한국건설신문 김덕수 기자 = 현재 한국의 주택부동산의 시장을 진단하고자 한다. 주택 공급현황, 전·월세 가격논란, 뉴스테이 공급정책, 주택금리, 향후 정부의 주택부동산 정책 등 전반에 걸쳐 논의해보고자 한다.

< 주택공급 >
◇사회: 김덕수 기자= 지난해 주택공급물량은 70만호를 넘어 역대 최고치를 기록했다. 올해 상반기 주택공급물량도 인허가, 착공 모두 전년 동기 대비 증가한 양상이다. 주택공급물량이 급격히 증가하면서 지난해 연말 이후 과잉공급 문제가 지속되고 있는데, 이에 따른 향후 영향 및 문제 등에 대해 어떻게 보고 있는가?

◇김용순 박사= 과거 공급 부진을 감안할 때 전체적으로는 우려할 수준이 아닌 것으로 판단되나, 지역에 따라서는 공급과잉이 현실화될 가능성이 크다.
특히, 일부 지방 대도시의 경우 입주물량이 크게 증가하면서 주택가격이 약세를 보이는 등 이미 공급과잉이 나타나고 있는 것으로 보인다.
국지적이기는 하나 공급과잉은 역전세난, 미분양, 건설업 부실 등 시장에 부담으로 작용할 것이다.
따라서 보다 적극적인 수급관리가 필요하다고 판단된다.

◇김찬호 박사= 지난해 주택공급은 인허가 기준 약 76만호로 역대 최고치를 기록했다. 올 상반기 공급물량도 전년대비 증가한 약 40만호 수준이다.
하반기 공급물량은 감소할 것으로 예상되고 있지만 올해도 60만호 이상의 공급이 이루어질 것으로 보고 있다.
전반적으로 단기간에 공급이 집중되면서 미분양, 입주대란 등 부작용 가능성이 높아지고 있다. 다만, 공급과잉 문제는 지방시장과 수도권을 구분해서 봐야할 것 같다.
지방시장은 2010년 이후 상대적으로 호조세가 지속되면서 5~6년간 공급이 꾸준히 증가해왔다. 그만큼 조정 압력이 높아지고 있다. 지역별로 차이는 있겠지만 올 하반기 이후 미분양 발생지역은 증가할 가능성이 높다.
반면 서울·수도권은 오랜 침체기에서 2014년 말 이후 회복세로 전환되었기 때문에 상대적으로 공급물량 증가에 대한 부담은 적다고 본다.
높은 전세가격으로 인한 구매수요가 많고 신규주택 선호가 높아지고 있기 때문에 잠재수요는 충분히 있다고 본다.

◇김만겸 상무= 2015~16년 공급물량이 역대 최고치를 기록한 것은 사실이나, 이를 놓고 공급과잉으로 판단할 수 있는가는 의문이다. 주택공급이 단기적으로 증가했다고 하여 과잉공급이 되었다고 단정하기에는 어려움이 있기 때문이다.
주택이라는 상품 및 시장의 특성상 단기적인 관점 보다는 중장기적인 유량(flow)의 개념으로서 수요와 공급량을 검토해야 하지만, 이러한 상황은 배제하고 단기에 공급이 몰렸다고 해서 공급과잉이라고 몰아가기에는 무리가 있다고 본다.
이는 아마도 2014년부터 호조를 보였던 주택시장이, 15년말이후 미국발 금리인상 압박과 가계부채문제에 따른 여신심사강화 등으로 인해 수요자의 심리여건이 위축되어 시장이 잠시 주춤해진 것과 맞물려 공급과잉이 아니냐는 의견이 제시되고 있는 것으로 본다.
적정 공급량을 판단할 때는 시장의 수용능력을 고려해야 하는데, 과거 시장침체로 인하여 2010~2013년까지의 공급물량이 급격하게 줄어 신규주택의 부족분이 존재하였고, 최근에 증가된 공급물량이 이를 커버해주고 있는 상황으로 판단된다.
이는 여전히 시장수용능력이 충분하다는 의미이다. 주택 매매가격이 보합세에 있는 지역이라도 전세가격은 꾸준하게 상승하고 있다. 이는 수요 대비 공급이 여전히 부족하다는 것이다.
또한, 향후 2016년 2분기부터 분양물량이 감소하여 조정되고 있으며, 가용택지 부족과 공공택지 개발 중단 등으로 향후 공급이 제한될 예정에 있어 공급과잉에 대한 우려는 크지 않을 것으로 판단된다.
현재의 공급과잉 논란은 일시적인 초과공급의 형태로서, 시장의 자체적인 공급 조정과 대외적인 요인으로 인한 공급축소, 그리고 시장의 충분한 공급물량 수용능력으로 인하여, 조정과정을 거쳐 균형으로 도달될 것으로 판단된다.

◇채미옥 원장= 2015년 주택공급과잉 불안감 조성에 따라 주택시장이 위축되는 양상을 보여 2016년 상반기에는 매매가격 및 전세가격 모두 상승폭이 크게 둔화되었으나, 안정적인 보합세가 유지되는 작년 인허가물량의 증가 등으로 향후 2~3년 이내에 주택공급이 증가할 것으로 보이나, 이는 2010년대 초반까지 지속된 주택공급 부족분을 채우는 부분이 커 우려할 수준은 아니다.
단 일부 공급이 집중되는 지역을 중심으로 지역시장 동태에 대한 면밀한 모니터링이 필요할 것이다.
올해 상반기 인허가, 착공물량은 전년 동기 대비 증가한 양상으로서 이는 작년 하반기 밀어내기식의 공급확대 영향이 올해 상반기까지 이어져오는 것이다.
올해 4월까지의 주택공급지표를 보면, 인허가는 전년 동기(17.0만호) 대비 증가한 22.3만호이나, 착공물량은 18.4만호(`15년 16.8만호), 분양물량은 12.6만호(11.4만호)로 전년 동기보다 소폭 증가한 수준이다.
작년 상반기가 주택경기가 상승세로 전환된 직후임을 감안하면, 이러한 공급 추세는 크게 우려할 수준이라고 보기는 어렵고, 여신강화 및 집단대출 제한 등으로 인허가 등의 주택공급지표 상승세가 둔화될 가능성도 있다.

