공동주택 하자보증보험에 대한 제언
공동주택 하자보증보험에 대한 제언
  • 백광섭 조사관
  • 승인 2015.12.21 09:18
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사업주-입주민 민사소송 확대 사례 多

▲ 백광섭_국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 분쟁조정팀 조사관 / 한국시설안전공단 부장
2014년 국가 통계자료에 따르면 국내 총 주택수 1만5천779천호 중 공동주택이 약 74%를 차지하고 있고, 올해도 40만호 이상의 공동주택이 공급되면서 분양시장을 뜨겁게 달구고 있다.

대다수의 국민은 품질이 우수하고, 다양한 주민편의시설을 갖춘 공동주택에서 쾌적하고 행복한 삶을 살고자 높은 분양가격에도, 신축주택을 분양받는 것이다. 그러나, 이러한 기대심리에도 준공 후 입주민(소유자)과 사업주체(시행사 및 시공사, 건축법상 건축허가를 받아 분양목적의 공동주택을 건축한 건축주) 사이에는 크고 작은 하자보수 문제로 많은 분쟁들이 발생되고 있는 것 또한 사실이다.

공동주택의 하자로 인한 분쟁이 원만히 해결되지 못할 경우, 결국 민사소송으로까지 확대되는 사례도 많다. 하자로 인한 민사소송으로 해당 입주민들은 소송비용의 부담뿐만 아니라, 소송진행시 사업주체는 해당단지의 하자보수를 전면 중단하기 때문에 그로 인한 피해까지 입주민들이 감수해야 한다.  

이에 2010년 정부는 공동주택의 하자로 발생되는 분쟁 등을 적극 해결하기 위해 주택법상 ‘국토교통부 하자심사분쟁조정위원회(이하 분쟁조정위원회)’의 기능과 업무를 정비해 민사소송 이전에 양 당사자간의 분쟁을 해결하고자 노력하고 있다.

필자가 분쟁조정위원회 사무국에서 공동주택의 분쟁조정 업무를 담당하면서 소유자가 사업주체로부터 하자보수를 받기까지 답답하고 불편했던 사항을 살펴보면, ▷사업주체가 하자보수를 거부하거나, 보수를 지연시킨다는 점 ▷하자보수 신청 후 하자보수를 받기까지 소요시간이 너무 길다는 점 ▷형식적인 하자보수로 동일 부위에서 반복되는 재하자 발생 ▷하자보수 담당직원의 잦은 교체로 보수신청 내용이 전달되지 않고 보수가 늦어진다는 점 등이다.

소유자는 전유부분의 하자보수 지연 및 재하자 발생 시 사업주체의 하자보수 의지가 없다고 생각하고, 사업주체가 가입한 ‘하자보수보증금’으로 직접 보수하기를 원한다. 하지만 현행 주택법상 하자보수보증금 청구권은 개별 소유자가 아닌 입주자대표회의에 있어 하자보수보증금으로 전유부분의 직접 보수가 현실적으로 어렵다.

이에 사업주체의 형식적인 하자보수나, 재하자 발생으로 인한 분쟁을 최소화하고, 소유자의 청구로도 직접 보수가 가능한 하자보증보험 도입 등 현행 하자보수보증제도의 개선사항에 대해 몇 가지 제언하고자 한다.

첫째, 하자보수 지연 등 일정 요건을 갖는 전유부분의 하자보수시 사업주체가 신규로 단기성 하자보수보증금(이하 단기 하자보험)에 가입토록 하는 것이다. 단기 하자보험 가입대상 조건으로는 ▷하자보수 등 청구를 거부하고나 최초 청구한날로부터 1년 경과시에도 하자보수를 받지 못한 경우 ▷동일 부위에 대해 2회이상 하자보수를 받았으나, 최초 청구한날로부터 1년이 경과되어 동일 하자가 반복되는 경우 ▷하자발생이 빈번한 특정 공종(단열공사, 방수공사, 조경공사, 급배수위생설비공사 등)의 재하자 보수시 1년 보증의 단기 하자보험에 가입하자는 것이다.

둘째, 소규모 공동주택(빌라, 연립주택, 다세대주택)의 경우 하자보수보증금의 단계적인 인상이 필요하다. 소규모 주택건설업체는 건설경기에 따라 파산, 폐업 등의 위험성이 높기 때문에, 주택건설업체 파산시 건축비의 3%인 하자보수보증금만으로는 10년간 하자보수가 불가능하므로 보증금 요율을 단계적으로 인상하자는 것이다.

셋째, 사업주체의 파산에 대비하여 하자보수보증금 외에 별도로 지급 가능한 파산지원금을 조성해 파산시 하자보수보증금만으로 보수가 어려운 공동주택에 대해서 지원하자는 것이다.  넷째, 공동주택의 장수명화에 따라 기존(중고) 공동주택에 대한 리모델링, 대수선공사 등으로 인한 하자보수 분쟁이 예상되는 바, 기존 공동주택에 대한 리모델링, 대수선 공사시 가입할 수 있는 다양한 하자보증보험의 개발 및 가입을 유도할 수 있도록 제도적 기틀을 마련하였으면 한다.

완벽한 주택을 인계받길 원하는 소유자와 하자담보책임기간까지만 하자보수의 책임이 있다고 생각하는 사업주체 사이에는 항상 잠재적 분쟁요소가 존재한다. 공동주택의 하자로 인한 분쟁해결의 시작은 서로에 대한 배려와 이해로부터 신뢰가 회복돼야만 문제해결이 가능하다. 서로에 대한 신뢰회복은 상대방의 입장에서 생각해 보는 ‘역지사지’의 뜻을 되새겨 본다면, 양 당사자간 해결되지 않던 문제도 해결의 실마리를 찾을 수 있을 것이다.
 


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