금융감독원은 지난 10월 28일부터 우리은행과 농협은행을 상대로 부분검사에 들어갔는데 최근 아파트 분양에 관련한 집단대출이 급증하면서 은행이 대출심사나 리스크 관리를 제대로 했는지 점검을 하는 것으로 단발적인 점검이 아니라 다른 시중은행들과 지방은행으로 집단대출관련 검사를 확대한다는 방침이어서 당분간 대출강화 기조는 이어질 것 같다.
주택거래활성화와 전세 난으로 신규분양시장의 열기가 뜨거운 상황이고 이런 분위기에 힘입어 집단대출이 급증하면서 과열양상을 보이자 점검에 나선 것으로 집단대출에 제동이 걸리면 분양시장의 열기가 꺾이는 것이 아니냐는 우려 또한 커지고 있다.
집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 시공사 보증으로 계약자에 대한 개별심사 없이 중도금 및 잔금을 분양가의 60~70%정도까지 대출을 해주는 것으로 소득에 따라 대출금액이 규제되는 DTI(총부채상환비율)이 적용되지 않고 시공사가 은행과 금리를 협상하여 대출금리가 상대적으로 유리하기 때문에 신규아파트 분양을 받는 계약자들은 대부분 집단대출을 받고 있고 있다.
주택경기 특히 신규아파트 분양시장 호황이 지속되면서 신규분양물량이 한꺼번에 크게 늘어나자 집단대출이 급증하게 되었고 전체 가계부채 증가속도가 꺾이지 않고 계속 가파르게 올라가자 금융당국 입장에서는 칼을 댈 수 밖에 없었을 것이다.
실제로 4대 시중은행(우리, 국민, 신한, 하나)의 집단대출 잔액은 9월 말 기준 72조8천억 원으로 한 달 동안 1조6천억 원이나 증가했고 가계대출 잔액도 615조 1000억 원으로 한달 동안 6조 2000억 원이나 늘어나는 심각한 상황이다.
집단대출의 급증원인은 신규아파트 분양물량 증가 때문인데 올해 전국 아파트 신규 분양물량이 49만 정도로 예상이 되는데 2000년부터 2014년까지 평균 분양물량인 27만 가구의 두 배나 되고 4분기에만 16만 4천 가구로 예상되는 등 분양물량이 지나치게 늘어나고 있고 이런 분위기에 힘입어 그 동안 확보했던 사업부지를 밀어내기 식 분양을 하는 건설회사들이 늘어나고 있기 때문에 이런 식으로 분양물량이 급격하게 증가할 경우 집단대출 증가에 따른 가계부채 증가속도는 더 가팔라 질 수 밖에 없고 분양 후 2-3년 후 계약자들이 입주하는 시점에 주택시장의 침체가 될 경우 분양가격 조정요구를 하면서 입주거부 분쟁이 생기거나 집단대출 연체율이 높아지면서 은행권 부실로 이어질 수 있기 때문에 다소 늦은 감은 있지만 지금이라도 집단대출 점검에 들어간 것은 적절한 조치라고 볼 수 있겠다.
다만 집단대출 점검이 일시적인 점검이 아니라 본격적인 집단대출 규제로 이어지게 되면 신규아파트 분양시장에 찬물을 끼 얹을 수 있고 특히 집값 상승폭이 과도하게 높았고 DTI(총부채상환비율) 규제가 적용되지 않았던 대구 등 지방부동산시장과 분양물량이 서울보다 많은 수도권 분양시장이 더 타격을 받을 수 있다.
이런 점을 의식해서 금융당국에서는 과거 분쟁사례가 있는 집단대출을 중심으로 들여다보는 것이지 신규주택담보대출 전반을 규제하려는 취지는 아니라고 말은 하고 있지만 7.22 가계부채종합관리에서 보듯이 늘어나는 가계부채 때문에 대출규제는 불가피한 상황이고 이런 대출규제 특히 집단대출규제가 분양시장의 위축은 물론이고 주택시장 조정의 시발점이 될 수도 있기 때문에 부동산이 내수경기에 미치는 영향을 감안하면 주택시장에 미치는 영향을 최소화해서 연착륙을 할 수 있도록 금융당국의 세밀한 정책집행이 필요할 것이고 필요 시 가계부채 증가를 억제시키기 위한 대출규제가 불가피 하다면 주택시장의 침체를 보완할 수 있는 정책적인 지원도 필요하다 할 수 있겠다.
