한국건설신문 주선영 기자 = 국내 건축물의 노후화와 함께 성능개선의 필요성이 증대되면서 리모델링 시장의 성장세가 빠르게 확대되고 있다.
특히, 공동주택의 소규모 리모델링 수요가 상당히 많은데, 이 경우 별도의 건설업 면허가 없는 사업자에 의해 시공되는 경우가 대부분이다.
그 결과 소규모 리모델링 시장은 무자격 사업자의 난립으로 계약불이행, 부실시공, 하자분쟁 등의 문제가 지속적으로 발생하고 있다.
대한건설정책연구원이 최근 발표한 ‘소규모 리모델링 시장의 실태 및 정상화 방안’ 보고서가 공동주택 등의 소규모 리모델링 공사의 시장 규모와 문제점 등을 알아보고 그 개선방안을 마련했다.
■소규모 리모델링 시장의 규모 및 피해
◇시장 규모= 향후 리모델링 시장의 성장성에 대해서 낙관적인 전망이 많다. 최근 공동주택의 수직증축이 허용돼 리모델링 시장이 활성화될 가능성이 높아졌다. 주택부문에서 큰 비중을 차지하는 아파트 재건축 역시 자기비용부담이 점차 높아질 가능성이 크기 때문이다.
또한 선진국 건설시장처럼 유지·보수시장이 신축시장을 대체해 나가면서 건설업의 주요 영역으로 자리매김할 가능성이 크다. 특히, 2020년 이후 주택부문의 리모델링이 활성화돼 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 최대 30%까지 확대될 것으로 전망하고 있다.
박선구 책임연구원은 “유럽 등 선진국의 경우 이미 2000년대 초반부터 건설시장에서 유지·보수시장이 차지하는 비중이 40%를 넘어 신규 건설시장을 대체하고 있다”고 설명했다.
보고서에 따르면, 우리나라 주택부문 소규모 리모델링 공사의 시장규모는 약 11조원으로 추정된다.
이중 아파트 시장이 약 6조원으로 가장 큰 비중을 차지한다. 이는 주택부문의 약 54%를 차지한다. 전반적으로 11년~30년 사이에 리모델링 공사가 집중적으로 이루어질 것으로 보인다. 특히 16년~20년 된 아파트 시장이 2조원 이상으로 전체에서 35%로 가장 높은 비중을 차지한다.
단독주택의 소규모 리모델링 시장은 약 4.6조원으로 추정된다. 특히, 30년 이상(40.4%)된 노후 주택에서 리모델링의 수요가 집중적으로 발생할 것으로 예상된다.
다세대, 연립 등의 소규모 리모델링 시장은 약 4천600억으로 추정돼, 주택시장에서 차지하는 비중은 4.2%로 크지 않게 나타났다.
◇공사 계약실태= 박선구 책임연구원은 “공동주택의 소규모 리모델링 시장은 공사금액과 상관없이 무자격 건설업자에 의해 이루어지고 있다”며 “소비자의 시공 업체 선정 역시 가격과 편의성 등에 초점이 맞추어져 있는 것으로 나타났다”고 말했다.
공사예정금액이 1천500만원 미만인 경우 「건설산업기본법」상 경미한 건설공사로 정의돼 건설업 등록이 없는 사업자도 시공이 가능하기 때문이다.
한국소비자원에 따르면 아파트 인테리어 공사의 경우 소요비용은 200만원미만에서 5천만원 이상까지 다양한 것으로 나타났다. 이중 무자격업자가 시공할 수 있는 1천500만원 미만의 공사는 68.6%로 나타났다. 반대로 법적으로 건설업자가 시공해야 하는 공사가 31.4%로 적지 않은 비중이었다.
또한 공사금액이 1천500만원이 넘더라도 많은 소비자가 이러한 법제도를 인지하지 못하고 있어 관행적으로 무자격 사업자에게 시공을 맡기는 것으로 드러났다.
가격경쟁력에 있어서도 열위를 보이는데, 무자격업체가 제시하는 공사비가 통상적으로 건설업 면허를 보유한 업체에 비해 낮기 때문이다.
보고서에 따르면, 인테리어 업체 인지 경로는 주변친지의 소개(47.0%), 집근처 업체(21.9%), 지역정보지(7.1%) 등이 높은 비중을 차지하고 있어, 실제 공사의 전문성이 크게 고려되지 않는 것으로 나타났다.
또한 인테리어 업체와의 계약 이유 역시 저렴한 비용(22.3%), 이웃, 친지의 추천(22.1%), 집과 가까운 위치(22.1%) 등이 높은 비중을 보였다. 업체의 인테리어 기술력(3.9%), 하자보수(12.4%) 등에 대한 응답 비중은 비교적 낮은 수준이었다.
◇공사 피해실태= 이러한 시장 상황으로 시공능력이 검증되지 않은 소규모 리모델링(인테리어) 업체가 난립하면서 소비자의 피해 역시 매년 증가하고 있다.