◇서홍 전무= 2015년 인허가 76만, 분양 52만호라는 역대 최고의 공급물량이 업계에서 경쟁적으로 좋은 시장의 효과를 보기 위해 무분별하게 공급을 해서 나온 결과물은 아니다.
실제 실수요자들이 주택부족으로 야기된 전세난 때문에 주택소유를 통한 주거안정을 찾으려는 강한 니즈가 있었기 때문에 시장의 요구에 의해서 늘어난 물량이다.
아시겠지만 2008년 9월 금융위기 이후 주택공급시장이 급격하게 위축되었다.
1990년대 이후 매년 30만호 이상의 신규입주물량이 유지되었지만 2009년 이후로는 30만호 미만의 신규입주물량이 공급되었고, 2012~2013년에는 역대 최저치인 20만호 미만의 신규입주물량이 공급되며 사회적으로 주택부족에 대한 문제점들이 발생하기 시작했다.
이 시점부터 주택부족에 대한 문제가 사회적으로 이슈화됐고, 수요대비 공급물량의 부족으로 큰 폭의 전세가격 상승, 월세시장으로의 변화, 서울·수도권에서 밀려나 외곽권으로 이주하는 사례가 늘어나며 중산층의 주거안정에 큰 어려움이 발생했다.
현재 여러 기관에서 공급물량이 큰 폭으로 늘어났다고 하지만 2016년도 입주물량은 28만호 수준이다. 현재의 분양물량을 반영하여 2017~2018년 입주물량을 추정해보면 각 36만호의 입주물량이 예정되고 있다.
금융위기 이후 2009년부터 2015년까지 40만호 수준의 신규입주 물량이 부족했던 것을 감안하면 현재의 공급추이가 과잉공급을 우려해야 하는 상황은 아니라고 분석된다.
민간 주택공급자도 IMF, 금융위기와 같은 사회경제적 어려운 시절을 경험하며 많은 학습을 하였다.
무분별한 공급은 결국 부메랑이 되어 돌아올 수밖에 없다는 것도 경험을 통해 알고 있다.
민간에서 어느 지역에 주택공급을 결정할 때까지는 수급량의 분석, 소비자들이 원하는 중소형 상품위주로 상품을 개발, 지역의 인프라, 입주시점까지 고려한 합리적인 주택가격의 책정 등 예전보다 더욱 디테일한 검증을 통해 진행하고 있다.
분위기에 편승한 밀어내기식 주택공급자는 현재의 주택공급시장에서 도태될 수밖에 없으며 이미 어려운 시절을 겪으며 시장이 재편되었기 때문에 현재의 주택시장에서는 찾아보기 힘들다.
민간의 주택공급자들도 시장에 대한 인사이트(insight)를 갖고 있기 때문에 2015~2016년의 분양물량 증가로 인해 주택시장의 공급과잉 사인(sign)이 온다면 2017~2018년에는 자연스럽게 분양물량이 감소하게 될 것으로 예측된다.

◇함영진 센터장= 올해 4월 현재 5만3천816호로 지난해 말 대비 12.5% 미분양주택 총량이 감소했으나, 작년 51만 호의 아파트 분양물량에 더해 올해 상반기에만 17만호가 추가 출회되며 주택수요기반 취약지나 공급과잉 우려 지역은 물량소화에 어려움을 겪고 있는 셈이다.
향후 연내 분양대기(계획) 중인 27만호의 아파트도 상당하지만 올해 4월까지 주택인허가와 착공, 준공실적 추이는 지난해보다 순증한 모습이라, 공급과잉 우려가 향후 입주(준공)시점에 부담으로 작용할 수 있는 만큼 적정수준의 공급량 관리가 필요해 보인다.
분양 선호와 청약 호조세는 당분간 지속될 전망이지만, 최근 청약경쟁과 초기분양률, 분양권 거래량이 점차 저하되고 있는 일부 지역은 분양지표의 추가 반락 가능성도 내포하고 있다.
게다가 2017년~2018년 향후 2년간 약 70만 호 아파트 입주를 앞둔 것도 고민거리다. 12년 만(2004~2005년 약 69만호 아파트 입주)에 최대치의 공급이 현실화됐을 때 충격 없이 주택 시장의 흡수(수용)가 가능한지에 대한 진지한 고민이 필요하다.

< 분양시장 >
◇사회 : 김덕수 기자= 기존주택시장은 가격, 거래 등이 안정세를 유지하고 있는 반면, 분양시장은 가격상승 등 과열현상을 보이고 있다. 최근 분양권 거래 등이 감소한 것으로 알려져 있으나, 여전히 분양권 가격은 상승세를 유지하고 있다.
떳다방 등 투기세력에 의한 거품이라는 견해도 있는데, 최근 분양시장 추이와 가격수준을 어떻게 평가하는가?

◇서홍 전무= 분양시장의 가격상승 등 과열현상을 보인다는 말에는 다소 확대된 부분이 있다는 생각이 든다.
현재 청약경쟁률이 높게 형성되는 곳은 강남 재건축단지 등 일부 도심권의 재건축 사업지의 일반분양, 동탄신도시 등 미래가치가 높은 이슈지역 등이며 이를 제외한 지역들의 분양시장은 어려움이 발생하고 있다.
현재의 분양시장은 실수요자 위주의 시장으로 재편이 되며 주택공급자의 분양가격의 책정에 있어서도 소비자들이 생각하는 가격대가 넘어가면 소비자들의 여론형성을 통해 외면을 받고 있습니다.
현 시점이 가격상승 등 과열현상을 보이고 있다라고는 생각이 들지 않다.
일부 지역의 현상을 전국의 주택시장에 대비하는 것은 논리적인 비약이라고 생각이 들며, 향후 분양시장은 실수요자의 Needs에 맞춤형 상품을 공급하는 시장으로 빠르게 변화해 갈 것이며, 상품, 가격 등 소비자의 눈높이에 맞지 않는 상품은 소비자들에게 외면 받을 것이다.

