 12:23
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▲ 김인만 대표(김인만 부동산연구소)

◇급증하는 가계부채에 정부가 든 솜방망이= 8월 25일 정부가 가계부채 종합관리방안을 또 발표했다. 지난해 5월 가계부채종합관리방안이 발표된 후 올 5월 내년부터 최초 분양주택 실거래 신고, 7월 주택도시보증공사(HUG) 보증요건 강화에 이어 가계부채대책이 또 발표된 것이니 급증하는 가계부채가 심각한 수준임에는 분명하다.
가계부채 총량은 6월말 1천257조3천억원으로 사상 최대 수준인데 특히 올 상반기 증가한 은행권 주택담보대출(23조6천억원)의 절반이 중도금 집단대출(11조6천억원)일 정도로 분양시장 과열이 심각하다.
2016년 주택인허가 물량은 상반기 지난해 대비 18.4% 증가한 35만5천가구로 급증하고 있다. 4월 개포주공2단지 ‘래미안블레스티지’를 시작으로 본격적으로 불붙기 시작한 강남 재건축아파트의 열기는 특히 7월 중도금대출을 규제했음에도 개포주공3단지 디에이치아너힐즈 평균 청약경쟁률이 100: 1을 넘었고 전용84㎡ A형 1198: 1이 될 정도로 과열양상이 되자 정부에서 경기둔화를 의식한 규제의 솜방망이를 빼 들었다.

◇8.25 가계부채 종합관리방안= 8.25 가계부채대책에서 부동산관련 부분은 ‘주택공급 감축’과 ‘집단대출 규제강화’ 두 가지로 볼 수 있다. 공공주택 공급량을 2015년 공급량(12만9천가구)보다 5만가구 감축한 7만5천가구로 줄이고 내년에는 더 줄일 계획이며, 지자체에 과도한 주택사업 인허가를 자제할 것을 요청하고 HUG의 분양보증 예비심사제 도입해 함량 미달 사업 사전 제한하고 PF보증 강화한다.
집단대출 규제도 강화해 현재 100%인 주택금융공사(HF)와 HUG의 중도금 대출 보증비율을 10월 1일 입주자모집공고부터 90%로 하향 조정하고 나머지 10%는 은행에서 책임지게 함으로써 보다 엄격한 대출심사와 대출금리 인상으로 중도금대출 축소를 유도한다. 또 한국주택금융공사(HG)와 HUG의 1인당 중도금대출 보증건수를 최대 4건에서 2건으로 줄임으로써 분양권 투기세력을 차단하고 금리나 보증기관 전세보증료율 인하 등 인센티브를 도입해서 고정금리 분할상환 방식의 가계대출 비중 높일 계획이라고 밝혔다.

◇8.25대책과 추석 이후 부동산 전망= 2014년과 2015년에는 추석 이후 매매와 전세 모두 강세가 더 두드러졌다. 2016년 올해 추석 이후 부동산시장 분위기는 어떤 흐름을 보일까?
앞서 말했듯 강남 재건축 아파트 가격이 하늘 높은지 모르고 치솟고 있다. 정부에서 중도금대출규제를 하고 있지만 달아오른 강남 재건축아파트를 잡기에는 역부족이다.
가계부채를 잡겠다고 발표한 8.25부동산대책. 그러나 경기둔화에 미칠 영향을 우려해서일까, 대책에 알맹이는 없고 오히려 공급물량 감소를 호재로 받아들인 시장의 반응에 재건축과 분양시장은 더욱 난리다. 이런 분위기라면 추석 이후 서울 부동산시장은 더 과열이 될 가능성이 높다.

◇투자자들, 어떻게 해야 하나= 지금이라도 투자해야 하나 막상 투자를 하려고 하면 몇 달 전보다 많이 오른 매매가격에 놀라고 2018년 이후 입주물량증가와 급증하는 가계부채 때문에 더 강한 규제대책이 나오면 혹시 막차 타는 것이 아닐까 불안한 마음에 망설일 수밖에 없는 것이 요즘 투자자들의 마음일 것이다.
2015년부터 늘어난 분양물량 영향으로 2018년 이후 입주물량이 늘어날 가능성이 높다. 지금 같은 분위기가 지속이 되면서 계속 부동산시장이 과열 되면 정부는 더 무거운 규제대책을 낼 수밖에 없기 때문에 2018~2020년 부동산시장 침체가 올 가능성이 있다.
따라서 감당하기 어려울 정도의 대출이나 투자금액으로 무리한 투자를 하는 것은 절대 금물이고 주택 수를 지나치게 늘리는 것도 바람직하지 않다.
하지만 최근 상승세를 보면 올해 9~12월과 내년까지 추가상승 가능성이 높기 때문에 시장 분위기를 보면서 큰 욕심내지 않으면 매도타이밍을 잡을 시간여유가 아직은 충분히 있으니 투자기간을 짧게 잡고 단타투자로 하는 전략도 고려해볼 만하다.

◇실수요자는 어떻게 해야 하나= 또한 실거주목적이라면 단기 흐름에 너무 일희일비 할 필요 없고 장기적으로 성장가능성이 있고 주변 입주물량 부담이 적은 지역으로 투자하는 전략이 좋다.
부동산을 완전히 죽이기에는 부담스러운 현실을 감안하면 조정기가 오더라도 폭락보다는 완만한 하락세가 몇 년 지속이 될 가능성이 있다.
또 몇 년간의 조정기 끝에는 다시 회복기가 오기 때문에 매도타이밍을 놓친 경우 전세로 돌리거나 거주하면서 몇 년을 기다릴 수 있는 리스크 관리가 된다면 걱정만 할 필요는 없다.


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