중도금 대출규제는 투기수요 억제가 아닌 경기활성화 억제 수단이다
작년 우리경제는 세계경제의 저성장 기조 고착화에 따른 수출 감소, 메르스 여파로 2014년 경제성장률 3.3%에 못 미치는 2.6%의 저조한 성장세를 보였으나, 건설투자가 경제성장률을 훨씬 웃도는 3.9% 증가율을 기록하며 대외여건 악화속에서도 건설부문이 내수를 지탱한 효자 역할을 톡톡히 했다.
이는 금융위기 이후 침체를 지속한 주택경기가 저금리 기조에 청약자격완화 등 정부의 규제완화로 회복세를 보인데 기인한 것으로 지난 해 주택인허가 실적이 76만 5천가구로 통계를 집계한 1977년 이후 최대를 기록했다.
이에 최근 다시 주택공급 과잉 문제가 제기되었으나, 금융위기 이후 주택시장 침체로 유보됐던 물량이 공급된 것으로 2008년 이후 2013년까지 연평균 주택수요(39만 가구)에 크게 미달하는 연평균 27만 가구가 공급되는데 그쳤기 때문에 시장에서 충분히 소화가능한 물량이므로 공급 과잉으로 볼 수 없는 상황이다.
그러나 주택 과잉공급 논란과 주택담보대출이 가계부채 부실화 우려의 주범으로 지목되는 가운데, 최근의 강남 재건축시장의 과열현상이 나타나자 정부는 투기수요 억제 정책으로 지난 6월 28일 하반기 경제정책방향에서 중도금 집단대출 규제방안을 발표했다.
주요내용은 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증에 대해 9억원 이상 주택은 보증대상에서 제외하고 수도권과 광역시의 보증한도를 1인당 6억원(지방은 3억원)으로 제한하고 1인당 보증 건수는 최대 2건으로 제한하는 것이다.
주택은 초기 구매비용이 커서 차입없이 자기 자본으로만 구매하기 어렵기 때문에 금융 정책 변동에 따른 효과가 즉각적으로 나타나게 된다.
이러한 특성 때문에 그 동안 정부는 부동산 경기 조절시 금융정책을 동반해왔다.
그러나 금번의 집단대출 규제는 투기를 근절하고 실수요자 중심으로 시장이 작동하도록 하겠다는 정책 목적을 달성하기 위한 적합한 수단이 될 수 없다.
투기수요와 실수요자를 구분할 수 없는 현 상황에서 대출규제도입은 오히려 실수요자의 자금 조달 비용을 증가시켜 부담을 가중할 뿐 아니라 주택시장을 위축시키는 결과를 초래하기 때문이다.
최근 국토부가 강남재건축시장을 중심으로 불법거래 등 시장 교란행위를 점검하기 위해 현장조사를 실시하고 있는 것으로도 정부의 투기억제 정책 신호로서 충분 할 것이다.
현재의 대출규제는 정책 목적을 효과적으로 달성할수 있는 수단으로 한계가 있다.
최근 브렉시트의 영향으로 경제 불확실성이 증대되고 세계는 신고립주의로 방향을 선회하고 있어 수출 중심의 우리나라 경제의 대외여건은 점점 악화되고 있는데, 이런 상황에서 내수경기를 견인해 온 주택경기가 위축된다면 그야말로 내우외환의 경제상황이 초래할 우려가 증폭될 것이다.
결국 투기수요 억제 뿐 아니라 경제 활성화 억제 효과가 나타날 수 있다는 것이다.
또한 문제는 중도금 집단대출 시행이 7월 1일부터라는 데 있다.
규제 도입 발표 3일 후부터 바로 시행하는 것이다.
규제 도입에 따른 영향 분석 등 대비할 수 있는 유예기간 없이 시행할 경우 이미 수립된 계획 및 진행중인 사업에 예측하지 못한 변수로 사업성이 크게 저하되는 등 건설사는 타격이 클 수밖에 없는 상황이다.
올해 2월부터 시행된 주택담보대출 여신심사강화의 경우는 ’15.7.22 가계부채 종합 관리방안을 발표 후 도입이 예고돼 있었기 시장에 큰 파급효과 없이 안착한 것과는 대조된다.
규제 도입을 유예기간 없이 바로 시행하는 이러한 정부의 방식이 주택건설사업의 예측성을 저하시키고 수요자, 공급자 모두 단기적으로 대응할 수밖에 없는 구조를 만든 것이다.
지난해 분양물량이 크게 확대된 것도 정부정책이 부동산 경기를 회복시키고자 하는 상황에서 시장 분위기가 식기 전에 물량을 지속 공급하면서 단기에 공급이 확대된 측면이 있다.
건설업계는 정부 정책 방향이 급격하게 변화하면 장기적인 사업환경을 예측하기가 매우 어려울 수밖에 없다.
물론 사업환경 등의 변동가능성은 늘 존재하지만 어느 방향이 됐든 변동의 급격한 속도가 문제이므로 다양한 변수를 충분히 숙고해 충격을 최소화 하면서 목적을 달성할 수 있는 정부의 정책 마련이 요구된다.