◇김용순 박사= 최근의 분양시장 과열은 초저금리기조에 따른 시중 유동성이 아파트분양시장에 집중되면서 나타난 현상으로 보인다.
수요자들의 선호가 노후화된 재고주택보다 신규 아파트에 집중됐고, 전월세난으로 어려움에 처한 실수요자들은 물론 저금리에 기반한 투자자금이 일부 인기지역 분양아파트에 집중되고 있기 때문이다.
다행히 전국적 현상이라기보다는 특정 지역에 나타난 현상으로써 확산되기에는 한계가 있다고 판단된다.
특히, 정부의 집단대출규제가 시행된 만큼 분양시장으로의 쏠림 현상은 점차 억제될 것으로 기대된다.

◇김만겸 상무= 전세가율의 상승 및 전세물량 부족에 따른 주택구매 수요가 증가하고 업계의 노력으로 인한 신규 분양의 상품성(조경, 시스템, 평면 등)이 상당히 향상되면서, 기존 주택보다는 신규 분양시장으로 수요자가 몰리는 경향이 있다.
또한 주택담보대출의 여신심사 강화 및 LTI,DTV 규제에 따라 재고주택의 매매를 기피함에 따라 분양시장으로 수요가 몰리는 경향도 있다.
이러한 현상은 상당기간 지속될 것으로 보인다.
또한, 저금리가 지속되면서 수요자의 구매여건이 양호하고, 상품이 우월한 신규분양상품에 대한 관심이 증가하고 있기 때문에 분양가격도 지속 상승할 것으로 예상된다.

◇채미옥 원장= 올해 들어 여신심사가이드라인에 따라 투자수요가 위축되고 실수요 중심으로 재고주택시장이 안정 또는 보합세가 유지되는 양상을 보이고 있다.
그 동안 집단대출 등이 여신심사 강화대상에 포함되지 않아, 신규분양시장이나 재정비사업에 시중의 여유자금이나 투자수요가 몰리고 있었고 최근 기준금리 인하 조치로 인해 일부 지역을 중심으로 분양시장이 과열되는 양상을 보였다.
정부가 집단대출을 규제하는 것은 애초부터 여신심사 가이드라인에 포함됐어야 할 사안으로서, 분양시장의 과열을 막고 실수요자 중심의 분양권 시장 형성 및 가계대출 건전성을 높이는데 기여하는 적절한 조치로 볼 수 있다.
최근 기준금리 하락에 따라 주택의 실수요가 뒷받침될 수 있는 여건이 되어있으므로, 집단대출 규제로 신규주택시장 및 재고주택시장이 냉각되지는 않을 것으로 전망된다.

◇함영진 센터장= 그동안 아파트 분양과 관련된 중도금 대출인 집단대출(중도금·이주비·잔금대출)은 주택담보대출 여신심사 가이드라인의 적용 예외를 인정받고 있기 때문에 대출이 자유로운 편이었다.
지난해 청약통장 1순위 자격을 완화한 청약제도 간소화와, 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양권 전매규제의 지속적인 완화조치로 분양시장은 환금성까지 높아지며 투자수요뿐만 아니라 실수요자도 분양시장의 청약열기가 대단하다.
실제 올해 전국 아파트 청약경쟁률은 12.7대 1로, 지난해 11.5대 1보다 높아졌고, 올해 청약통장 사용인구가 156만명을 넘어섰다.
시장이 점차 과열되다보니 최근엔 분양권 전매 다운계약서나, 청약통장 불법거래, 떴다방 같은 불법행위가 성행하고 있다.
지방과 수도권 일부지역은 청약훈풍을 틈타 분양시장이 상당히 혼탁해진 것이다.
정부가 분양시장의 대출규제 강화카드를 본격 도입해 7월1일부터 집단대출 보증을 강화해 투기적 가수요를 줄이는 정책을 발표했으니, 일단 분양가 고공행진의 제동이 걸리고, 과열된 분양시장도 잠시 숨을 고를 것이라 판된된다.

◇김찬호 박사= 전반적으로 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아지면서 소비자의 새집에 대한 선호현상이 강해지고 있다.
중고주택의 경우 거주환경이나 시설 등에서 불편한 단점 뿐만 아니라, 과거처럼 재건축에 의한 개발이익 기대도 어렵기 때문에, 새집에 대한 선호현상은 더 높아질 것이다.
강남 등 일부지역을 제외하고는 중고주택과 신규주택의 가격차이도 커질 것으로 예상된다.
이러한 트렌드 속에서 청약 1순위 조건이 완화되면서, 소비자의 분양시장 진입이 쉬워졌고 투기세력이 가세하면서 가격상승을 부추기고 있는 것으로 보인다.
물론 지역별로 차이는 있으나, 강남 재건축이나 위례 등 선호지역은 상당한 프레미엄이 형성돼 있고 어느 정도 거품이 있다고 판단된다.

< 전월세시장 >
◇사회: 김덕수 기자= 지난 몇 년간 전세시장이 빠르게 월세시장으로 전환되면서, 전세가격 상승도 멈추지 않고 있다. 초저금리 기조로 월세화는 피할 수 없는 대세라는 견해가 많지만, 최근 주택공급 증가로 1~2년 후에는 입주물량 증가로 역전세난 가능성도 거론되고 있다.
향후 전월세시장 향방은 어떻게 보고 있나? 임대차시장에 대해 어떤 정책들이 필요한가?

