한국에서 ‘유지관리’는 보통 고장 난 부품이나 장비를 고쳐주는 서비스 정도로 받아들여지고 있다. 그것이 보증기간(Warranty Period)과 유지관리가 동의어로 이해되고 '신속하고 저렴한 가격으로 고쳐주는 것'이 고객이 원하는 바의 전부인 이유이다.
하지만 어떤 시스템의 전체 라이프사이클(e.g.설계 3개월→제품선정/시공/설치/시운전 2년→유지관리 약 15년→업그레이드/개 보수 1~6개월→그리고 다시 유지관리)을 보면, 유지관리는 가장 긴 기간을 차지하고 비용도 가장 큰 부분이며(아래 도표 참조), 유지관리의 범위, 방법 및 품질에 따라 빌딩전체의 가치나 시스템 수명에 매우 큰 영향을 줄 수 있는 중요한 부분이다. 그럼에도 그 가치(value)를 사용자의 요구에 맞추어 정량적으로 측정, 표현하기가 어려웠던 관계로 법규를 겨우 준수하는 정도, 또는 문제가 생긴 후 사후 처리하는 방식으로 진행돼 온 것이 현실이다.
유지관리를 가장 효율적으로 하면서 부가가치(Value-Add)를 극대화 하는 방법은 특정 기간의 '전체 운용 비용 (TCO: Total Cost Ownership) 대비 생성된 가치(Value)'의 관점으로 전환하는 것이다. 이를 위해서는 유지관리 계약이 노동시간 기준 (labor hour based contract)이 아닌 미션기준(KPI based contract, KPI: Key Performance Index)으로 되는 것이 전제돼야 한다. 몇 시간을 현장에서 보냈느냐가 유지관리 계약의 기준이 되면 어떠한 가치(Value)를 얼마나 생산했는가에 대한 답을 구할 수 없기 때문이다.
■빌딩의 가치를 높이는 방법
가솔린 1리터로 6km를 달리는 자동차와 20km를 달리는 자동차의 가치(Value: 가격으로 환산됨)가 같을 수 없고 한번 사면 5년을 타는 차와 20년을 타는 차의 가치(가격)가 같을 수 없다. 이것은 당초 어떤 제품을 선택했느냐가 가장 크게 영향을 미치겠지만, 좋은 제품을 선택한 경우일수록 ‘어떻게 관리하는가’가 더더욱 중요한 부분이 된다. 이러한 논리는 모든 고급 제품에 해당되며 잘 지은 빌딩에도 그대로 적용이 된다. 같은 시점에 지은 규모와 시설이 비슷한 두 빌딩이 있을 때, 한 빌딩은 운용 인력을 더 필요로 하고 운용비용도 더 비싸며, 전문가가 볼 때 곳곳에 잠재적 위험들(Potential Risk)이 도사리고 있으며, 기대 수명 또한 더 짧고, 에너지 소모도 더 큰(심지어는 얼마나 에너지를 낭비하고 있는지 조차 모르는) 빌딩은 다른 빌딩에 비해서 가치가 현저히 떨어지는 것은 자명하다. 잘 관리된 빌딩과 아닌 경우의 자산 가치 차이를 비교해 본다면 유지관리에 대한 적극적 투자의 필연성을 바로 알 수 있을 것이다.
'빌딩 가치의 극대화'라는 목표를 달성하기 위해서는 '싸고 빠르게 고장수리 하는 것'으로는 충분하지 않다. 목표 달성을 위해 활용할 만한 중요한 서비스 몇 가지 예를 들면 아래와 같다.
◇시스템 최적화(Fine Tuning)=일반적으로 설계 시 가정했던 빌딩운용 환경은 실제 빌딩 입주 후에 여러 입주사의 각기 다른 요구사항을 반영하다 보면 실제 환경과 달라지기 마련이다. 이에 해당 시스템의 전반적인 성능을 조율하기 위한 정량적인 조정 작업으로 쾌적성, 안전 및 보안 관련한 제어 파라미터, 소프트웨어 프로그래밍 및 인터페이스 신호를 최적화 되도록 튜닝 하는 서비스가 필요하다
◇사전예방 서비스(Preventive Maintenance)=주기적으로 장비/부품에 대한 제어 특성을 검사해 잠재적 문제요소(Potential Problem)에 대한 검증을 하는 기능검사(Functionality Test)와 잠재적 부품의 결함, 부식 등에 대한 적합성을 검사하고 제어용 변수 측정, 설정 값과 비교, 시스템 신호 테스트 및 검사를 하는 종합정밀점검(Inspection) 서비스가 있다.
◇원격 감시(Remote Monitoring) 연계 서비스=원격감시를 통한 알람(Alarm) 및 이벤트(Event) 감시 서비스, 그리고 시스템 모니터링을 통해 생성된 성능 데이터를 분석하고 '빌딩 운영 방안'과 실제 성능을 비교 분석해 시스템의 효율을 증가시킬 수 있는 방안을 제시해 운영비용을 감소시키는 서비스다.
◇에너지 사용 최적화 서비스(Energy Optimization Service)=원격 감시 서비스 및 빌딩에너지모니터링시스템(BEMS: Building Energy Monitoring System)을 결합하여 에너지 소비량에 대한 모든 측정 데이터를 지속적으로 분석하고 에너지 절감이 가능한 영역을 구체화 한 다음 각각의 시설 개선 항목들을 제안하는 서비스다.
그 외에도 많은 서비스들이 있는데 그 중 컨설팅 서비스는 아직 국내에서는 그 가치가 많이 알려지지 않아 잘 활용되고 있지 못하지만 대부분의 선진국들에선 가장 인기 있는 유지관리 서비스이다. 요소 기술의 융/복합이 일어나고, 빅데이타(Big Data)의 활용도가 점점 중요해지고 있다. 에너지 절감 및 CO2/Nx 감소가 점점 의무화 돼가는 추세에 따라 빌딩/장비 운용 트렌드 또한 걸맞게 바뀌어야 하는 이 시대에 장비 업체들을 한번 구매하면 장비가 고장 날 때까지는 소통(communication)이 없는 '1회성 공급자(Vendor)'로 보기 보다는 지속적인 관계를 유지하며 적극 활용해야 하는 '파트너(Trusted Advisor)'로 보는 자세가 더욱 필요할 것이다.