한국소비자연맹에 따르면 인테리어·설비 관련 소비자 피해건수가 2014년에만 4천886건이 신고 되는 등 사회적 문제로 확산되고 있다. 특히, 우리나라는 공동주택의 거주 비중(아파트 49.6%, 다세대·연립 9.6%)이 상당히 높아, 공사 중 발생할 수 있는 부실시공과 하자 등이 주변으로 확산될 가능성이 존재한다.
소비자 피해유형을 보면 계약불이행 및 부실 공사가 1천795건(36.8%)으로 가장 많았다. 이어 하자보수 불이행이 1천104건(22.6%), 계약해제 관련 504건(10.3%), 수리비 관련 255건(5.2%) 순으로 부실공사로 인한 소비자불만이 가장 많은 것으로 나타났다.
■소규모 리모델링 시장의 정상화 방안
◇시공상 하자에 대한 사후보증 미흡=「건설산업기본법」에서는 공사예정금액이 1천500만원 이상 공사의 시공 사업자는 건설업 등록기준에 따라 기술자격을 갖추고 하자보수보증 등을 포함하는 공제에 가입하도록 하고 있다.
이에 따라 실내의장, 미장·타일, 도장, 창호설치공사의 경우 1년 동안, 방수, 지붕공사에 대해서는 3년동안 시공자에게 하자에 대한 사후 책임을 물을 수 있다.
그러나 1천500만원 미만인 경우 경미한 건설공사로 분류돼 건설업 등록을 하지 않은 사업자도 시공을 할 수 있어 시공상 하자에 대한 사후보증 등의 소비자 보호 조치가 상대적으로 미흡한 실정이다.
소규모 리모델링 공사를 시공하는 사업자의 경우 사업체 규모가 영세해 제3의 기관으로부터 보증서를 발급받기 어려운 실정이다.
한국소비자원의 조사에 따르면 실제로 부실공사나 하자보수 미흡으로 소비자가 재시공을 요구해도 시공 사업자가 대금을 지급받은 후 연락을 끊거나 재시공을 차일피일 지연시키는 등의 책임회피로 인해 실제 피해에 대한 수리보수, 환급 등 보상이 이루어진 경우는 24.9%에 불과한 것으로 나타났다.
◇사업자 보증지원= 향후에는 리모델링 수요자의 계약안정성과 사후 하자보상을 위해서는 소규모 공사라도 보증의 필요성이 요구된다.
최근 사회적 약자에 대한 보증지원에 대해 정부와 국회 등이 적극적으로 지원하고 있어 그 분위기는 상당히 긍정적이다.
이와 관련 「건설산업기본법」일부 개정안이 발의(2015. 6. 29)됐는데, 건설관련 공제조합의 준조합원 도입을 통해 건설기계 대여업자 등을 대상으로 보증, 융자, 공제상품 등을 지원하는 것이 주요 내용이다.
준조합원이란 농협 등 특수금융기관, 한국해운조합 등이 활용하고 있는 제도로 조합원이 아닌 자가 일정한 자격을 갖추게 되면 조합원에 준하는 지위를 부여받을 수 있어 건설관련 공제조합의 상품을 이용할 수 있는 제도이다.
따라서 건설업 등록을 하지 않은 소규모 리모델링 업체를 대상으로 건설 관련 공제조합의 준조합원으로 가입할 수 있도록 추진할 필요가 있다.
보증지원이 가능하면 비교적 저렴한 비용으로 리모델링 공사의 계약과 하자 보수에 대한 보증이 가능하기 때문에 해당 사업의 안정성이 커지며, 소비자의 만족도 역시 증가할 것으로 예상된다. 공제조합 입장에서도 1천500만원 이하 공사에 대한 보증수요가 상당할 것으로 판단되기 때문에 새로운 수익원의 역할이 가능할 것으로 판단된다.
◇공동주택관리규약 개정을 통한 적법 건설업자 진입 활성화=「건설산업기본법」상 건설업자의 공사수행금액인 1천500만원 이상의 공사에 대해서는 무자격 사업자의 공사 수행을 가급적 배제할 필요가 있다.
보고서는 적법한 건설업자가 공동주택 등의 소규모 리모델링 공사에 참여할 수 있는 방안으로 ‘공동주택관리규약’의 개정을 제안했다. 이는 개별 아파트마다 제정되어 있어 공동주택 리모델링 수요자와 가장 밀접하게 연관돼 있기 때문이다. 또 아파트 관리사무소 등을 통한 홍보로 인해 일반 소비자의 인식전환에도 효과적이다.
「주택법」제44조 및 동법 시행령 제57조에서는 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하도록 하고 있다.
공동주택관리규약은 주택법 시행령 57조의 기준에 의해 작성됐기 때문에 각 시·도마다 대동소이하게 작성해 보급하고 있다. 공동주택 리모델링 공사를 원하는 입주민은 「건설산업기본법」에 따라 공사금액이 1천500만원 이상인 경우 적법한 건설업자와 계약할 의무가 있다. 이러한 점을 고려해 현행 공동주택관리규약에서 제15조의2(세대간 리모델링 신고 의무 등)를 신설하는 것을 제안했다. 공동주택관리규약의 개정을 통해 공동주택의 리모델링시 적법한 건설업자의 진입을 활성화해 안전한 시공을 기대할 수 있다.