◇김찬호 박사= 우리 사회경제 여건상 저성장기조에서 쉽게 벗어나기 어려울 것이다.
때문에 저금리 기조는 상당기간 계속될 것으로 보이고, 전세 수익률은 낮아질 수밖에 없다. 임대차시장의 월세화는 사회경제적 변화에 따른 시대적 흐름이라고 본다.
다만 월세화 과정에서 그 속도는 여러 변수에 의해 달라질 수 있다. 최근 급증한 분양공급 물량이 1~2년 후 입주기시가 도래했을 때, 전세 공급물량도 같이 증가할 것으로 보인다.
전세가격 하락 또는 역전세난 가능성도 배제할 수 없다고 본다.

◇채미옥 원장= 주택공급 확대 영향으로 향후 1~2년내에 공급이 집중될 것으로 예상되는 경기, 충남, 대구, 광주 등은 전세가격 상승세가 크게 둔화됐으며, 대구는 하향세로 전환됐다.
공급이 많았던 대구지역의 경우 2018년에는 아파트 준공물량이 2016~2017년의 절반수준으로 하락할 전망이므로, 1~2년 이내 가격조정기를 거칠 것이다.
경기지역이나 충남지역은 2018년까지도 지속적으로 준공물량이 증가하기 때문에 신규 주거지역에서 편의, 문화, 교통, 교육 시설이 원활히 공급되지 않는 경우, 미입주 사태가 발생할 가능성이나 일시적인 역전세문제도 발생할 수 있으나, 이들 지역은 수요가 꾸준히 유지되는 편이므로, 교통시설 등 인프라 시설의 공급 확대 조치가 이루어진다면 늘어난 공급 물량 문제는 해소될 수 있을 것으로 보인다.

◇김용순 박사= 우선 입주물량 증가에 따른 역전세난은 국지적 현상이 될 것이다.
그리고 저금리기조로 인해 월세 전환 추세도 이어지면서 전세가격 상승세가 지속될 것이다.
다만, 입주물량 증가 등으로 인해 전세가격 상승세는 다소 주춤해질 것으로 예상된다.
임대차시장의 안정을 위해서는 수요의 분산과 함께 무엇보다도 양질의 임대주택공급이 선행돼야 한다.
특히, 시세보다 저렴한 공공임대주택 재고의 확충에 정책적 관심을 기울일 필요가 있다. 뉴스테이 등 민간임대주택 공급정책은 큰 힘을 받고 있는 반면, 무주택 서민을 위한 국민임대, 영구임대 등은 상대적으로 소홀한 것으로 보인다.

◇함영진 센터장= 저금리에 따른 월세전환이 당분간 지속될 것으로 판단된다.
지난해보다 올해 전세가격은 상대적으로 안정돼 있으나 국지적으로 일부지역은 전세가격 상승이나 매물부족현상이 이어질 수 있다.
2017~2018년 지방 일부지역은 공급확대에 따라 일부 입주적체현상이 나타날 수 있으나, 역전세난, 전세가격 폭락 등 시스템 리스크로 번지지는 않을 것으로 판단된다.

◇김만겸 상무= 주택산업연구원에서 발표한 2016년 하반기 주택시장 전망 보고서에 따르면, 전세가격은 여전히 전국적으로 상승하는 추세이지만, 전국 전월세 전환율은 2016년 3월 기준 주택전체 6.9%, 아파트 5.0% 로, 저금리가 지속되는 가운데 하락세가 이어지면서, 2011년 이후 최저 수준을 기록하였고 임대수익률도 하락세 지속하고 있는 실정이다.
이는 여전히 월세보다는 전세를 선호한다는 의미이다.
전세가율은 2016년 3월 기준 66.2%를 기록, 아파트 전세가율은 전국 73.9%를 기록해 지속 상승중에 있다.
전세 재계약 가구 물량으로 인해 전세가격의 상승압력은 여전히 높으나, 지난해부터 증가한 주택공급이 전세문제를 완화할 수 있는 기회가 될 수 있을 것이라 판단된다.
그렇다고 해서, 공급물량 증가가 역전세난으로 연결되지는 않을 것으로 본다. 국내 임대차시장 특성상 전세 선호 현상이 아주 높기 때문이다.
전세시장의 안정을 위해 뉴스테이 등 임대물량의 공급이나 기 공급물량의 임대주택 활용방안, 월세전환가구의 주거비지원 등의 정책을 모색할 필요가 있다.

◇서홍 전무= 분기 혹은 반기로 나눠 보면 특정 시점에 특정 지역 등에 평년보다 많은 물량의 입주가 예정된 것은 사실이다. 일시적으로 입주가 몰리면 시장 논리상 가격이 주춤할 가능성 물론 배제할 순 없다.
하지만 결국 중요한 것은 준공 이후 1~2년이다.
2008년경 서울 송파구의 경우 재건축 된 아파트 입주가 대거 몰린 때가 있었습니다. 이때 송파구 전셋값이 급격히 하락했던 때가 있었습니다. 하지만 재계약 시점에는 결국 전셋값은 또 다른 수요들로 인해 회복이 된 일도 있었다.
월세 전환이 빠를수록 전세 물건은 귀해지기 마련이다.
앞으로 2년여 후 입주예정 물량 가운데도 월세로 시장에 풀리는 물량들이 있을 것이다. 이는 다시 말해 전세물건이 여유 있게 시장에 풀리지 않을 가능성도 높다는 것을 의미한다.
월세시장이 확대되고는 있지만 전세시장이 사라지기는 어렵다고 보며 결국 추후 입주물량은 시장에서 매매, 전세, 월세 어떤 형태로든 소화가 되리라 본다.
최근 전월세상한제에 대한 이야기가 심심치 않게 나오고 있지만 전월세상한제는 전세물건이 시장에 나오는 것을 오히려 방해하는 정책이라 본다.
임대인들이 수익을 낼 수 있는 방법은 보증금 인상 아니면 월세 수익인데, 저금리에서 선택할 수 있는 방법은 월세뿐이다.
전세물건은 월세물건화 될 수밖에 없는 구조인데 전월세상한제를 도입한다면 전세의 월세전환에 기름을 붓는 것으로 본다.
시장의 자율적인 부분에 맡겨야 한다고 본다.

< 뉴스테이 >
◇사회: 김덕수 기자= 전월세난 대책으로 현정부가 의욕적으로 추진하고 있는 뉴스테이정책은 현재까지 순조롭게 가고 있는 것으로 보인다. 그러나 여전히 긍정적인 시각과 부정적인 시각이 존재한다. 건설업계도 높은 관심을 보이고 있으나, 사업의 지속성에 대해서는 의문을 제기하는 의견도 많다.
뉴스테이정책을 평가한다면 어떠한가?

◇김찬호 박사= 뉴스테이정책은 민간임대주택 공급 확대를 통한 전월세시장 안정 효과를 목적으로 하는 것으로 매우 긍정적으로 평가하고 싶다. 다양한 임대주택 모델이 공급되면서 사람들의 임대주택에 대한 부정적 이미지도 바뀔 것이다. 제도권의 질 좋은 임대주택 공급이 늘어나면서, 임대주택시장 전반의 선진화 효과도 기대된다.
다만 문제는 언제까지 정부지원이 계속될 수 있는가 이다. 지금은 택지부터 금융, 세제 등 다양한 지원이 이루어지고 있지만, 중산층 계층을 위한 공공의 지원이 계속될 수 있을지도 불확실하다.

◇함영진 센터장= 정부의 재원과 임대주택 재고량이 부족한 상황에서 민간의 자금력을 활용한 민간임대주택인 뉴스테이는 월세시대를 대비하고 제도권내 준 임대주택을 확보하는 데 긍정적 의미가 있다고 본다.
다만, 세금이나 부지공급, 연기금 투입 등 정부의 조력 강도에 따라 사업의 수익률이 달라질 수 있고, 8년 뒤 분양전환을 통해 임대주택 재고로 남지 못할 수도 있다는 면은 한계가 있다고 본다.
보증금 및 월임대료 수준을 보다 다양화해 수요자의 눈높이를 맞출 필요가 있다.

◇김만겸 상무= 뉴스테이는 중산층을 위한 주거안정에 기여할 것으로 보인다.
국내 1천800만 가구 중 임차가구는 800만 가구로, 이 중에서도 안정성이 높은 등록임대주택은 20%에 불과하다.
그렇기 때문에 대부분의 임차인은 2년 마다 과도한 임대료 증액, 퇴거 불안, 목돈 마련 등 고민에 빠질 수 밖에 없는 현실이다.
반면에 뉴스테이는 8년 장기 거주할 수 있고, 연 5% 이내 임대료 상승 제한 및 토털 주거서비스 제공 등 안정된 주거생활을 누릴 수 있어, 중산층 주거불안을 해소하는 주거혁신정책이라 판단된다.
이를 증명하듯 뉴스테이 임대공급 단지들이 대부분 계약 완료되었으며, 안정된 주거를 원하는 임차수요가 높은 것을 확인할 수 있었다.
아울러, 저성장 지속 및 거주 개념 변화로 임대시장은 주택시장의 큰 트렌드로 자리매김할 것으로 보이며 임대시장의 일환인 뉴스테이 사업도 거듭 발전할 것으로 판단된다.

◇김용순 박사= 뉴스테이정책은 시작한 지 얼마 되지 않아 평가하기는 이르나 취약한 민간임대시장을 활성화한다는 측면에서 매우 바람직한 정책이다고 생각한다.
역전세난 우려 등으로 지속가능성에 의문이 제기되고 있으나, 과거 건설개발위주에서 관리운영으로 전환되는 일본의 성공 사례를 볼 때, 충분히 승산이 있는 정책사업이라고 본다.
다만, 운영관리에 대한 전문성 부재, 정부 지원 의존적 사업구조 등은 향후 뉴스테이가 풀어야할 과제라 판단된다.

◇채미옥 원장= 정책 도입 목적은 중산층의 안정적인 주거생활이며 지불가능한 수준의 임대주택의 공급이 전제조건이 되나, 공급측면에서 보면 주택사업자를 끌어들이기 위해 초기 임대료 제한이 없고 향후 분양전환할 수 있도록 해, 뉴스테이주택 재고가 축적되기 어려운 등 정책도입의 목적이 다소 흐려지는 면이 있다.
향후 분양전환에 따른 자본이득 발생 가능성 등으로 뉴스테이 주택에 가수요가 몰릴 가능성이 있으며, 건설사 등의 임대사업자들은 유지관리 보수나 관련 시장 인프라 형성에 관심을 두지 않는 등 건강한 임대주택 시장이 형성되는데 장애가 될 소지가 있다.
초기에는 실적이 좋지 않더라도 새로운 장기임대주택사업의 롤 모델로 정착될 수 있도록 지불 가능한 임대료 형성, 분양전환 금지 등 일관된 정책방향을 세울 필요가 있다.

◇서홍 전무= 그동안의 임대주택 정책은 서민을 위한 비중이 컸고 이는 품질에 대한 불신을 가져왔다. 이러한 불신은 사회 계층을 나누는 좋지 못한 현상으로 이어지기도 했다.
월세시장이 확대되고 있는 상황에서 공공에만 의존한 임대주택 공급은 한계가 있다고 봅니다.
때문에 뉴스테이처럼 다양한 수요층을 위한 임대주택 공급은 필요하다고 본다.
뉴스테이는 거주기간 보장과 낮은 임대료상승률 그리고 분양상품 수준의 품질과 입주자들을 위한 다양한 서비스까지 갖춘 새로운 주거 상품이다.
소비자들도 이와 같은 새로운 주거상품에 관심이 점차 늘고 있고 이는 지금까지 공급된 뉴스테이들을 통해 증명이 됐다.
저희 같은 건설사의 경우 소비자들이 조금이라도 더 만족할 만한 상품을 제공해야 선택 받을 수 있는 만큼 뉴스테이도 계속 진화할 것 입니다. 그런 점에서 지금의 경쟁상황은 좋은 주택상품을 제공하는 일련의 과정이란 생각이다.
민간분양과 달리 정부에서도 공급 시기를 조절할 수 있는 장점도 갖춘 만큼 주택공급 방식으로 잘 뿌리내려졌으면 하는 바램이다.

< 저금리 >
◇사회: 김덕수 기자= 지난 9일 금통위가 기준금리를 인하했다. 금리인하가 부동산시장에 미치는 영향 정도는 어떻게 판단하는가?

◇김용순 박사= 현재 국내외 경제불안에도 불구하고 부동산시장을 받쳐주는 가장 큰 요인은 저금리일 것이다.
저금리기조는 주택구입에 따른 사용자비용을 낮춰 부동산수요를 유인하는 요인으로 작용하기 때문이다.
물론 가계부채를 우려한 창구지도나 집단대출규제 등으로 효과는 제한적일 것이다.
아울러 실물경기 회복 즉, 소득 증가가 뒷받침되지 않을 경우 금리인하효과가 지속되기 어렵다. 낮은 이자마져도 부담하기 어렵기 때문이다.

◇김만겸 상무= 기준금리 인하가 부동산시장에 미치는 영향은 상당히 크다. 수요자의 구매심리에 긍정적인 작용을 하기 때문이다. 특히나 투자상품의 경우는 더욱 그렇다.
다만, 정부의 대출규제정책(여신심사강화, 집단대출, LTV 및 DTI)의 영향 또한 상당하므로, 금리인하의 요인만 가지고 시장을 예측하기에는 어려움이 있다.

◇채미옥 원장= 작년 하반기 미국 기준금리 인상에 따라 국내 기준금리도 상승할 것이라는 우려와는 달리 기준금리 동결에 이어 지난 9일 기준금리를 인하하게 됐는데, 그 배경에는 내수시장 침체, 소비 감소, 심리 위축 등 대내적인 불확실성과 가계대출증가에 따라 금융건전성 악화 등의 문제가 있었기 때문이다.
최근 부동산 시장은 여신심사 강화 및 집단대출 규제가 예정됨에 따라 투자심리가 위축될 가능성도 있으나, 기준금리 인하로 실수요자들의 구매 욕구를 끌어올리는데 도움이 될 것으로 보인다.
특히 전세가격 상승이나 월세전환 등 주거비부담이 증가하는 상황에서 실수요중심의 주택시장이 형성되는데 기여하는 등 긍정적인 역할을 하는 면이 크며, 금리 인하가 부동산 시장의 이상과열 현상을 야기할 것으로 보이지는 않는다.

◇함영진 센터장= 브렉시트 문제는 역설적으로 미국의 금리인상시기를 늦추고 국내 저금리 현상의 장기화를 가져올 수 있다는 점에서 전세의 월세전환 지속, 수익형부동산 선호 현상, 주택담보대출 증가 현상은 당분간 지속될 전망이다.

◇서홍 전무= 보기 드문 초저금리시대지만 최근 금리인하 이후 소비자들의 움직임은 작년만 못한 모습이다.
이는 이미 1%대 금리가 시작된 지난해 상당부분 소비가 이뤄졌기 때문으로 본다.
때문에 올해는 더욱 신중하게 소비여부를 결정하고 있고 지난해엔 투자적 측면이 강했다면 올해는 실수요측면이 좀더 강해졌다고 본다.
공교롭게도 국외에서는 브렉시트로 인한 영향에 대한 점이 이슈되고 있는 상황이고 국내 경기에 대한 다양한 예측들이 쏟아져 나오고 있기 때문에 금리인하는 이들 이슈에 묻혀버린 상황이 됐다.
하지만 국내외 이슈가 차츰 정리되면 저금리를 활용한 소비도 다시 증가할 수 있을 것으로 보인다.
이들 이슈가 정리되려면 몇 개월 가량은 소요될 순 있다고 본다. 그때까지는 시장을 관망하는 소비자들은 증가할 것으로 보인다.

◇김찬호 박사= 금리인하는 직접 주택 구매여력을 높이는 것이기 때문에 부동산시장에 긍정적 영향을 미치는 것은 분명하다.
그러나 전반적으로 거시경제 여건이 좋지 않고, 특히 하반기 본격적인 산업구조조정이 예정돼 있기 때문에 하반기 이후 금리인하 효과는 상당히 반감될 것으로 보인다.

< 전망 >
◇사회: 김덕수 기자= 하반기 주택시장에 대한 전망은 어떻게 보고 있는가?

◇함영진 센터장= 2016년 하반기 아파트 매매시장은 지역별, 상품별로 디커플링(탈동조화)현상이 이어지며 상반기 수준의 가격흐름을 이어갈 것으로 예상된다.
최근 몇 년간 급등한 지방 아파트는 물량부담과 함께 조정기를 거칠 것으로 예상되는 반면 수도권은 전세매물부족과 저금리 현상을 통한 내집마련수요 위주의 강보합세를 이어갈 것으로 전망된다.
저금리여파로 전세매물부족 전세의 월세화는 지속되데, 지난해보다 상승률은 지방입주물량이 증가하며 다소 낮아질 것으로 판단된다.
재고 아파트와 분양 아파트간 탈동조화 현상도 지속될 것으로 보인다.
7월부터 신규분양시장 중도금대출 규제가 있는 것은 사실이지만 분양가 9억원 이상 물량만 규제를 받는 등 실수요자의 분양시장 갈아타기는 퇴로가 열려있어 유망물량위주의 청약열기는 지속될 것으로 전망된다.

◇김용순 박사= 저금리 기조, 추경 예산 투입, 미국 금리인상 지연 등의 호재에도 불구하고 영국 브렉시트, 기업구조조정 등 경제불안이 지속되고 여신심사 강화, 집단대출규제 등의 투기억제대책이 시행되면서 부동산시장은 다소 위축될 것으로 전망된다.
수도권의 경우 전월세난 지속 등으로 당분간 회복세가 지속될 것으로 보이나 지방의 경우 공급과잉이 현실화되면서 크게 위축될 가능성이 큰 것으로 보인다.

◇김찬호 박사= 최근 브렉시트로 대내외 경제여건의 불확실성이 높아지고 있고, 하반기 본격적인 산업구조조정이 예정되고 있다. 여신규제에 이어 집단대출규제도 강화한다는 방침 등 하반기 주택시장은 부정적 요인이 더 많다.
지방시장을 중심으로 미분양 증가와 가격하락 등이 나타날 가능성이 높다.

◇김만겸 상무= 지난해 말부터 시작된 공급과잉 논란과 집단대출 규제 강화 및 여신심사강화, 미국 기준금리 인상 등의 요인이 복합적으로 강하게 작용하면서 올해 들어 주택시장이 다소 위축되고 있으며, 4월 이후 전반적인 주택가격은 안정세를 보이고 거래·공급은 예년수준으로 감소되고 있는 것으로 나타나고 있다.
다만, 하반기 거래·공급 감소는 지난해 급증한 물량에 대한 기저효과로 지난해를 제외한 최근 5년(2010~2014년) 동안 하반기에 거래된 평균 거래량(약 44.5만호)과 평균 인허가량(약 31.1만호)과 유사한 수준이 될 것으로 전망된다.
2016년 하반기 주택시장의 가장 큰 변수는 기업구조조정, 공급물량, 가계부채, 대출규제, 금리로 예상된다.
특히, 기업구조조정으로 실업이 발생하면 가계의 소득감소와 소비위축으로 이어져 주택시장에 직간접적인 영향을 미치기 때문에 주택시장의 불확실성이 커질 수 있어 주의깊게 봐야 할 부분이다.
전반적인 경제상황 침체, 단기 공급물량 부담 및 정부대책 (‘여신심사 선진화 가이드라인’ 시행 등)으로 하반기 주택시장은 하향 안정세 및 약보합세를 보일 것으로 예상된다.

◇채미옥 원장= 지난해 주택시장의 상승세가 주택과잉공급 논란으로 한풀 꺾인 느낌이지만, 서울 등 주택수요가 꾸준한 시장에서는 오히려 주택공급 부족현상이 지속될 것이다.
그에 따라 서울의 매매가격은 안정적인 상승세와 더불어 전세가격도 완만한 상승세를 유지할 것으로 보이나, 2018년까지 주택공급이 집중되는 경기지역에서는 교통인프라가 양호하고 기존 도심 및 주거지역과 인접한 지역에서는 주택수요가 꾸준히 유입될 것으로 판단되며, 입지성이 떨어지는 지역에서는 일시적으로 미입주 문제가 발생할 가능성이 있을 것으로 보인다.
광주, 대구, 부산 등 혁신도시는 개발이 마무리 되어가는 시점에서 매매가격 및 전세가격이 조정단계를 거칠 것으로 보인다.
대전지역의 경우 세종시로 수요가 이동함에 따라 대전 주택시장은 하향 안정세가 지속되고, 세종시는 이주수요가 줄어들고 있으나 향후 2~3년간 주택공급이 꾸준할 것으로 보여 향후 2~3년간 기관 이주에 따른 예상 이주수요, 인근지역에서의 예상 이주수요 등을 면밀히 검토하여 행복도시 개발계획에 대한 재검토가 필요할 것으로 분석된다.

◇서홍 전무= 현재 국내 부동산시장은 해운업 등 국가기반산업이 침체돼 있고 국외에서는 브렉시트 등으로 인해 하반기 경기시장이 불투명한 상황이다.
또한 분양보증 및 중도금 대출 보증제도 개선이라는 이름아래 중도금 대출 규제를 앞두고 있는 상황이다.
초저금리라는 이슈에도 불구하고 시장이 더 활성화 될 수 있는 가능성을 누르고 있는 형국이다.
하지만 중요한 것은 불확실한 부분이 어느 정도 걷히면 소비자들은 시장에 들어오기 마련이다.
7월 한 달은 소비자들의 혼동은 있을 것으로 보이지만 다수의 소비자가 인정하는 지역, 상품, 브랜드 등의 장점을 갖춘 곳들은 시장에서 어느 정도 소화가 되리라 본다.
반대의 경우라면 소비자들의 선택을 덜 받게 될 것이고요. 결국 하반기 중엔 양극화가 더 심해질 것으로 전망된다.

< 정책 >
◇사회 김덕수 기자= 향후 정부가 취해야 할 정책은 어떠한 것들이 있으며, 관련해 민간 건설업계는 어떻게 대비해야 하는가?

◇채미옥 원장= 현재 재정비사업 외에는 대체적으로 안정적인 보합세가 유지될 것으로 전망되며, 별도의 정책도입의 필요성은 크지 않을 것으로 보인다.
다만 전세가격이 다시 급등하는 상황이 벌어지지 않도록, 월세납입에 대한 임차인의 공제혜택범위를 넓히고, 장기간 주택을 전세로 공급하는 임대인에게 조세감면조치 등 전세 주택재고의 감소속도를 늦출 필요가 있다.
또한 집단대출 규제 등 분양시장의 열기가 가라앉는 현 시점이 기존에 적체됐던 재정비사업을 추진하는 적기라고 판단된다.
작년 하반기부터 시작된 밀어내기 분양으로 기존 보유택지를 거의 소모한 건설회사들도 추가적인 택지공급이 없는 상황이므로, 정부차원에서 재정비사업을 독려하는 유인책을 제시해 기존 주택의 교체수요를 통해 시장에 공급된 물량을 소화시키고, 서서히 공급이 이루어지는 구조를 조성하는 정도의 정책개입은 필요하다고 보인다.

◇김용순 박사= 수급의 안정적 관리가 무엇보다 중요하다. 그러한 의미에서 최근 시행된 주택담보대출규제 속도를 조절하거나, 주택공급 증가를 억제하는 정책방향을 견지할 필요가 있다.
특히, 민간건설업계는 공급과잉으로 2008년 금융위기 때와 같은 시장악화가 재발되지 않도록 자율적인 공급조절이 필요하다고 보인다.

◇함영진 센터장= 분양시장에 대한 정부의 추가대책여부, 브렉시트 등 대외외생 변수의 파괴력, 국내 조선·철강 등의 산업구조조정에 따른 내수경기 흐름, 주택 임대소득세 과세 본격화 등이 하반기 부동산시장의 주요 변수로 작용할 것으로 보인다.
정부는 분양시장의 투기적 가수요를 차단하고 수급조절과 관련된 모니터링을 지속적으로 해야 하고, 건설사들도 정부의 분양시장 추가 규제에 대비해 보수적인 사업추진이 필요해 보인다.

◇김만겸 상무= 주택수요 유지 정책을 병행하고, 서민 중산층의 주거안정 기반을 만들어가기 위해 여러가지 정책이 필요하다.
첫째, 주택시장 수요자의 불안심리가 확대되지 않도록 하는 정책적 노력이 필요하다.
불필요한 불안심리가 확산되지 않도록 정책에 대한 정확한 홍보를 강화해야 한다. 예를 들어, ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 대출 거절로 인식하지 않도록 해 주택소비심리 위축을 방지해야 한다.
또한 부동산과 관련된 정부 정책의 일관성 유지로 정책에 대한 신뢰 회복이 필요하다.
둘째, 주택 수요 유지 및 주택금융시장의 안정을 회복할 수 있는 정책이 필요하다.
집단대출(수요자대출)에 대한 그림자 규제(명시적 법규가 아님에도 금융회사가 규제, 부담으로 인식하는 지도 공문, 지침, 구두지시, 자율규제 등의 방식으로 숨어있는 행정지도)의 개선이 필요하다.
LTV 및 DTI 규제 완화 연장, 금융기관의 지나친 가산금리 인상 자제 유도, 내수와 대외여건을 고려한 기준금리 인상 타이밍 선정 등 세심히 살필 필요가 있다.
셋째, 향후 분양주택 공급 조절 유도 및 미분양 주택 활용 정책이 필요하다.
택지공급 단계부터 주택공급 물량을 조절할 수 있는 프로그램을 구축해야 한다.
리스크(입지 취약지역, 기 공급급증 지역 등)가 큰 지역내 주택공급 자제를 유도해야 하며, 사업승인계획 받은 택지를 뉴스테이와 같은 임대로 전환할 수 있는 제도를 마련해야 한다.
넷째, 주택도시기금 기반의 주택금융 상품 다양화를 위한 노력도 필요하다.
자산축척이 부족한 젊은 세대의 최초주택 구입시 정책모기지 공급을 확대하고 주거비 부담을 완화할 수 있는 주택금융 상품을 개발할 필요가 있다.
또한 은행권의 고금리 소액대출을 대체할 수 있는 중저금리 소액대출로 서민층의 긴급 주거비지원을 강화해야 한다.
제도권 주택금융 소외계층(소득증빙이 어려운 은퇴세대, 자영업자 등)에 대한 원활한 주택금융 공급 지원을 확대할 필요가 있다.
다섯째, 민간 건설업계의 대응 방안이 있어야 한다.
소비자들이 원하는 트렌드를 반영한 주택을 공급해야 한다. 예를 든다면 마당과 테라스가 있는 집, 숲이 있는 집, 쉐어하우스 등이 있을 것이다.
주택시장 여건변화(고령화, 1~2인가구의 증가)에 따른 주택 공급의 변화와 장기적으로 주택사업환경의 위축에 대응해야 할 것이다. (새로운 비즈니스 모델의 발굴)

◇서홍 전무= 강남권 같은 특정지역, 재건축 같은 특정 상품은 시장에서 그만큼 희소성이 있기 때문에 수요가 몰리는 것이다.
이를 제도로 규제한다는 것은 시장 논리에 반한다고 봐야 합니다. 과거에도 재건축 시장을 규제했던 사례가 있었고 금융위기와 맞물리면서 노후, 재건축 대상 아파트 보유자들이 재산상의 피해가 있었다.
다시 이와 같은 일을 반복한다는 것은 문제가 있다고 본다.
강남권의 경우 재건축 같은 정비사업을 통해 주택공급이 주로 이뤄지는데 강남 재건축 시장을 옥죄면 강남권은 주택 공급은 급격히 줄어들게 되고 이는 가격 상승으로 연결될 수 있다.
따라서 원활한 주택공급을 위해 제도를 정비하는 것이 중요하다고 본다.
민간업체에서는 가격에 맞는 소비자들이 만족할 만한 주택을 제공하고 취향에 따라 선택할 수 있는 다양한 주택을 개발하는 노력을 게을리 해선 안된다.
또한 협회 차원에서 국내외 시장 변화에 대처할 수 있는 다양한 의견을 모아 정부부처와 지속적인 논의를 거쳐 국민들의 안정적인 주거에 이바지 하도록 해야 할 것이다.

◇김찬호 박사= 하반기 부동산시장의 악재요인이 큰 만큼, 정부는 시장에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있다.
전반적으로 거시경제 여건이 악화되고 있는 만큼 부동산시장의 활력을 유지할 필요가 있다. 가계부채 우려 등으로 담보대출 등에 대한 규제를 강화하고 있는데, 부채의 질적인 면을 고려해서 좀 더 탄력적 운영이 필요하다.
건설업계는 아파트 분양사업 중심의 구조에서 좀더 사업다각화를 위한 재편이 필요하다. 자체적인 임대주택사업 모델 개발과 해외사업 진출에 대한 고민도 필요할 것이다.  

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